文｜財經(jīng)新知Pro

房地產(chǎn)市場進入存量時代后，家居家裝行業(yè)難得稍顯暖意，近期呈現(xiàn)逐漸增長的態(tài)勢。

根據(jù)QuestMobile發(fā)布的《2023家居家裝行業(yè)趨勢洞察》顯示，隨著消費的持續(xù)復蘇，以及年輕消費群體的崛起，我國家居行業(yè)的潛在用戶達1.03億，行業(yè)用戶突破2000萬，行業(yè)分散且用戶需求亟待滿足。

也正是在這一前提下，主業(yè)受制的貝殼硬是靠著家裝家居業(yè)務所帶來的32億元營收，拉升了其整體的收入表現(xiàn)，第三季度營收同比增長1%。

將時間線稍向前推，貝殼于2021年7月宣布80億元收購圣都裝飾，又在今年10月以15.5億元將愛空間收入麾下，直指家居家裝市場。掌門人彭永東直言：“在部分頭部城市開始跑出經(jīng)營正循環(huán)，實現(xiàn)內(nèi)生性增長。通過旗下品牌被窩整裝、圣都整裝的充分實踐，貝殼在家裝領域的方法論得到了驗證，讓此次收購更具長遠的戰(zhàn)略確定性?！?/p>

以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務起家的貝殼，正在家居家裝市場上，復刻互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的邏輯和打法。而此次稍有增長的營收，究竟是小陽春還是回光返照？面臨營收和利潤雙重壓力，且獨立上市夢碎的愛空間，被貝殼收編會是正向助推，還是負面拖累？

第三個水龍頭

11月8日，貝殼發(fā)布了2023年第三季度財報，營收為178億元（24億美元），同比增加1.2%。

具體到業(yè)務來看，第三季度存量房業(yè)務的凈收入為63億元（9億美元），較上年同期的72億元下降11.9%；第三季度新房業(yè)務的凈收入為59億元（8億美元），較上年同期的78億元下降24.3%。

好消息是第三季度家裝家居的凈收入為32億元（4億美元），較上年同期的18億元增長72.1%；新興業(yè)務及其他的凈收入為24億元，較上年同期的8億元上升202.7%。

整體凈收入的增加，主要由于家裝家居及租賃住房管理運營服務的優(yōu)異表現(xiàn)，抵扣了存量房及新房業(yè)務的不振。2023年第三季度的總交易總額由2022年同期的7371億元減少11.1%至6552億元。

換句話說，如果將貝殼第三季度的營收比作一個蓄水池，由家居家裝業(yè)務和新興業(yè)務這第三個水龍頭所帶來的大幅進水量，剛好抹平了由大環(huán)境影響所導致的原有進水量減少。

房地產(chǎn)市場具有很強的周期性。當從房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務做起的貝殼遭遇地產(chǎn)寒冬時，也只能開辟出新的發(fā)展道路。目前，新房交易步入供需關系新階段，盡管樓市有一定的復蘇跡象，但從貝殼實際的財報來看表現(xiàn)并不理想。因此，對于貝殼這樣的居住服務平臺而言，當下的傳統(tǒng)業(yè)務基本盤增量不足，未來還得靠新方向家居家裝賽道，圍繞存量業(yè)務做精做細，進而延伸居住價值鏈。

于是，2021年底貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級，將家裝家居以及租賃業(yè)務提升至戰(zhàn)略高度，房產(chǎn)經(jīng)紀仍是重頭戲。而今年7月又將其升級為“一體三翼”，調(diào)整后的組織架構(gòu)以房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務為“一體”，并在原有家裝家居、租房“兩翼”外，新設貝好家事業(yè)線。這場架構(gòu)調(diào)整，被外界視為貝殼面向下一個十年，而家居家裝業(yè)務也被視為貝殼的第二增長曲線。

對此，「財經(jīng)新知」就家居家裝業(yè)務在貝殼內(nèi)部的后續(xù)發(fā)展規(guī)劃向官方求詢，暫未得到正面回復。

不過，根據(jù)財報來看，今年第三季度，貝殼家裝家居業(yè)務在上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億元的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關營收環(huán)比增速也達到50%以上。如此迅猛的增速倘若能保持下去，前景自然不可限量。

節(jié)流的隱憂

不過貝殼財報的利好中，除了增效之外，「財經(jīng)新知」還發(fā)現(xiàn)努力降本進而提高毛利率的一面。

貝殼2023年第三季度毛利為49億元（7億美元），較上年同期的48億元增長2.6%；2023年第三季度毛利率為27.4%，而2022年同期為27%。毛利率上升主要由于相較2022年同期，2023年第三季度門店成本占凈收入的比例相對較低，而貢獻利潤率則相對持平。

近幾年的發(fā)展變革中，節(jié)流是貝殼的主旋律之一。自港交所上市以來接連被曝出裁員計劃，其所推崇的長期主義面對房地產(chǎn)的時代洪流下也不得不低頭。

財報顯示，貝殼2023年第三季度門店成本為7億元（1億美元），較上年同期的8億元降11.3%，主要由于鏈家門店數(shù)量較2022年同期有所減少。

「財經(jīng)新知」發(fā)現(xiàn)，貝殼在二季度末活躍門店數(shù)41076家，截至2023年9月30日，貝殼活躍門店數(shù)量40903家，減少173家；二季度活躍經(jīng)紀人數(shù)量達409054人，而到了三季度，貝殼活躍經(jīng)紀人數(shù)量為399048名，減少一萬名。

一線人員的減少，反應在財務數(shù)據(jù)上就是傭金等支出的降低。要知道，貝殼平臺上的經(jīng)紀人分為兩大類：自營的鏈家，以及加入貝殼的外部中介品牌（加盟商）。按照貝殼在會計上的收入確認規(guī)則，只要是鏈家主導完成的交易，傭金收入全部歸給上市公司，再向經(jīng)紀人分配傭金。

貝殼2023年第三季度外部分傭為55億元（7億美元），而2022年同期為57億元；內(nèi)部傭金及薪酬為40億元（6億美元），而2022年同期為46億元。然而貝殼2023年第三季度其他成本為4.8億元，上年同期為4.07億元，主要由于股份支付薪酬費用增加及租賃住房管理運營服務的維護成本增加。

除了減少鏈家自營門店和經(jīng)紀人數(shù)量外，貝殼內(nèi)部研發(fā)人員也在縮減。財報顯示第三季度研發(fā)費用為4.72億元（6500萬美元），較上年同期的5.09億元下降7.4%，主要由于相較2022年同期，2023年第三季度研發(fā)人員人數(shù)減少，致使人力成本及股份支付薪酬費用減少。

當國內(nèi)最大的房屋居住交易平臺都開始使出渾身解數(shù)進行節(jié)流之時，也一定程度上反映了行業(yè)面臨的現(xiàn)狀。事實上，在房地產(chǎn)下行周期，平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)量下降，營收、毛利與傭金隨之疲軟成為行業(yè)共性。在節(jié)流之外，貝殼還需要一些來自未來的想象力來解決隱憂。

愛空間還有多少想象力？

“從內(nèi)部看，我們今年一直在對長期的未來進行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質(zhì)原因是人們從關注‘買到房子’的時代，回歸到了關注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍海。”彭永東在財報發(fā)布的當晚說道。但以愛空間為代表的家居家裝業(yè)務，后續(xù)又能給貝殼帶來多少的想象力？

對于貝殼來說，愛空間何時能并入財務報表，以及并入之后能否為整體營收帶來正向影響是主要問題。據(jù)公告顯示，貝殼收購愛空間全部股份的完成時間，定在2024年上半年。

而在被收購之前，愛空間就長期面臨營收和利潤的雙重壓力。一位深耕家居家裝領域的業(yè)內(nèi)人士對「財經(jīng)新知」表示，愛空間提倡的互聯(lián)網(wǎng)家裝本身就有較強的概念屬性，并未做到家裝行業(yè)的地域性突破，并且其從創(chuàng)立之初便引進很多風險投資，想謀求單獨上市，但最后卻不了了之。如今被收購后，貝殼需要做的就是體系化運營，將自身的品牌價值賦能到愛空間之上。

與早期的房屋中介一樣，家裝領域一直處于行業(yè)混沌期，面臨著缺乏行業(yè)標準、誠信度低等問題。并且與房屋交易不同的是，家居家裝本就是一個長尾且勞動密集型行業(yè)，涉及到工作人員職業(yè)素養(yǎng)、產(chǎn)品質(zhì)量、交付標準等。而貝殼能否在旗下?lián)碛斜桓C、圣都多個品牌同時運作時，實現(xiàn)相互協(xié)同而不掣肘，將是一大挑戰(zhàn)。

此外有分析認為，不斷的收并購行為，將讓貝殼在家裝家居賽道出現(xiàn)壟斷的嫌疑。而一直想要上市的愛空間，在納入貝殼體系之后是否會被整合上市，也將成為貝殼需要思考的問題。

不過，基于貝殼本身的房市數(shù)據(jù)和對房地產(chǎn)后市場的理解，以及愛空間在家裝家居市場的能力，貝殼的家居家裝以總包服務為主，裝修供應商多為全國品牌合作，價格顯著低于半包市場，或許會改善行業(yè)中附加付款等問題。收購愛空間后，也有助于其家居家裝業(yè)務在一二線城市拓展。

總而言之，接下來的貝殼在盈利方面可謂是機遇與挑戰(zhàn)并存。潮水退去，真正過人的泳技也有待時間的驗證。