界面新聞?dòng)浾?| 楊舒鴻吉

界面新聞編輯 | 彭朋

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1月至11月，上海市商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)1469.86萬(wàn)平方米，同比下降4.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為1221.57萬(wàn)平方米，同比下降3.5%。

為回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用打折促銷(xiāo)的方式，但由于上海市現(xiàn)行的房屋銷(xiāo)售限價(jià)政策，網(wǎng)簽價(jià)格不得低于備案價(jià)格的95%，企業(yè)無(wú)法公開(kāi)打折，只能通過(guò)渠道補(bǔ)貼的方式進(jìn)行隱性降價(jià)。

正在舉行的上海市“兩會(huì)”上，上海市政協(xié)委員童繼生、黃勤、樂(lè)佳毅等26人聯(lián)名提出提案，建議取消房屋銷(xiāo)售限價(jià)規(guī)定，以促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，并讓消費(fèi)者享受到更多的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

提案中指出，這種補(bǔ)貼方式不僅增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還使得消費(fèi)者無(wú)法完全享受到企業(yè)的讓利優(yōu)惠。以10萬(wàn)元返現(xiàn)為例，企業(yè)需承擔(dān)9%的增值稅和2%的土地增值稅預(yù)繳，合計(jì)1.1萬(wàn)元。此外，由于企業(yè)所得稅稅前只能抵扣5%的銷(xiāo)售傭金，超額部分需另行繳納所得稅2.36萬(wàn)元。再加上平臺(tái)促銷(xiāo)時(shí)需為客戶代繳10%的個(gè)人所得稅1萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的稅款總額高達(dá)4.46萬(wàn)元，占補(bǔ)貼總額的44.6%。這使得企業(yè)在促銷(xiāo)過(guò)程中負(fù)擔(dān)沉重，而消費(fèi)者實(shí)際獲得的優(yōu)惠也大打折扣。

“但是由于房屋銷(xiāo)售限價(jià)制度存在，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)一步通過(guò)市場(chǎng)讓利的方式優(yōu)惠消費(fèi)者?！蓖^生告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>

該提案認(rèn)為，現(xiàn)行的房屋銷(xiāo)售限價(jià)政策雖然旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但實(shí)際上卻加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，抑制了市場(chǎng)的活力。由于限價(jià)政策的存在，企業(yè)無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整價(jià)格，導(dǎo)致銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度放緩。此外，限價(jià)政策還使得消費(fèi)者無(wú)法享受到企業(yè)真正的讓利優(yōu)惠，進(jìn)一步抑制了購(gòu)房需求。

國(guó)內(nèi)已有多個(gè)城市放開(kāi)了房屋銷(xiāo)售限價(jià)政策，包括鄭州、沈陽(yáng)、珠海、蘭州、深圳、呼和浩特、天津、杭州等。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在取消限價(jià)后，市場(chǎng)活力明顯增強(qiáng)，銷(xiāo)售情況也有所改善。

而在2024年6月，上海首次取消了土拍取消最高溢價(jià)率限制，按“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。

在此背景下，該提案中的政協(xié)委員們建議，針對(duì)居民剛性和改善性住房需求，取消房屋銷(xiāo)售限價(jià)規(guī)定，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，政府按實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格備案。這一舉措不僅能讓消費(fèi)者享受到開(kāi)發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

政協(xié)委員們還建議，擴(kuò)大房票制度在上海的試行范圍，至少擴(kuò)大到五大新城，以進(jìn)一步釋放改善型需求，減少商品房庫(kù)存，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售。房票制度是指政府向符合條件的購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼憑證，購(gòu)房者憑此憑證在指定區(qū)域內(nèi)購(gòu)房時(shí)可享受一定的優(yōu)惠。

該提案認(rèn)為，取消房屋銷(xiāo)售限價(jià)規(guī)定和擴(kuò)大房票制度試行范圍，將有助于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，釋放購(gòu)房需求，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，這些措施將為市場(chǎng)注入新的活力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向更加健康、可持續(xù)的發(fā)展軌道。

通過(guò)取消限價(jià)政策，企業(yè)將能夠根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整價(jià)格，消費(fèi)者也將享受到更多的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。同時(shí)，擴(kuò)大房票制度的試行范圍，將進(jìn)一步釋放改善型需求，減少商品房庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。這些舉措將為上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和健康發(fā)展提供有力支持。

取消限價(jià)后是否會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升？童繼生回應(yīng)界面新聞稱(chēng)，“從現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，暫不可能出現(xiàn)這種情況。取消限價(jià)的政策也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性變化，進(jìn)行靈活調(diào)整?！?/p>