文｜負(fù)束

成渝經(jīng)濟(jì)圈相向發(fā)展的利好，正在兩地的“中間段”顯現(xiàn)出來。

近年，在全國房地產(chǎn)價(jià)值走低、供地縮量的主旋律背景下，成都樓市表現(xiàn)算是逆勢(shì)昂揚(yáng)，而位于城東的成都經(jīng)開區(qū)（龍泉驛區(qū)）更是“輕騎快馬”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍泉驛區(qū)2024年供地面積躋身成都前三。在去年末的一場(chǎng)土拍中，金茂聯(lián)合經(jīng)開國投豪擲超10億元拿下龍泉驛62.6畝宅地，約好“高峰相見”。而這只是金茂聯(lián)合體企業(yè)作為東洪片區(qū)合伙人操盤5000畝大面東洪項(xiàng)目的開篇。

“拿地+賣房”兩頭熱，品牌運(yùn)營(yíng)商扎堆“追捧”

成都向東，發(fā)展要素涌入，作為國家級(jí)經(jīng)開區(qū)，龍泉驛的區(qū)域潛力在其樓市中顯露無疑。

成都購房通數(shù)據(jù)顯示，2024年，成都全市共放出1090張預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源95607套，約1282萬㎡，供應(yīng)體量縮減至近五年最低。龍泉驛區(qū)全年新增房源96萬㎡，高居全市第三。在全市縮量背景下，龍泉驛區(qū)高預(yù)期、低總價(jià)的“性價(jià)比”優(yōu)勢(shì)盡顯。

58同城數(shù)據(jù)顯示，2024年12月龍泉驛區(qū)新房均價(jià)17468元/㎡，連續(xù)6個(gè)月的漲跌區(qū)間維持在200元/㎡以內(nèi)，新房量?jī)r(jià)企穩(wěn)；在去年樓市小陽春期間，龍泉驛區(qū)庫存總量從去年初的1.2萬套下降至8570套，降幅30%；華潤(rùn)上璟潤(rùn)府、軌道城市萬科美的·高線公園等低密改善項(xiàng)目集中入市，容積率1.5-2.0的住宅用地調(diào)規(guī)占比提升，順利向“品質(zhì)化、高端化”轉(zhuǎn)型。

同時(shí)，改善、剛需市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化的趨勢(shì)貫穿全年。去年12月，龍泉驛區(qū)新房成交量1397套，均價(jià)同比上漲2.44%，其中，成交面積120-144㎡、總價(jià)200-300萬元的房源占比最高，改善型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼；2024年其二手房市場(chǎng)成交總量中，總價(jià)200萬元以內(nèi)房源占比近九成，東安新城的果殼里的城以184套成交量、11977元/㎡均價(jià)成為區(qū)域銷冠，總價(jià)中位數(shù)僅104萬元/套。

進(jìn)入2025，火爆態(tài)勢(shì)延續(xù)，土拍、新房、二手房保持“三線并進(jìn)”。

1月，2025年新春“驛”起賀歲住房促銷優(yōu)惠活動(dòng)中，參與活動(dòng)的19個(gè)商品住宅項(xiàng)目售出171套新房，成交總價(jià)超3.5億元，成交均價(jià)206.9萬元/套，成交面積22.2萬余㎡；2月，新城吾悅廣場(chǎng)、泰華錦城、果殼里的城、凱德卓錦萬黛在成都二手住宅小區(qū)成交量TOP20中占據(jù)4席。

土拍端持續(xù)高熱，去年末的收官戰(zhàn)已初顯端倪——大面東洪片區(qū)63畝純住宅用地以9660元/㎡樓面價(jià)被中國金茂聯(lián)合經(jīng)開國投競(jìng)得，該地塊緊鄰杉杉奧萊商業(yè)體，是金茂5000畝產(chǎn)城融合綜合開發(fā)項(xiàng)目的首期啟動(dòng)地塊，同期，龍泉街道界牌社區(qū)50畝宅地由成都產(chǎn)投子公司匯廈建設(shè)收入囊中，兩宗地合計(jì)貢獻(xiàn)土地出讓金14.56億元，透露出頭部房企對(duì)龍泉驛“東進(jìn)門戶”戰(zhàn)略價(jià)值的深度看好。

今年3月，龍泉驛杉杉奧萊南側(cè)48畝低密宅地引發(fā)關(guān)注，容積率僅1.5的超優(yōu)指標(biāo)使其成為稀缺“疊拼級(jí)”開發(fā)標(biāo)的，最終由成都經(jīng)開發(fā)展集團(tuán)競(jìng)得。該地塊不僅坐擁地鐵2號(hào)線界牌站、13號(hào)線（在建）雙軌交優(yōu)勢(shì)，更被龍湖東安天街、世茂廣場(chǎng)等百萬方商業(yè)集群環(huán)伺，疊加?xùn)|風(fēng)渠生態(tài)綠廊的景觀溢價(jià)，成為房企爭(zhēng)奪“東安湖改善客群”的戰(zhàn)略要地。

市場(chǎng)升溫，清晰布局，龍泉驛區(qū)在全國房地產(chǎn)價(jià)值走低、尋求破局點(diǎn)的背景下，憑何率先發(fā)力？

“生態(tài)+產(chǎn)城”兩手抓，打造人居環(huán)境“高標(biāo)準(zhǔn)”

春有桃花薈，產(chǎn)有汽車城。在中國式現(xiàn)代化的春風(fēng)里，龍泉驛區(qū)是產(chǎn)城人深度融合的典型城區(qū)。而在成都市“公園城市建設(shè)”的指揮棒下，其致力于長(zhǎng)期主義的“生態(tài)”發(fā)展邏輯已初顯成效。

隨著一汽-大眾、一汽豐田、吉利沃爾沃、神龍汽車等整車項(xiàng)目落地，“龍泉驛造”實(shí)現(xiàn)百萬輛的年產(chǎn)能；而中創(chuàng)新航動(dòng)力電池等項(xiàng)目的落地，持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)補(bǔ)鏈。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年1-2月，成都有24個(gè)行業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，汽車制造業(yè)增長(zhǎng)25.4%，龍泉驛區(qū)成為成都“工業(yè)立市”“制造強(qiáng)市”的動(dòng)力引擎。 

產(chǎn)業(yè)蓬勃、人口激增，2010-2023年，龍泉驛區(qū)人口總量從76.8萬人增長(zhǎng)至137.8萬人，增幅約79%，超過同期成都人口增長(zhǎng)水平（成都市人口總量由1405.4萬人增至2140.3萬人，增幅約52%。）

人口涌入，如何把流量變“留量”，考驗(yàn)“城市生態(tài)”的構(gòu)建。

今年初，“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化科技賦能，推動(dòng)人城境業(yè)和諧相融——成都市龍泉驛區(qū)推動(dòng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的實(shí)踐探索”案例，成功入選“2024年度四川省生態(tài)文明建設(shè)十大案例”。

“一半山水一半城”，在龍泉驛區(qū)成為現(xiàn)實(shí)。位于區(qū)域東部的龍泉山城市森林公園，每年吸收二氧化碳54萬噸、釋放氧氣39萬噸，被稱為成渝之間的“城市綠肺”。如此生態(tài)環(huán)境，既得益于原有的自然條件，也受益于政府主導(dǎo)的退化林修復(fù)、荒山造林等工程。目前，龍泉驛區(qū)森林覆蓋率達(dá)42.5%。龍泉山不僅是上百種珍稀動(dòng)植物的棲息地，更憑借全國首批“互聯(lián)網(wǎng)+全民義務(wù)植樹”基地稱號(hào)，鼓勵(lì)市民參與生態(tài)共建共享。 

同時(shí)，“水生態(tài)”治理與美化也同步推進(jìn)。資料顯示，龍泉驛區(qū)通過地埋污水處理設(shè)施實(shí)現(xiàn)污水處理46萬噸/日，出水水質(zhì)達(dá)地表水Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；東安湖公園以“一湖一環(huán)、七島十二景”榮膺省級(jí)美麗河湖優(yōu)秀案例?！八灏毒G”的條件下，桃花水母、青頭潛鴨等珍稀物種頻繁現(xiàn)身，生物多樣性在此被演繹得淋漓盡致。

2024年11月2日，《成都市龍泉驛區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）經(jīng)四川省人民政府批復(fù)生效施行?！兑?guī)劃》確定“成渝制造業(yè)高地，山水人文公園城”的總體定位，持續(xù)推進(jìn)“保護(hù)山水，維育水林成網(wǎng)生態(tài)基底”，“提升品質(zhì)，打造公園城市宜居生活地”等工作目標(biāo)。

“產(chǎn)城”與“生態(tài)”營(yíng)造逐見成效，又在近年成都大運(yùn)會(huì)等國際型賽事的加持下，龍泉驛區(qū)在“主場(chǎng)”光環(huán)里，打造出了如大面、東安湖板塊等商住繁榮的“高品質(zhì)宜居地”。

 自去年土拍市場(chǎng)集中供應(yīng)以來，東安湖板塊“高端+首改”配置成型，商業(yè)配套成勢(shì)。杉杉奧萊國慶銷售額超5000萬元，龍湖東安天街開業(yè)兩日創(chuàng)下約40.1萬人次客流；2024年東安湖國際旅游度假區(qū)總客流量約700萬人次；從2023年8月至今，大型文體賽演活動(dòng)超百場(chǎng)。

表現(xiàn)亮眼絕非偶然。無論是洪河-惠王陵TOD規(guī)劃的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地，還是8個(gè)入選住建部首批實(shí)施計(jì)劃城中村改造項(xiàng)目的“全齡配套”，都在不同角度呈現(xiàn)出相同價(jià)值邏輯：“標(biāo)準(zhǔn)化”提升住宅品質(zhì)、“產(chǎn)城化”拔高發(fā)展預(yù)期、“生態(tài)化”重塑土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從“土地財(cái)政”到“區(qū)域升值”的深化改革。

“專班+全周期”服務(wù)流水線，為城市發(fā)展“開綠燈” 

營(yíng)商環(huán)境的“改革春風(fēng)”無孔不入。從全周期服務(wù)為核心到“專班機(jī)制”，龍泉驛區(qū)實(shí)現(xiàn)供地效率與項(xiàng)目品質(zhì)雙提升。

效率提升始于機(jī)制建立。為了項(xiàng)目全周期服務(wù)質(zhì)效雙升，龍泉驛區(qū)整合區(qū)發(fā)改局、區(qū)規(guī)自局、區(qū)投促局、區(qū)公園城市局、區(qū)住建局、6大片區(qū)指揮部辦公室等多部門，全面實(shí)行重大項(xiàng)目“專班制”。

在此框架下，全區(qū)各部門統(tǒng)分兼顧，高效聯(lián)動(dòng)。區(qū)公園城市局在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展方面，以城中村改造項(xiàng)目為主導(dǎo)，協(xié)同聯(lián)動(dòng)各相關(guān)部門，全面推動(dòng)全區(qū)首批8個(gè)城中村改造項(xiàng)目加快實(shí)施，而在公園城市建設(shè)方面，聯(lián)合規(guī)自、住建及開發(fā)企業(yè)，推動(dòng)小游園、微綠地等配建公共綠地建成投用，逐步提升人居生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，簡(jiǎn)化流程、并行辦理進(jìn)一步提升了項(xiàng)目推進(jìn)效率，以區(qū)規(guī)自局為例，自2021年集中供地以來，報(bào)規(guī)報(bào)建審批時(shí)限壓縮了70%，其“專班管、專人盯、定期督、強(qiáng)化辦”模式也在金茂快速取證中發(fā)揮了重要作用。

2024年12月26日，中國金茂集團(tuán)聯(lián)合經(jīng)開國投集團(tuán)拍得龍泉驛區(qū)大面街道一宗63畝宅地，今年1月9日，企業(yè)拿到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，從土拍到“雙證齊發(fā)”僅用時(shí)9個(gè)工作日，“龍泉速度”讓企業(yè)負(fù)責(zé)人感嘆“以前想都不敢想”。

推行“專班機(jī)制”后，全區(qū)一體化聚焦、賦能的效能進(jìn)一步提升，而在項(xiàng)目全生命周期服務(wù)中，區(qū)各部門并非聚焦各自環(huán)節(jié)，而是全程深度參與。

區(qū)投促局為例，在項(xiàng)目前期的招引工作中涉及推介、洽談等工作，對(duì)符合招引標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)將會(huì)邀請(qǐng)其實(shí)地考察、組織區(qū)領(lǐng)導(dǎo)赴企業(yè)考察。“最忙的時(shí)候一天的企業(yè)見面會(huì)就有三場(chǎng)?！眳^(qū)投促局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

在“意向”和“標(biāo)準(zhǔn)”雙向相符后，區(qū)投促局適時(shí)依據(jù)項(xiàng)目能級(jí)結(jié)合第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)意見進(jìn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、投資實(shí)力、技術(shù)人才、市場(chǎng)占有及商業(yè)模式等全方位準(zhǔn)入評(píng)估，確保項(xiàng)目可行性；按照公平競(jìng)爭(zhēng)審查相關(guān)政策要求，在項(xiàng)目落地前期征求在區(qū)發(fā)展的同行業(yè)相關(guān)方企業(yè)意見，“區(qū)域開發(fā)”兼顧“營(yíng)商環(huán)境”的保持。

據(jù)介紹，“與企業(yè)、項(xiàng)目密集接觸、洽談”是區(qū)投促局在項(xiàng)目前期工作中的常態(tài)，而項(xiàng)目順利簽約按照其屬性進(jìn)行移交后，區(qū)投促局仍會(huì)全程參與后續(xù)促建工作。

這并非龍泉驛項(xiàng)目全生命周期服務(wù)的個(gè)例，區(qū)公園城市局在公園綠地建前方案審批、建中效果指導(dǎo)、建后質(zhì)量監(jiān)管等項(xiàng)目全流程優(yōu)化環(huán)節(jié)、服務(wù)保障，區(qū)規(guī)自局在項(xiàng)目前期文勘、土壤檢測(cè)，中期壓縮審批時(shí)限，以及全周期咨詢、精細(xì)化指導(dǎo)等等，皆為龍泉驛區(qū)的項(xiàng)目全生命周期服務(wù)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

金茂取證背后的“龍泉速度”來自全區(qū)各部門“一盤棋”聯(lián)動(dòng)，加速釋放“東進(jìn)”機(jī)遇，促市場(chǎng)繁榮。

當(dāng)全國樓市仍在“求復(fù)蘇”時(shí)，成都龍泉驛區(qū)探索出了城市高質(zhì)量發(fā)展的新路徑——打造“公園城市”的生態(tài)生產(chǎn)生活載體，以“長(zhǎng)期主義”重構(gòu)城市發(fā)展邏輯，吸引企業(yè)、人才一起共建高品質(zhì)宜居地。