文 | 張馨儀

青島樓市近期迎來(lái)一個(gè)值得關(guān)注的新項(xiàng)目——李滄世園LC0605-27地塊。2025年4月17日，青島市自然資源和規(guī)劃局公示了該地塊規(guī)劃方案，由青島世園興茂置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于淶水路以北、匯川路以東，西側(cè)規(guī)劃學(xué)校，南側(cè)緊鄰招商璀璨璟園，區(qū)位條件頗具優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將建設(shè)11棟5至12層住宅，總建筑面積約5.03萬(wàn)平方米，容積率1.5，綠地率30%，規(guī)劃車位294個(gè)。

特別值得注意的是，開(kāi)發(fā)商金茂集團(tuán)將在此打造“全新四代宅空中院墅產(chǎn)品”，引入大尺度空中花園、挑空客廳以及270°全景倉(cāng)等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。該地塊是金茂在2023年5月以樓面價(jià)12375元/平方米競(jìng)得，經(jīng)過(guò)近兩年的精心規(guī)劃，終于揭開(kāi)面紗。這些賣(mài)點(diǎn)看似顛覆，但放在北方市場(chǎng)，究竟是真正的產(chǎn)品革命，還是開(kāi)發(fā)商在政策縫隙中的“內(nèi)卷式創(chuàng)新”？

超高得房率背后：是真升級(jí)還是妥協(xié)？

說(shuō)到第四代住宅，其核心的"垂直綠化+空中庭院"設(shè)計(jì)在南方已有不少成功案例，但在北方卻面臨諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。青島冬季寒冷，空中花園的實(shí)際使用率存疑，植物存活、防風(fēng)防凍都是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

金茂此次高調(diào)宣傳“超高得房率”，核心是利用青島土地新規(guī)，將空中花園、封閉陽(yáng)臺(tái)、架空層等不計(jì)入容積率。這種操作雖提升了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，但顯而易見(jiàn)的是，開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本生意，高得房率的成本或已隱含在房?jī)r(jià)中，但實(shí)際居住體驗(yàn)是否匹配尚待觀察。此外，傳統(tǒng)四代宅因?qū)訉油伺_(tái)設(shè)計(jì)，容易造成下層采光不足，金茂雖宣稱通過(guò)270°全景倉(cāng)和科學(xué)樓棟排布解決了這一問(wèn)題，但實(shí)際效果仍需市場(chǎng)驗(yàn)證。  

隱私問(wèn)題也不容忽視——上下層視線干擾一直是四代宅的痛點(diǎn)。目前尚不清楚金茂此次是否借鑒了其他項(xiàng)目的解決方案（如錯(cuò)層設(shè)計(jì)、隱私擋板）。如果空中花園在北方淪為“季節(jié)性擺設(shè)”，那這一賣(mài)點(diǎn)是否會(huì)淪為噱頭？  

高端市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：誰(shuí)在買(mǎi)單？

青島樓市分化明顯，高端改善盤(pán)去化良好，但剛需市場(chǎng)疲軟。金茂新地塊定位“璞系”靜奢高定，瞄準(zhǔn)高凈值人群，但李滄并非傳統(tǒng)豪宅區(qū)，高端購(gòu)買(mǎi)力更傾向于嶗山、市南。同時(shí)，同板塊的招商璀璨璟園、和達(dá)和山等也在爭(zhēng)奪改善客群，其中和達(dá)和山憑借1.3的超低容積率及中式園林設(shè)計(jì)，成為東李改善市場(chǎng)的重要競(jìng)爭(zhēng)者。

此外，四代宅的長(zhǎng)期價(jià)值存疑——若維護(hù)成本高（如空中花園修繕），二手市場(chǎng)的接受度可能受限，影響流通性。  

房企的產(chǎn)品焦慮：創(chuàng)新還是跟風(fēng)？

金茂此次高調(diào)推出四代宅，某種程度上反映了頭部房企的“產(chǎn)品焦慮”。在青島主城區(qū)改善盤(pán)扎堆的背景下，單純拼戶型、裝標(biāo)已難突圍，必須靠“概念創(chuàng)新”吸引眼球。

金茂府系在青島已有口碑，但“璞系”能否成功仍需市場(chǎng)檢驗(yàn)。更關(guān)鍵的是，四代宅的公共空間（如架空層、空中花園）后期維護(hù)成本高，物業(yè)能否跟上將直接影響居住體驗(yàn)。  

總結(jié)來(lái)看，金茂世園四代宅的嘗試值得肯定，但北方市場(chǎng)的特殊性讓它更像一場(chǎng)“實(shí)驗(yàn)”。如果成功，或?qū)⒊蔀榍鄭u高端住宅的新標(biāo)桿；若遇冷，則可能暴露四代宅在北方“水土不服”的深層問(wèn)題。

其實(shí)，真正的考驗(yàn)不在開(kāi)盤(pán)熱銷，而在交房五年后——這些“空中花園”是否依然生機(jī)勃勃，業(yè)主是否真的享受到了“第四代生活”。撇去概念的浮沫，居民說(shuō)好才是真的好。