界面新聞記者 | 周芳穎

界面新聞編輯 | 樓婍沁

上海網(wǎng)紅商場TX淮海操盤人司徒文聰被“限高”了。

根據(jù)天眼查披露信息，URF盈展集團創(chuàng)始人司徒文聰因旗下子公司未按期履行生效法律文書確定的給付義務，被法院申請執(zhí)行限制消費措施。

司徒文聰因參與多個著名商業(yè)房地產(chǎn)項目的建設與改造，成就了業(yè)內(nèi)知名招商案例如上海新天地、豫園商城、瑞安廣場等等，一度被譽為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)界"金手指”。近年來，北京、上海等地包括THE BOX朝外，TX淮海等多個網(wǎng)紅非標商業(yè)的開設與運營也與他有關。

而如今這位昔日行業(yè)明星卻陷入資金鏈困局。

據(jù)裁判文書網(wǎng)公開的相關文書，司徒文聰被限消，和與其關聯(lián)的上海盈展商務管理有限公司的一起租賃糾紛案件有關——盈展公司自2022年4月起拖欠商鋪租金及違約金累計近150萬元。在相關訴訟中，前述盈展公司方面提及相關項目“嚴重虧損”，其已無力繼續(xù)承租。

廣東廣信君達律師事務所律師張銀玉告訴界面時尚，該執(zhí)行案件反映出盈展公司目前的現(xiàn)金情況不太樂觀，若該公司仍不主動履行義務且后續(xù)的涉訴案件持續(xù)增加，亦有可能被債權人申請進行破產(chǎn)清算。

根據(jù)公開信息，前述盈展公司與另一家名為上?；春Ｉ虡I(yè)（集團）有限公司的公司有另一樁房屋租賃合同糾紛案將在6月開庭。

而司徒文聰名下其他多家公司近期也陷多案糾紛。如其名下北京盈通祥業(yè)商業(yè)管理有限公司在2025年有兩起被執(zhí)行案件，執(zhí)行標的逾7000萬元。

多位地產(chǎn)行業(yè)人士告訴界面時尚，司徒文聰陷入如今的局面或與其近年來參與運營多個城市商業(yè)體煥新項目，但最終未能使這些項目成功盈利有關。

早年間司徒文聰曾因?qū)H快時尚品牌引入上海正大廣場，從而盤活這個衰落商業(yè)體而一炮而紅。 這樣的盛名幫助司徒文聰及其關聯(lián)公司在后續(xù)得到了很多商業(yè)體舊改煥新項目的機會。其中較有知名度的項目包括重慶小時代、上海TX淮海、北京THE BOX朝外等。

據(jù)知情人士透露，司徒文聰及其關聯(lián)公司在做上述商業(yè)體煥新項目時會深度與項目捆綁。

具體來說，司徒文聰與其弟、妹二人組成了其關聯(lián)公司的核心團隊。其中，其本人因長期從事商業(yè)地產(chǎn)相關工作，積累了較多業(yè)主人脈，主要負責拿地與項目拓展。其弟司徒文杰會負責項目后續(xù)的運營工作，而其妹司徒婉雯則負責投資與品牌孵化。

依賴上述團隊分工，司徒文聰會在部分項目的實際運營中，將其家族投資或運營的品牌引入自身運營管理的商業(yè)體項目內(nèi)，從而以相對優(yōu)惠的租金獲取運營空間。

而從2023年起，司徒文聰還開始嘗試通過關聯(lián)公司入股其運營的項目，比如上海TX淮海及北京THE BOX朝外。這樣的做法幫助司徒文聰團隊得到更多來自商業(yè)體業(yè)主方的信任。若項目運營得好，其團隊也會有更高的經(jīng)濟回報。

但隱患也因此埋下。隨著項目運營承壓，司徒文聰團隊與業(yè)主方關系逐漸緊張，其資金鏈也變得吃緊。據(jù)悉，2023年司徒文聰旗下公司已開始股權出質(zhì)。

需要提及的是，司徒文聰團隊運營的上述多個商業(yè)項目的業(yè)主方均為國有資本背景。比如，北京的THE BOX朝外，由盈展集團、朝陽區(qū)政府及昆泰集團三方聯(lián)合打造；而上海的TX淮海則由百聯(lián)集團、錦江集團與盈展集團共同推出。

這樣的背景決定了業(yè)主方對項目有明確的資產(chǎn)保值增值要求。

然而司徒文聰在規(guī)劃上述項目時，均把定位置于新型“非標”商業(yè)。這樣的定位在業(yè)態(tài)策劃與品牌組合上突出先鋒屬性，項目較易獲得關注和聲量，卻也因此有了更高的運營門檻與盈利挑戰(zhàn)。特別是與傳統(tǒng)依賴連鎖品牌租金的商業(yè)模式不同，非標商業(yè)體短期內(nèi)難以實現(xiàn)穩(wěn)定的投入產(chǎn)出，往往需要長周期培育，甚至仰賴業(yè)主提供運營補貼維持。

目前，THE BOX朝外仍由盈展集團運營，但重慶小時代和TX淮海兩個項目已與司徒文聰和其關聯(lián)公司劃清界限。

以重慶小時代為例，根據(jù)公開報道，該項目主打親子互動，自2013年開業(yè)，于2019年落幕。界面時尚從知情人士處獲悉，司徒文聰及其團隊最初為該項目的承租方，即負責所有運營和投資，僅需向業(yè)主方支付租金。但因為該項目開業(yè)后虧損嚴重，業(yè)主方不得不將其從“二房東”的身份轉(zhuǎn)為服務運營商，以減少虧損。

至于TX淮海，該項目為近年來聲量頗大、好評頗多的非標商業(yè)項目之一，但開業(yè)后也引發(fā)了運營模式是否是“賠本賺吆喝”的爭議。

一位接近項目的人士指出，作為落址核心商圈的新商業(yè)體，TX淮海開業(yè)時租金水平明顯低于周邊平均水準，再疊加小體量、高投入的運營模式，使其商業(yè)可持續(xù)性從一開始就面臨挑戰(zhàn)。

據(jù)公開信息，TX淮海主體運營公司已于2024年4月完成工商注冊變更，由百聯(lián)股份收購了上海盈展持有的該公司的全部股權，將TX淮海變?yōu)槠淙Y子公司。有了解該項目的人士稱，該項目運營已交由有基金背景的第三方團隊接管。

不過，在變更管理團隊迄今為止的一年內(nèi)，TX淮海仍然保持了原先開業(yè)時的調(diào)性。這側面證明了業(yè)主方對于項目有及時把控的同時，亦對司徒文聰團隊的核心決策保有認可。從2025上半年TX淮海的調(diào)改情況來看，該項目仍錨定了年輕化定位，引入了不大示界百貨商店、越南辣妹風時尚品牌LSOUL等小眾品牌，對淮海中路附近商業(yè)的變化有明顯的帶動作用。

值得提到的是，多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中均提及，拋開項目盈利情況及司徒文聰自身財務情況不談，其在非標商業(yè)領域的前瞻性、突破性對于行業(yè)頗具啟發(fā)性，其對資源的把控和運作能力也頗為難得，只是其運作非標商業(yè)的模式與方法也決定了其會在后續(xù)有較高的風險。

界面時尚就司徒文聰及其公司現(xiàn)狀求證盈展公司，但截至發(fā)稿尚未獲得回應。