文｜邁點(diǎn)
5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所上市，首日開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日30%的漲幅上限，次日繼續(xù)觸發(fā)非上市首日10%的漲幅限制。5月23日收盤價(jià)達(dá)4.178元/份，相較于基準(zhǔn)價(jià)2.734元/份，累計(jì)漲幅達(dá)52.82%，再次觸發(fā)停牌機(jī)制。
至此，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT連續(xù)三個(gè)交易日觸發(fā)停牌機(jī)制。
據(jù)其5月26日發(fā)布的公告顯示，該REITs初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)啟月街1號(hào)的菁英公寓項(xiàng)目，為公共租賃住房。
本基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，通過積極主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，力求提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營收益水平，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流長期穩(wěn)健增長。隨著交易價(jià)格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。
按照公告說明，基金首次發(fā)行時(shí)的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行規(guī)模。對(duì)應(yīng)到每個(gè)投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本。
根據(jù)《華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》， 華泰蘇州恒泰租賃住房REIT 2025 年度預(yù)測(cè)可供分配金額為 54,678,152.94 元?；谏鲜鲱A(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，投資者在二級(jí)市場(chǎng)交易買入本基金，假設(shè)買入價(jià)格為當(dāng)天收盤價(jià) 4.178 元 / 份，該投資者的2025 年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值 =54,678,152.94/(4.178*500,000,000)=2.62%。
此前發(fā)售階段，其認(rèn)購階段網(wǎng)下倍數(shù)高達(dá)216.91倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)829.78倍，刷新歷史紀(jì)錄。
華泰蘇州恒泰租賃住房REIT成為近期公募REITs市場(chǎng)高熱度的典型代表，一系列優(yōu)異的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，充分彰顯了住房租賃REITs在二級(jí)市場(chǎng)上的優(yōu)異表現(xiàn)。
租賃住房REITs漲勢(shì)喜人
2025年以來，住房租賃REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，多只產(chǎn)品上市首日觸及30%漲停、網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)屢破紀(jì)錄、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月31日在上交所掛牌上市，從獲批到上市僅用了18個(gè)工作日，刷新了公募REITs市場(chǎng)的新紀(jì)錄，作為全國首單“商改保”REITs，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市首日漲幅超30%，累計(jì)漲幅48.35%，同樣觸及漲幅上限。
往年上市的住房租賃REITs中，截至5月20日，中金廈門安居REIT漲幅為24.44%;國泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅為18.11%;招商基金蛇口租賃住房REIT漲幅23.33%;華夏基金華潤有巢REIT漲幅20.96%......
整體來看，住房租賃REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是新上市項(xiàng)目均出現(xiàn)首日漲停，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃行業(yè)抱有很大熱情;二是板塊整體領(lǐng)跑，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，保租房REITs年內(nèi)平均漲幅達(dá)到24.7%，顯著高于公募REITs年內(nèi)20.28%的平均漲幅;三是資金虹吸效應(yīng)明顯，以匯添富上海地產(chǎn)REIT為例，其公眾配售比例低至0.2%，認(rèn)購資金超千億元，凸顯市場(chǎng)對(duì)稀缺資產(chǎn)的追逐。
漲勢(shì)背后的三大核心邏輯
今年以來，A股市場(chǎng)年內(nèi)震蕩下行，住房租賃REITs卻逆市走強(qiáng)。這一深度背離背后，政策紅利、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，以及資本避險(xiǎn)資金配置需求構(gòu)成三大核心邏輯。
在政策方面，2023年央行推出的“租賃金融17條”首次明確將保租房REITs納入基礎(chǔ)設(shè)施公募試點(diǎn)，2024年財(cái)政部對(duì)保租房資產(chǎn)證券化實(shí)施所得稅遞延政策，2025年3000億元保租房專項(xiàng)再貸款落地......政策的層層加碼，為REITs常態(tài)化發(fā)行鋪就了一條大道。
與此同時(shí)，地方政府通過“商改?！?、“工改租”破解土地供給瓶頸，如上海江月路項(xiàng)目將空置率40%的寫字樓改造為租賃住房，“存量盤活”需求下，這種“舊瓶裝新酒”的模式，讓地方政府得以在不新增土地供應(yīng)的情況下，快速擴(kuò)充保租房房源，同時(shí)為資本市場(chǎng)輸送優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
此外，隨著華夏北京保障房REIT擴(kuò)募獲批，標(biāo)志“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局形成，進(jìn)一步激活市場(chǎng)。
從項(xiàng)目本身來看，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)是核心要素。整體來看，領(lǐng)漲項(xiàng)目的底層資產(chǎn)集中于一線城市及核心產(chǎn)業(yè)帶，具備人才虹吸效應(yīng)和高出租率。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目得以保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，以華泰蘇州恒泰REIT為例，其底層資產(chǎn)“菁英公寓”2024年出租率為95.99%，凈現(xiàn)金流分派率為4.75，且租金收入連續(xù)三年增長。
在宏觀經(jīng)濟(jì)漸進(jìn)式修復(fù)的大背景下，住房租賃REITs的租金收入和出租率保持相對(duì)穩(wěn)定，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
站在投資方的角度，債券市場(chǎng)利率下行背景下，REITs憑借4%-5%的現(xiàn)金分派率成為機(jī)構(gòu)資金“避風(fēng)港”。以國泰君安城投寬庭REIT為例，其年化分派率3.2%，較10年期國債1.67%的收益率更具吸引力。此外，險(xiǎn)資、養(yǎng)老金等長期資金入場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步推高配置需求。例如，今年2月，新華保險(xiǎn)聯(lián)合大家人壽、萬科集團(tuán)等，共同投資設(shè)立萬新金石(廈門)住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)。其中，新華保險(xiǎn)持股59.9%，大家人壽持股30%。
在多方因素推動(dòng)下，住房租賃REITs規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
下一階段重在運(yùn)營
數(shù)據(jù)顯示，2025年保租房REITs預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模突破250億元，擴(kuò)募項(xiàng)目加速落地，部分新項(xiàng)目正處于申報(bào)或籌備階段。
例如，寧波城建投資保租房公募REIT，今年3月啟動(dòng)招標(biāo)工作，是浙江省首單保租房REITs項(xiàng)目;上海城投集團(tuán)此前已成功發(fā)行國泰君安城投寬庭保租房REIT(2024年上市)，目前正推進(jìn)新一輪保租房REITs申報(bào)工作，擴(kuò)募儲(chǔ)備資產(chǎn)規(guī)模為已發(fā)行項(xiàng)目的4.67倍;萬科泊寓企業(yè)已啟動(dòng)新一輪申報(bào)，存量資產(chǎn)證券化提速;已上市的保租房REITs中，多家機(jī)構(gòu)正籌備擴(kuò)募方案......
可見市場(chǎng)對(duì)住房租賃REITs具有充分信心。但需要注意的是，隨著政策紅利的耗盡，具備核心區(qū)位、產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力的項(xiàng)目仍將受捧，而高溢價(jià)、低分派率產(chǎn)品可能面臨回調(diào)壓力。未來競(jìng)爭(zhēng)將聚焦精細(xì)化運(yùn)營。
寫在最后
住房租賃REITs的漲停潮，既是政策紅利與資產(chǎn)荒共振的結(jié)果，也折射出資本市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)健收益資產(chǎn)的饑渴。然而，高光背后需警惕非理性泡沫。對(duì)投資者而言，需穿透短期波動(dòng)，聚焦底層資產(chǎn)質(zhì)量與長期現(xiàn)金流;對(duì)行業(yè)而言，唯有平衡民生屬性與商業(yè)可持續(xù)性，方能構(gòu)建真正的“租購并舉”生態(tài)。未來，REITs市場(chǎng)將從“野蠻生長”步入“精耕細(xì)作”的新階段。