文 | 張馨儀

初夏的青島樓市，正在上演一場靜水深流的變革。市北區(qū)新都心板塊的河西果品批發(fā)市場地塊，這個(gè)歷經(jīng)四年規(guī)劃調(diào)整的“樓市遺珠”，即將在6月17日迎來命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這塊曾經(jīng)四次調(diào)整規(guī)劃、歷經(jīng)市場考驗(yàn)的“壓箱底”地塊，既是青島土拍新政的“首秀場”，更是觀察區(qū)域樓市走向的“風(fēng)向標(biāo)”。

這場土拍之所以備受關(guān)注，在于它標(biāo)志著青島土地供應(yīng)邏輯的根本轉(zhuǎn)變。

過去幾年，青島土地市場一直處于“政府定價(jià)、房企買單”的單向模式，導(dǎo)致過諸如嶗山枯桃地塊流拍等尷尬局面。今年4月推出的預(yù)申請制度，本質(zhì)上是一次供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，開發(fā)商可以在預(yù)申請階段就表達(dá)拿地意愿和價(jià)格預(yù)期，讓土地供應(yīng)真正實(shí)現(xiàn)了“問價(jià)于市”。這種“先詢價(jià)、后供地”的柔性機(jī)制，讓土地供應(yīng)從“閉門造車”轉(zhuǎn)向“問計(jì)于市”，既尊重市場規(guī)律，又保留了調(diào)控空間。

河西果品批發(fā)市場地塊就是這一新政下的典型產(chǎn)物。從最初商住混合的“高容積率”方案，到如今純住宅的“低密改善”定位，每一次規(guī)劃調(diào)整都是對市場脈搏的精準(zhǔn)把握。這種動態(tài)調(diào)整機(jī)制，既避免了土地資源的錯(cuò)配，又提高了開發(fā)效益，堪稱城市規(guī)劃的“青島智慧”。

從河西地塊的價(jià)值維度上分析，會發(fā)現(xiàn)其蘊(yùn)藏的多重機(jī)遇。交通維度上，雙地鐵交匯的區(qū)位優(yōu)勢，使其成為主城區(qū)罕見的“軌交住宅”稀缺資源；配套維度上，成熟商圈與優(yōu)質(zhì)教育資源的疊加，構(gòu)成了難以復(fù)制的復(fù)合價(jià)值；產(chǎn)品維度上，2.4的容積率與純住宅定位，恰好切中當(dāng)前改善需求的“靶心”。更難得的是，在寸土寸金的新都心核心區(qū)，這塊地還能保持20%的建筑密度和35%的綠地率，為打造高品質(zhì)住宅社區(qū)提供了先天優(yōu)勢。

值得注意的是，與同期掛牌的雙山地塊相比，河西地塊的“輕裝上陣”優(yōu)勢明顯。在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)探底的背景下，雙山地塊近2.8萬平米的商業(yè)體量很可能成為開發(fā)商的“包袱”。而河西地塊的純住宅屬性則讓開發(fā)商能夠“輕裝快跑”。這種差異或?qū)?dǎo)致兩個(gè)近在咫尺的地塊，走向截然不同的命運(yùn)。

接下來，即將入市的棠玥和境項(xiàng)目將為新都心市場提供重要參照。這個(gè)由青島城投開發(fā)的低密項(xiàng)目，容積率同樣控制在2.4，主打105-143平方米的改善戶型，預(yù)計(jì)售價(jià)在2.2萬元/平方米左右。它的市場表現(xiàn)將直接影響開發(fā)商對河西地塊的價(jià)值判斷。

這場土拍引發(fā)的連鎖反應(yīng)正在顯現(xiàn)。以國信和悅為代表的“偽改善”項(xiàng)目首當(dāng)其沖，其產(chǎn)品力與地段價(jià)值的脫節(jié)，在新都心優(yōu)質(zhì)地塊的對比下暴露無遺。這種現(xiàn)象折射出當(dāng)前樓市的深層變革：購房者正在從“將就型改善”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)型改善”，市場進(jìn)入“良幣驅(qū)逐劣幣”的新階段。

從更宏觀的視角來看，這次土拍將成為觀察青島樓市走向的重要窗口。如果河西地塊能夠獲得開發(fā)商的熱捧，不僅會提振整個(gè)土地市場的信心，還可能帶動主城區(qū)房價(jià)的預(yù)期調(diào)整；反之，如果成交遇冷，則意味著市場調(diào)整仍在持續(xù)，開發(fā)商對后市的判斷依然謹(jǐn)慎。

對購房者而言，這場土拍同樣意義重大。隨著新政下更多優(yōu)質(zhì)地塊的入市，主城區(qū)將迎來一波真正意義上的改善產(chǎn)品。特別是新出臺的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化自然資源和規(guī)劃要素保障措施》中關(guān)于提高得房率的新規(guī)，不僅回應(yīng)了購房者的核心關(guān)切，更通過制度設(shè)計(jì)倒逼開發(fā)商提升產(chǎn)品力，對于有改善需求的購房者來說，耐心等待或許是更好的選擇。

距離拍賣日臨近，市場暗流涌動。在這場棋局中，最終的贏家或許不是某家開發(fā)商，而是整個(gè)青島樓市。通過制度創(chuàng)新激活市場活力，通過優(yōu)質(zhì)供給滿足真實(shí)需求，這正是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的題中之義。當(dāng)政策智慧、市場理性與產(chǎn)品創(chuàng)新形成良性循環(huán)時(shí)，青島樓市的春天或?qū)⒄嬲絹怼?/p>