文 | 張馨儀
6月30日，青島西海岸新區(qū)的土地市場迎來了一場標志性交易——唐島灣核心區(qū)一宗低密海景地塊以4.46億元成交，樓面價13028元/㎡，創(chuàng)下西海岸涉宅用地單價新高。這一價格不僅超越了此前建大悅海地塊的12387元/㎡紀錄，更意味著西海岸樓市正式進入“1.3萬+/㎡”地價時代。
核心區(qū)的區(qū)位，是這塊地最大的競爭力。它位于漓江西路南、羅浮山路西，距離“海上西湖”唐島灣僅500米，與國家AAAA級旅游景區(qū)金沙灘風景區(qū)相距約3.5公里。在青島“向海發(fā)展”的城市戰(zhàn)略下，這種一線海景資源在主城區(qū)較為難得，而西海岸作為國家級新區(qū)，其海景資源的開發(fā)仍處于價值洼地階段。地塊周邊環(huán)繞著齊魯?shù)谝粚嶒炐W、珠江路小學東校區(qū)、上戲青島校區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，以及城市傳媒廣場等商業(yè)配套，形成了“海景+學區(qū)+商圈”的黃金三角價值支撐。
這塊地的故事，遠比數(shù)字更耐人尋味。它曾是恒大金沙灘二期的一部分，因企業(yè)債務(wù)危機而閑置，最終被政府收回并重新規(guī)劃——從純商業(yè)用地調(diào)整為住宅+商業(yè)+綠地混合用途。這一調(diào)整，既避免了土地資源的浪費，又精準迎合了市場需求。畢竟，在當下的樓市環(huán)境下，低密住宅的去化能力遠勝于商業(yè)綜合體。
這樣的調(diào)整，為唐島灣注入了全新的價值基因。近年來，低密社區(qū)、海景資源、文化屬地性成為高端產(chǎn)品的三大核心價值點。深圳潤璽花園項目通過分解塔樓形態(tài)創(chuàng)造錯動交疊的“空中花園”，將生態(tài)公園與商業(yè)配套融入生活軌跡；而青島本土標桿項目如海信君瀾則通過極簡建筑線條與嶗山自然景觀的呼應(yīng)，打造出“隱奢”風格，成為青島高端市場的現(xiàn)象級作品。如今，單純的地段價值已不足以支撐高端項目溢價，必須通過產(chǎn)品創(chuàng)新與生活方式營造實現(xiàn)價值升級。
因此，當下房企的拿地邏輯，也在悄然變化。城發(fā)集團并非首次出手，公開資料顯示，2025年2月，該公司曾以3.09億元競得珠江路南一宗商住地塊，樓面價6245元/㎡。時隔僅四個月，其在唐島灣地塊的拿地單價直接翻倍，這一激進策略背后，反映出房企對核心區(qū)高端住宅市場的強烈信心。
城發(fā)集團此次高價競得唐島灣地塊，其產(chǎn)品定位明顯對標頭部房企成熟的低密豪宅開發(fā)模式。1.1的容積率為產(chǎn)品設(shè)計提供了極大發(fā)揮空間——可引入空中花園、島式入戶、森系景觀等創(chuàng)新元素；而18米的限高則避免了高層住宅的壓抑感，有利于營造私密尊享的社區(qū)氛圍?？紤]到西海岸目前缺乏真正意義上的“塔尖作品”，這一項目有望填補市場空白，成為區(qū)域豪宅新標桿。
從更宏觀的視角看，房企在西海岸的布局呈現(xiàn)出明顯的梯度分化特征：核心區(qū)(唐島灣、金沙灘)主打高端改善，地價屢創(chuàng)新高；次核心區(qū)(靈山衛(wèi)、辛安)以剛改產(chǎn)品為主；外圍片區(qū)(膠南、董家口)則承擔剛需外溢功能。這種分化與西海岸“東城提質(zhì)、西城擴容”的空間戰(zhàn)略相呼應(yīng)——東部城區(qū)(開發(fā)區(qū)、唐島灣、金沙灘)到2035年的規(guī)劃顯示，其居住面積變化不大，潛在供應(yīng)極其有限；而西部城區(qū)(膠南、風河兩岸)則擁有接近東部兩倍的居住面積，是未來城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場。
在城市化下半場，核心區(qū)稀缺土地的價值將被持續(xù)重估，而房企的競爭焦點，也從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與區(qū)位的精準匹配。這塊地的成交，是否會進一步推高西海岸的房價預期？又是否會加劇市場的兩極分化？答案或許在未來幾年才能揭曉。但可以確定的是，唐島灣的這次土拍，不僅是數(shù)字的刷新，更是城市價值的一次重新定義。