文 | 酒管財(cái)經(jīng)

“每天運(yùn)營(yíng)加房租成本160元，RevPAR能做到接近250元，26間房的小酒店兩年多就能回本?！?/p>

前段時(shí)間去廣西考察市場(chǎng)，跟南寧本地一位投資人L總聊起酒店投資前景。

相較于前幾年投資的幾家初始投資成本較高的大體量酒店，現(xiàn)在手里經(jīng)營(yíng)最穩(wěn)健、人效比最高的居然是只有三十多間的小體量酒店。

隨著城市存量酒店物業(yè)的增加，許多小體量、閑置的酒店物業(yè)逐漸被重新審視。

相比于大而全的酒店項(xiàng)目，越來(lái)越多的酒店投資人，將目光聚焦于輕量化、低投入、高靈活、快迭代的小體量酒店項(xiàng)目。

存量時(shí)代遇到市場(chǎng)疲軟，越來(lái)越多投資人趨向于花小錢(qián)辦大事，力求在有限的預(yù)算內(nèi)實(shí)現(xiàn)效益的最大化，那么既省錢(qián)又低風(fēng)險(xiǎn)的小體量酒店便成為了首選。

小體量酒店，開(kāi)始悄悄“升咖”

L總是個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的老酒店人，在廣西已經(jīng)投資了十幾家酒店。

他表示，最近這幾年自己手里多家大房量酒店的獲客難度越來(lái)越大，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不盡如人意。

隨著酒店行業(yè)加速洗牌，小房量酒店因投資成本小、背負(fù)的入住壓力低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，投資優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

他敏銳地察覺(jué)到，在南寧土地稀缺、品牌密布的核心地段，布點(diǎn)機(jī)會(huì)確實(shí)不多，但絕非沒(méi)有。

當(dāng)前大部分連鎖酒店品牌，基于連鎖模型擴(kuò)張，其選址模型基本套用以下三板斧：

物業(yè)面積須超3000㎡；

房間數(shù)須達(dá)80間以上；

需配備早餐區(qū)、會(huì)議室等配套空間。

這三條“金科玉律”使得大量位于城市核心區(qū)域的小體量物業(yè)被排除在外，而真正聚集流動(dòng)人口、消費(fèi)力的“核心區(qū)塊”中，正是這種零碎小體量物業(yè)的集中帶。

不少酒店品牌自身由于標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)需求，很難在現(xiàn)有機(jī)制下靈活適配這些“小體量”。

而對(duì)L總而言，這正是可乘之機(jī)。

當(dāng)下，許多投資人仍迷信“大=值錢(qián)”：大物業(yè)、多客房、覆蓋客群廣泛。

但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，以下問(wèn)題頻出：

運(yùn)營(yíng)人員冗雜，管理成本高；

資產(chǎn)回收周期長(zhǎng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；

同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌認(rèn)知難以建立。

一家低租金、定位清晰、復(fù)購(gòu)強(qiáng)的小體量連鎖酒店，反而有可能實(shí)現(xiàn)更快的投資回報(bào)和更強(qiáng)的用戶粘性。

L總坦言，近兩年連鎖品牌酒店的加盟門(mén)檻都比較高，對(duì)物業(yè)面積、房量都有嚴(yán)格要求，80多間房以上才能做連鎖，小房量酒店過(guò)去只能自己開(kāi)成單體。

這類酒店更需要通過(guò)品牌化梳理，重新定位，根據(jù)城市等級(jí)和項(xiàng)目商圈，確認(rèn)方向。

對(duì)小城市、小體量、低消費(fèi)地區(qū)，不應(yīng)盲目追求高大上，而需要客觀的評(píng)判，不做最貴的，只做最合適的。

L總投資的這家海友5.0，一共35間客房，單房造價(jià)在5萬(wàn)元左右，平均入住率超過(guò)95%，高出租率帶動(dòng)RevPAR穩(wěn)定增長(zhǎng)，RevPAR最高達(dá)到四百多元。

同樣不到50間客房的經(jīng)濟(jì)型酒店，海友加入門(mén)檻更低，投資更小，壓力更輕，所承擔(dān)的租金和人工壓力要小一些，當(dāng)下也不見(jiàn)得比中檔酒店投資回報(bào)率低。

其實(shí)，不只在經(jīng)濟(jì)型酒店，近幾年國(guó)內(nèi)高端酒店也掀起了一股“袖珍”風(fēng)潮，專注打造“小而美”。

比如只有19間客房的“國(guó)內(nèi)酒店界老網(wǎng)紅”既下山·梅里、杭州最貴酒店秋水山莊、“北京度假酒店天花板”的悉曇以及深圳南頭古城有熊酒店，這其中房間數(shù)最多的酒店也沒(méi)超過(guò)40間客房。

遍地開(kāi)花的“小酒店”

當(dāng)越來(lái)越多的大體量高星酒店破產(chǎn)流拍無(wú)人問(wèn)津，中小酒店卻還在遍地開(kāi)花。

據(jù)澎潤(rùn)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，新增中端酒店以72家（占比48.3%）和超中端45家（30.2%）主導(dǎo)市場(chǎng)，而高端精選和高端酒店合計(jì)占比不足22%。

不少大體量五星級(jí)酒店深陷規(guī)模陷阱，遭遇盈利困境。

連續(xù)多年被評(píng)為中國(guó)飯店集團(tuán)60強(qiáng)，被譽(yù)為“山東酒店業(yè)標(biāo)桿”的藍(lán)海酒店連續(xù)多年虧損最終破產(chǎn)重整，負(fù)債35.29億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)107.99%。

高星級(jí)酒店資產(chǎn)流拍現(xiàn)象同樣嚴(yán)峻。

2025年1月，全國(guó)共有56家酒店拍賣(mài)，其中拍賣(mài)價(jià)格億元以上的14家酒店無(wú)一成交。

投資者對(duì)重資產(chǎn)、高負(fù)債的大型酒店項(xiàng)目興趣驟減，投資回報(bào)周期成為核心考量，傳統(tǒng)五星級(jí)酒店動(dòng)輒5-6年的回報(bào)周期已無(wú)法滿足當(dāng)下投資者的需求。

面對(duì)傳統(tǒng)大體量五星級(jí)酒店的困境，一批“小而美”酒店試圖用極致效率和穩(wěn)定回報(bào)來(lái)吸引投資人。

行業(yè)內(nèi)最早專注于小體量酒店的是錦江和住友，前者的百時(shí)快捷酒店和后者的布丁酒店都曾在小體量連鎖酒店市場(chǎng)里形成一定的規(guī)模。

除了前面提到過(guò)的海友，東呈在2021年就推出了城市便捷酒店的小房量計(jì)劃，隨后推出小房量版的城市便捷3.0優(yōu)化版。

首旅如家在2015年創(chuàng)新性地推出了云品牌酒店，為中小單體酒店提供專業(yè)賦能和支持。

格林集團(tuán)和尚美數(shù)智都是靠經(jīng)濟(jì)型酒店起家，其中格林集團(tuán)的貝殼酒店就是劍指小體量酒店的下沉市場(chǎng)，而尚美數(shù)智旗下的尚客優(yōu)酒店本身就是“小鎮(zhèn)之王”。

藝龍酒店科技旗下的R Royalss Hotel、朵蘭達(dá)都是針對(duì)小體量酒店主打Z世代年輕客群喜愛(ài)的“小而美”潮流設(shè)計(jì)。

值得注意的是，這個(gè)賽道里也有區(qū)域中小酒管的身影。

湖南慧友酒管旗下的慧友美宿就創(chuàng)新“大總部、小門(mén)店”的運(yùn)營(yíng)模式，更是針對(duì)小體量酒店提出了四個(gè)“8”產(chǎn)品模型，即投資一家酒店，一間客房只要花費(fèi)8萬(wàn)元，建設(shè)80間房，每天每間房運(yùn)營(yíng)成本80元，80天施工周期。

主打意式莫蘭迪色調(diào)和輕奢生活方式的喬治·莫蘭迪，已在山東、江蘇等地開(kāi)出十余家“小而精”門(mén)店，成為區(qū)域中高端酒店市場(chǎng)一匹黑馬。

深耕廣州市場(chǎng)十年、長(zhǎng)期堅(jiān)持“小而精”直營(yíng)模式的逸米，2023年就與藝龍酒店科技藝程酒管達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同成立了程驛酒管，聚焦城市核心一二線商圈中小體量物業(yè)的存量改造。

在一個(gè)日益成熟多元的酒店市場(chǎng)，大有大的天下，小有小的春天。

深耕本地市場(chǎng)、打造獨(dú)特調(diào)性是這些區(qū)域小體量酒店品牌的共同選擇。

小酒店的“大機(jī)會(huì)”

2024年大眾點(diǎn)評(píng)“必住榜”數(shù)據(jù)顯示，中小酒店集團(tuán)、單體酒店等“小酒店”占比超五成。

這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，小體量酒店在整個(gè)酒店市場(chǎng)中仍有一定份額。

即使“小酒店”上榜大眾點(diǎn)評(píng)“必住榜”占五成以上，但相較于頭部酒店品牌，知名度與影響力較弱。

如何獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)，是“小酒店”當(dāng)下值得思考的問(wèn)題。

在夾縫中生存的小體量酒店，在資源配置、成本控制和品牌推廣等方面的挑戰(zhàn)則更為嚴(yán)峻。

“目前市場(chǎng)不缺大體量豪華酒店，缺的是有特色的酒店。”L總一針見(jiàn)血地指出問(wèn)題所在。

的確，在酒店井噴式發(fā)展的當(dāng)下，消費(fèi)者已對(duì)千店一面的酒店產(chǎn)生審美疲勞，差異化、特色化、創(chuàng)新化的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)已逐漸成為當(dāng)下酒店發(fā)展的主流趨勢(shì)。

規(guī)?？s減帶來(lái)的不僅是運(yùn)營(yíng)靈活度，更意味著必須通過(guò)獨(dú)特性與創(chuàng)新構(gòu)建生存護(hù)城河。

在L總眼中，酒店行業(yè)一直是“像者死，是者生”，大體量連鎖酒店已經(jīng)把標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)卷到極致了，小體量酒店再去試圖復(fù)制巨頭的標(biāo)準(zhǔn)化路徑，90%會(huì)在3年內(nèi)淘汰。

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，是“聚焦細(xì)分、死磕獨(dú)特”。

在連鎖品牌拼規(guī)模、拼資源的當(dāng)下，小體量酒店做體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，船小好調(diào)頭，更容易把體驗(yàn)做深、做細(xì)。

不用貪大求全，找到一類客群（比如年輕人）、吃透一種資源（比如非遺文化、自然景觀），把體驗(yàn)打磨到“客人愿意專門(mén)為它而來(lái)”，或能在紅海市場(chǎng)撕開(kāi)一條生路。

就像松贊山居系列的酒店都是“小而美”，但該有的都有。餐廳、酒吧、SPA、健身房、多功能廳、無(wú)邊泳池……客人可以盡情享受酒店內(nèi)的度假體驗(yàn)。

L總強(qiáng)調(diào)，小體量酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是極致效率和調(diào)整的靈活性。

小房量的商業(yè)模式下，極簡(jiǎn)的場(chǎng)景為品牌、產(chǎn)品和服務(wù)快速迭代提供了天然土壤，運(yùn)營(yíng)方和品牌方都可以根據(jù)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者反饋，靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和店鋪形象，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)景的常換常新。

與大而全酒店相比，小體量酒店的核心優(yōu)勢(shì)在于位置與價(jià)格，讓投資者每分錢(qián)都花在刀刃上。

小房量酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是用精準(zhǔn)取代規(guī)模，用敏捷取代沉重。