文 | 白楊
2025年全年過半，哈爾濱樓市呈現(xiàn)冰火交織的雙重架構(gòu)。核心區(qū)改善型項(xiàng)目量價(jià)齊升與部分區(qū)域庫存高壓并存，公積金政策放寬與保障性住房配售同步推進(jìn)，市場呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征。
新房市場：供應(yīng)放量與結(jié)構(gòu)性去化并行
據(jù)哈爾濱住建官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，哈爾濱商品房預(yù)售證發(fā)放46個(gè)項(xiàng)目，批售面積近43萬平方米，批售套數(shù)3398套。其中5月單月就有12個(gè)項(xiàng)目獲得新批預(yù)售，道里區(qū)洲際花園、香坊區(qū)萬科智慧未來城二期等大盤持續(xù)加推。該批次預(yù)售總面積突破12萬平方米，其中道里區(qū)洲際花園項(xiàng)目在批售面積上領(lǐng)跑，占當(dāng)月總量約四成。
據(jù)哈爾濱住建官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1至6月成交面積TOP20中，昆侖賦（道里）和昆侖時(shí)代中心（道外）、匯龍宸樾壹號(hào)院（南崗）及萬科智慧未來城（香坊）四大項(xiàng)目持續(xù)走高。南崗區(qū)魯商·龍悅府項(xiàng)目創(chuàng)下單月最高銷售面積近5萬平方米，金額超6億的佳績。
據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，1-2月全市新建商品房銷售面積45萬平方米，同比增長8.8%；銷售金額35.6億元，同比增長21.4%；均價(jià)7901元/平方米，同比增長11.6%。價(jià)格增幅超過銷量增幅，表明市場交易重心向中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。
值得注意的是，庫存數(shù)據(jù)顯示，截至6月末全市商品住宅待售面積雖降至630萬平方米，但去化周期仍有27個(gè)月。核心區(qū)與遠(yuǎn)郊項(xiàng)目呈明顯分化。
二手房市場：學(xué)區(qū)地鐵房和“老破小”加劇分化
與新房市場相比，二手房交易更顯靜水流深。多家中介機(jī)構(gòu)反饋顯示，上半年南崗、道里學(xué)區(qū)房及地鐵沿線小戶型成為交易主力?！翱們r(jià)150萬以內(nèi)的兩居室，只要價(jià)格合適，半個(gè)月內(nèi)就能成交?！钡劳鈪^(qū)某中介門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露。
部分房主開始主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年二手住宅價(jià)格持續(xù)下滑，據(jù)貝殼、安居樂平臺(tái)顯示，近兩月房齡超10年的小區(qū)降幅更為明顯。與此同時(shí)，品質(zhì)次新房價(jià)格保持堅(jiān)挺，群力、道里的部分品牌開發(fā)商項(xiàng)目，甚至少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)掛牌價(jià)回調(diào)。
這種分化印證了住房品質(zhì)升級(jí)的深層趨勢(shì)。在樓市下行的背景下，這些數(shù)據(jù)促成了低總價(jià)剛需二手房的熱度，但是市中心的新房熱度遠(yuǎn)超外圍區(qū)域。
土地市場：底價(jià)成交成主流
據(jù)黑龍江省公共資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，上半年土地供應(yīng)呈現(xiàn)“量少質(zhì)優(yōu)”特點(diǎn)，主城6區(qū)僅掛牌9宗宅地，2-4月甚至無供應(yīng)，土地供應(yīng)節(jié)奏已顯露收緊態(tài)勢(shì)。其中南崗區(qū)四宗地塊，香坊區(qū)三宗地塊，道里區(qū)、松北區(qū)各一宗地塊，全部為住兼商用地。成交單價(jià)最高地塊為南崗區(qū)清華大街地塊，樓面價(jià)為4334元/平方米，被黑龍江明邦置業(yè)摘得。而香坊區(qū)花廠街地塊則被錦鈺匯龍以3563元/平方米競得。兩宗地塊均未觸發(fā)競價(jià)環(huán)節(jié)，延續(xù)了哈爾濱近年土地市場的平穩(wěn)基調(diào)。
政策組合精準(zhǔn)調(diào)控顯成效
2025年年初，《哈爾濱住房公積金騙提騙貸違規(guī)行為懲戒管理規(guī)定》監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)。明確對(duì)“虛構(gòu)婚姻信息”“偽造異地繳存證明”等行為嚴(yán)懲，對(duì)騙提者設(shè)置3年業(yè)務(wù)限制，騙貸者更面臨5年禁貸期。
與嚴(yán)管并行的是支持合理需求的寬松。3月起，二套房公積金貸款首付比例由30%降至20%；5月8日央行宣布降息后，哈爾濱迅速跟進(jìn)調(diào)整利率，二套房5年以上貸款利率降至3.075%。雙重政策疊加，為改善型需求釋放一定的資金空間。
同時(shí)，保障房建設(shè)邁出關(guān)鍵一步。6月9日，南崗區(qū)同濟(jì)街濟(jì)和居項(xiàng)目啟動(dòng)336套房源配售，主力80-100平方米，采用“線上登記+公證搖號(hào)+自助選房”的全流程數(shù)字化操作。開啟登記當(dāng)日，意向登記的家庭超2000戶。
上半年市場整體回暖，目前各種利好政策盡出，公積金監(jiān)管的“嚴(yán)”與信貸支持的“寬”形成政策矩陣，既守住資金安全底線，又疏通合理需求渠道，但未來市場復(fù)蘇尚需更多耐心與時(shí)間沉淀。