文 | 空間秘探 余文婷

近日，開(kāi)業(yè)12余載的南京金陵新城飯店也被擺上貨架，起拍價(jià)直降近一億元，引發(fā)千余人圍觀。今年上半年，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，拍賣(mài)或者掛牌的億元的酒店達(dá)到80家，成交只有6家。

半年80家“億元酒店”擺上貨架

繼揚(yáng)州云鶴金陵大飯店之后，已經(jīng)開(kāi)業(yè)12余年的南京金陵新城飯店也于近日傳出消息，酒店房產(chǎn)被浦口區(qū)人民法院上架阿里資產(chǎn)司法拍賣(mài)平臺(tái)。起拍價(jià)在3.2億的房產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)上“直降”近1億元，定為2.3億余元。該酒店距離拍賣(mài)還有近一個(gè)月的時(shí)間，但已吸引了千余人“圍觀”拍賣(mài)頁(yè)面。據(jù)了解，該酒店擁有客房266間，近期房?jī)r(jià)在350多元到1100多元之間。

今年以來(lái)，酒店被擺上貨架似乎像雞蛋被擺上貨架一樣尋常，其中不乏奢華與高端酒店。例如，打頭陣的北京華爾道夫酒店，1月20日，其業(yè)主中糧集團(tuán)將其100%股權(quán)正式掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所，起拍價(jià)23億元。根據(jù)公開(kāi)披露數(shù)據(jù)，該酒店2024年?duì)I業(yè)收入為1.6億元，凈利潤(rùn)391.96萬(wàn)元。目前，酒店依然處于待售狀態(tài)。

還有三家希爾頓酒店也在今年上半年接連出售。5月29日，大理首個(gè)高端國(guó)際品牌酒店大理實(shí)力希爾頓酒店于阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)進(jìn)行公開(kāi)司法拍賣(mài)，拍賣(mài)評(píng)估價(jià)約為10.93億元，起拍價(jià)約9.84億元，最終因無(wú)人報(bào)名而流拍。據(jù)了解，該項(xiàng)目建筑面積達(dá)到8.4萬(wàn)平方米，最初由實(shí)力集團(tuán)投資18億元建成，于2016年開(kāi)業(yè)，選址大理蒼山腳下少有地段。酒店目前還在正常運(yùn)營(yíng)，近期價(jià)格最低1149一晚，價(jià)格最高的號(hào)稱(chēng)是可以坐擁洱海全景的套房，4633元/晚。

6月20日，阿里資產(chǎn)拍賣(mài)網(wǎng)顯示，湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)鉑翠灣世茂希爾頓酒店101的房地產(chǎn)以起拍價(jià)6.04億元公開(kāi)拍賣(mài)，但在臨拍前卻突然中止。緊隨其后，6月30日，沈陽(yáng)青年大街地標(biāo)性酒店沈陽(yáng)世茂希爾頓酒店以4.71億元的起拍價(jià)被拍賣(mài)，最終因24小時(shí)無(wú)人報(bào)名宣告流拍。

曾在2021年以23億元掛牌價(jià)吸引買(mǎi)家的上海虹橋新華聯(lián)索菲特酒店，因未能成交也于今年進(jìn)入法拍程序，定于7月28日10時(shí)開(kāi)拍，起拍價(jià)9.984億元，保證金1億元，加價(jià)幅度499萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)14億2627.19萬(wàn)元，其中不動(dòng)產(chǎn)部分評(píng)估價(jià)14億1580萬(wàn)元、動(dòng)產(chǎn)部分評(píng)估價(jià)1047.19萬(wàn)元。起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7折。

開(kāi)業(yè)不到2年的上海金普頓前灘酒店也在不久前傳出出售消息，酒店位于上海市浦東新區(qū)前灘大道，坐落于前灘CBD核心四方城，緊鄰黃浦江畔，與徐匯西岸藝術(shù)園區(qū)隔江相望，但價(jià)格卻出乎意料，據(jù)消息，該酒店報(bào)價(jià)為13.75億元。

以上酒店只是今年酒店拍賣(mài)大軍中的一小部分，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)及空間秘探梳理，從今年1月至今，單擺上貨架的“億元酒店”就有超80家，數(shù)量遠(yuǎn)超前一年。

6家億元酒店成功拍賣(mài)

在超80家“億元酒店”中，也不乏幾家“上岸”者。今年2月，成都希頓國(guó)際酒店最終以約5億的底價(jià)成交。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)結(jié)果確認(rèn)書(shū)顯示，此次競(jìng)得者為四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。

該酒店原是成都希爾頓酒店，也是成都首家希爾頓酒店，2015年開(kāi)業(yè)。希爾頓官網(wǎng)顯示，2023年2月15日起，成都希爾頓酒店不再由希爾頓集團(tuán)管理，于同年3月更名為成都希頓國(guó)際酒店。其業(yè)主成都喬治希頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2024年9月因無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，且債權(quán)人、債務(wù)人均無(wú)重整、和解意愿，最終宣告該公司破產(chǎn)。經(jīng)評(píng)定估算，成都喬治希頓破產(chǎn)清算范圍的全部資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為11.78億元。

據(jù)了解，此次拍賣(mài)標(biāo)的物的用途為酒店，競(jìng)得者四川省卓雅華庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，其成立時(shí)間與參與成都希頓國(guó)際酒店拍賣(mài)的時(shí)間僅相隔一個(gè)多月。媒體實(shí)地探訪競(jìng)買(mǎi)方注冊(cè)地發(fā)現(xiàn)，該競(jìng)買(mǎi)人的地址和瀘州大型地產(chǎn)集團(tuán)佳樂(lè)地產(chǎn)一致。

3月，紹興富麗華大酒店以202440000元被廈門(mén)揚(yáng)賢商業(yè)管理有限公司成功拍下。據(jù)了解，該酒店于2月27日進(jìn)行過(guò)首次拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為2.5億元，但以失敗告終。據(jù)酒店原業(yè)主某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司透露，酒店拍賣(mài)主要系租約到期，并表示紹興的酒店業(yè)總體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入存量博弈，要么走連鎖化，依靠集團(tuán)的規(guī)模效應(yīng)，未來(lái)將會(huì)把紹興地區(qū)的工作重心集中到紹興富悅溫德姆酒店。

南充最知名的高星級(jí)酒店及城市地標(biāo)之一南充天來(lái)大酒店于4月成功拍出，成交價(jià)為2.208億元。據(jù)官方資料，天來(lái)酒店建成于2012年，由于所屬“南充天來(lái)酒店有限公司”破產(chǎn)，該酒店及附屬寫(xiě)字樓等資產(chǎn)于去年4月份被擺上網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)貨架。接盤(pán)者為南充市屬?lài)?guó)企——四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司。從公開(kāi)的股權(quán)穿透信息看，該公司由南充市高坪區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司100%控股，背后實(shí)際控制人則為南充市國(guó)資委下屬的南充臨江東方投資集團(tuán)有限公司。

5月，紹興上虞老牌五星級(jí)酒店上虞國(guó)際大酒店以1.8億元價(jià)格成功出讓。據(jù)了解，該酒店于2004年1月開(kāi)張營(yíng)業(yè)，2005年3月被國(guó)家旅游局評(píng)定為“五星級(jí)飯店”，是集客房、餐飲、會(huì)議、展覽、健身娛樂(lè)、商務(wù)辦公于一體的國(guó)內(nèi)超大規(guī)模的頂級(jí)商務(wù)酒店。同月，湖北利川騰龍國(guó)際度假酒店也以1.225億元高價(jià)成交。酒店拍賣(mài)主要系湖北利川騰龍國(guó)際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)，起拍價(jià)8250萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)19輪激烈競(jìng)價(jià)成功拍出。

6月，惠州原凱賓斯基酒店被競(jìng)買(mǎi)號(hào)M9296的買(mǎi)家以底價(jià)1.456億元的價(jià)格接手。資料顯示，惠州原凱賓斯基酒店由帝景集團(tuán)旗下子公司惠州市帝景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年投資建設(shè)，總投資額超10億元。2018年帝景房地產(chǎn)集團(tuán)因資金鏈斷裂，向平安銀行貸款的8.8億元本金及利息無(wú)法償還，酒店被法院查封并啟動(dòng)司法拍賣(mài)程序。

以上成交的拍賣(mài)酒店，大多呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)。一是經(jīng)過(guò)多輪降價(jià)，價(jià)格實(shí)惠。如南充天來(lái)大酒店首次法拍時(shí)，起拍價(jià)超過(guò)9億元，雖引起了各界廣泛關(guān)注，但并沒(méi)有買(mǎi)家出價(jià)。此后一年時(shí)間，該資產(chǎn)包又先后九次上架，價(jià)格也一路下調(diào)，但前十次拍賣(mài)均已流拍告終?；葜菰瓌P賓斯基酒店通過(guò)四次拍賣(mài)，資產(chǎn)價(jià)格從初始的10.4億元逐步壓縮至1.456億元，最終被神秘人接手；成都首家希爾頓酒店，后更名為希頓酒店，最初掛牌價(jià)超10億，歷經(jīng)8次拍賣(mài)，到最終5億成交……

二是地理位置優(yōu)越，酒店經(jīng)營(yíng)情況良好，被拍賣(mài)主要系業(yè)主方資金鏈斷裂。上述酒店大多位于城市核心區(qū)域，甚至是城市地標(biāo)性酒店，如成都希頓國(guó)際酒店位于高新區(qū)天府大道旁，房間價(jià)格從418元到6725元不等。

三是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，這一點(diǎn)在資產(chǎn)市場(chǎng)中受到大部分買(mǎi)家重視。像湖北利川騰龍國(guó)際度假酒店從起拍價(jià)的8250萬(wàn)元到成交價(jià)1.225億元，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，主要系性?xún)r(jià)比高，土地權(quán)屬清晰。資料顯示，該酒店土地使用權(quán)面積51993㎡，用途為住宿餐飲用地，出讓性質(zhì)，使用期限至2050年12月7日。

為何這些酒店不好賣(mài)？

但相對(duì)來(lái)說(shuō)，成功拍賣(mài)的億元酒店只占少數(shù)，更多的是失敗案例。廣州新世紀(jì)酒店從今年1月6日第一次拍賣(mài)時(shí)的起拍價(jià)3.8億元，到6月16日第三次起拍價(jià)3.457億元，連降近5000萬(wàn)元，超1.4萬(wàn)人次圍觀，依舊無(wú)人競(jìng)拍而流拍。廣州富力空港假日酒店首次拍賣(mài)從3.96億元降低至2.77億元起拍，依舊是無(wú)人舉牌接盤(pán)。萬(wàn)豪麗澋大酒店于1月8日上架拍賣(mài)，起拍價(jià)為105,272,439.1元，因無(wú)人出價(jià)最終流拍，此前已經(jīng)歷三次流拍。

為何這些酒店難以出售？首先是買(mǎi)家思維，以建造價(jià)格衡量賣(mài)價(jià)。從買(mǎi)家角度出發(fā)，酒店當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)能力及未來(lái)預(yù)期收益是定價(jià)的決定性要素，而不是酒店的建造成本及投入成本。像廣州新世紀(jì)酒店始建于1996年，作為20世紀(jì)90年代建筑，現(xiàn)有結(jié)構(gòu)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代酒店需求，整體改造預(yù)算預(yù)估超億元，運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力與新酒店相比差距較大，改造投入也難以覆蓋未來(lái)預(yù)期收入。此外，廣州新世紀(jì)酒店法拍要求的58%首付比例（約2億元）也將多數(shù)潛在投資者擋在門(mén)外。

一些運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)較弱的酒店資產(chǎn)，對(duì)買(mǎi)家吸引力有限，反而容易造成買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預(yù)期嚴(yán)重錯(cuò)位，市場(chǎng)陷入“降價(jià)－觀望－再降價(jià)”的惡性循環(huán)。

其次是產(chǎn)權(quán)及債務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰，貿(mào)然接盤(pán)麻煩較多，甚至一些拍賣(mài)酒店處于資不抵債情況，經(jīng)營(yíng)條件較差，投資人接盤(pán)可能需要不斷貼錢(qián)。產(chǎn)證及所有證件齊全、物業(yè)無(wú)抵押融資無(wú)糾紛在大多酒店收購(gòu)要求中，都會(huì)被列為硬性要求。2024年，宿遷國(guó)開(kāi)科創(chuàng)投集團(tuán)以近2億元收購(gòu)揚(yáng)州某酒店產(chǎn)權(quán)，后就因權(quán)屬不清問(wèn)題，與原酒店所屬物業(yè)公司發(fā)生糾葛，致每日直接經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)20萬(wàn)元。

再是酒店品牌知名度及自身影響力較弱，酒店競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。如位于四川資陽(yáng)安岳縣的博爾大酒店，評(píng)估總價(jià)為93566.34萬(wàn)元， 首次起拍價(jià)為72523.0184萬(wàn)元，多次拍賣(mài)無(wú)人競(jìng)拍流拍；嵊州保羅大酒店首次拍賣(mài)時(shí)間為2022年11月，持續(xù)到今年9次拍賣(mài)均流拍，拍賣(mài)價(jià)從首次起拍價(jià)2.8329億，降至1.95億元；永州市老牌大酒店南華大酒店，去年共經(jīng)歷8次拍賣(mài)，均流拍，今年1月3日，南華大酒店迎來(lái)2025年第一拍賣(mài)，總第九次拍賣(mài)，起拍價(jià)降至1.53億元，再次流拍……

這些老牌酒店，一方面開(kāi)業(yè)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，另一方面知名度僅限于當(dāng)?shù)兀放朴绊懥τ邢?，雖為五星級(jí)酒店，但少有消費(fèi)者買(mǎi)賬。這幾年消費(fèi)者對(duì)“五星級(jí)酒店”有所祛魅，尤其是一些設(shè)施陳舊、服務(wù)老舊的老牌奢華酒店，已經(jīng)很難吸引年輕消費(fèi)者，除非大幅跌價(jià)，否則難以受資本市場(chǎng)青睞。

未來(lái)酒店資產(chǎn)交易三大趨勢(shì)

今年，酒店拍賣(mài)市場(chǎng)的大宗交易數(shù)量依舊呈不斷上升趨勢(shì)，隨著大量玩家的入場(chǎng)，酒店拍賣(mài)市場(chǎng)格局也在悄然生變。

伴隨高折價(jià)，拍賣(mài)周期拉長(zhǎng)

2023—2024年，中國(guó)酒店業(yè)拍賣(mài)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì)，大量酒店資產(chǎn)涌入市場(chǎng)，買(mǎi)家議價(jià)能力增強(qiáng)，酒店成交難度進(jìn)一步拉大，成交周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。《中國(guó)2024年法拍酒店統(tǒng)計(jì)分析簡(jiǎn)報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2024年掛牌參加法拍的酒店總數(shù)有2704家，但成交數(shù)是215家，只有總數(shù)的7.95%。到今年，情況更加明顯。以上海為例，2025年1—6月上海地區(qū)共有12宗酒店資產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，總估值達(dá)87.6億元，但最終僅成交3宗，成交總額19.3億元，整體折價(jià)率高達(dá)45%。其中，上海五星級(jí)酒店大宗交易均價(jià)僅為評(píng)估值的52%～68%，億元級(jí)酒店交易平均周期延長(zhǎng)至11.7個(gè)月。“現(xiàn)在即便是核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，沒(méi)有30%以上的折價(jià)根本無(wú)人問(wèn)津?！币晃婚L(zhǎng)期從事酒店資產(chǎn)交易的行業(yè)人士表示。

“煤老板”退場(chǎng)，地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年超過(guò)30宗酒店的收購(gòu)，背后都有陜北榆林資本的身影。其中，2024年，“煤老板”參與收購(gòu)的五星級(jí)酒店資產(chǎn)占總甩賣(mài)資產(chǎn)的30%左右，他們期望通過(guò)低價(jià)收購(gòu)，在未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)獲高額回報(bào)。但是到今年，“煤老板”們的身影似乎開(kāi)始隱匿，大宗交易中，鮮有“煤老板”出手。或許是基于當(dāng)下酒店市場(chǎng)情況，高星酒店無(wú)論是翻新還是改造，至少一個(gè)小目標(biāo)起步，且回報(bào)周期長(zhǎng)，消費(fèi)者歡迎程度也不斷下降。就連在酒店出租率領(lǐng)先的上海，五星級(jí)酒店空房率依舊不低。2020-2024年間上海五星級(jí)酒店數(shù)量從78家縮減至69家，客房總量卻仍過(guò)剩約15%。

此外，在酒店交易市場(chǎng)，地方國(guó)資開(kāi)始活躍。像去年，山東高速出資約3.3億元，買(mǎi)下浦東金橋萬(wàn)和昊美酒店30%的股權(quán)；北京銀行則是進(jìn)行了房產(chǎn)“置換”，一邊把原有的上海辦公大樓出售，一邊購(gòu)入位于黃浦江邊的綠地萬(wàn)豪酒店。今年國(guó)資收并購(gòu)酒店事件更加頻繁，典型案例如南京商旅擬以1.99億元收購(gòu)黃埔大酒店100%股權(quán)；中山投資控股集團(tuán)有限公司旗下中山文旅投完成中山國(guó)際酒店的收購(gòu)。在經(jīng)濟(jì)下行期，國(guó)資企業(yè)憑借雄厚的財(cái)力和相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)抄底的主力軍。

優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊是資產(chǎn)配置主力軍

盡管酒店拍賣(mài)成交率不斷降低，周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，但優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊十分受資產(chǎn)市場(chǎng)歡迎，且往往早在流入法拍市場(chǎng)之前，就已被人搶先一步。相對(duì)于辦公、商業(yè)等其他不動(dòng)產(chǎn)，酒店是更好的財(cái)富傳承工具，在不少酒店收購(gòu)案中，家族傳承占據(jù)了相當(dāng)比例。且酒店資產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，與其他金融資產(chǎn)（如股票、債券等）具有較低的相關(guān)性，能夠有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，不少民間資本都傾向增持酒店資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置多元化，提高財(cái)富穩(wěn)定性與安全性。

而優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)往往有以下幾點(diǎn)：一是地理位置好，位于核心商圈或優(yōu)質(zhì)景區(qū)旁；二是投資回報(bào)佳，一般投資回報(bào)率在6%以上更容易受到青睞；三是產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全，酒店正常經(jīng)營(yíng)無(wú)抵押融資等債務(wù)糾紛。

綜上，隨著越來(lái)越多高星酒店被“白菜價(jià)”拍賣(mài)，資本交易市場(chǎng)愈發(fā)顯露其殘酷性，這也警示當(dāng)下酒店行業(yè)，需更加重視酒店運(yùn)營(yíng)能力和品牌影響力，真正讓酒店資產(chǎn)保值增值。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，未來(lái)的20年，中國(guó)的酒店交易已經(jīng)跑步奔向資管時(shí)代。