文 | 空間秘探 余文婷

近日，開業(yè)12余載的南京金陵新城飯店也被擺上貨架，起拍價直降近一億元，引發(fā)千余人圍觀。今年上半年，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計，拍賣或者掛牌的億元的酒店達到80家，成交只有6家。

半年80家“億元酒店”擺上貨架

繼揚州云鶴金陵大飯店之后，已經(jīng)開業(yè)12余年的南京金陵新城飯店也于近日傳出消息，酒店房產(chǎn)被浦口區(qū)人民法院上架阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺。起拍價在3.2億的房產(chǎn)估價基礎(chǔ)上“直降”近1億元，定為2.3億余元。該酒店距離拍賣還有近一個月的時間，但已吸引了千余人“圍觀”拍賣頁面。據(jù)了解，該酒店擁有客房266間，近期房價在350多元到1100多元之間。

今年以來，酒店被擺上貨架似乎像雞蛋被擺上貨架一樣尋常，其中不乏奢華與高端酒店。例如，打頭陣的北京華爾道夫酒店，1月20日，其業(yè)主中糧集團將其100%股權(quán)正式掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所，起拍價23億元。根據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，該酒店2024年營業(yè)收入為1.6億元，凈利潤391.96萬元。目前，酒店依然處于待售狀態(tài)。

還有三家希爾頓酒店也在今年上半年接連出售。5月29日，大理首個高端國際品牌酒店大理實力希爾頓酒店于阿里司法拍賣網(wǎng)進行公開司法拍賣，拍賣評估價約為10.93億元，起拍價約9.84億元，最終因無人報名而流拍。據(jù)了解，該項目建筑面積達到8.4萬平方米，最初由實力集團投資18億元建成，于2016年開業(yè)，選址大理蒼山腳下少有地段。酒店目前還在正常運營，近期價格最低1149一晚，價格最高的號稱是可以坐擁洱海全景的套房，4633元/晚。

6月20日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)顯示，湖南省長沙市岳麓區(qū)鉑翠灣世茂希爾頓酒店101的房地產(chǎn)以起拍價6.04億元公開拍賣，但在臨拍前卻突然中止。緊隨其后，6月30日，沈陽青年大街地標(biāo)性酒店沈陽世茂希爾頓酒店以4.71億元的起拍價被拍賣，最終因24小時無人報名宣告流拍。

曾在2021年以23億元掛牌價吸引買家的上海虹橋新華聯(lián)索菲特酒店，因未能成交也于今年進入法拍程序，定于7月28日10時開拍，起拍價9.984億元，保證金1億元，加價幅度499萬元，評估價14億2627.19萬元，其中不動產(chǎn)部分評估價14億1580萬元、動產(chǎn)部分評估價1047.19萬元。起拍價是評估價的7折。

開業(yè)不到2年的上海金普頓前灘酒店也在不久前傳出出售消息，酒店位于上海市浦東新區(qū)前灘大道，坐落于前灘CBD核心四方城，緊鄰黃浦江畔，與徐匯西岸藝術(shù)園區(qū)隔江相望，但價格卻出乎意料，據(jù)消息，該酒店報價為13.75億元。

以上酒店只是今年酒店拍賣大軍中的一小部分，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計及空間秘探梳理，從今年1月至今，單擺上貨架的“億元酒店”就有超80家，數(shù)量遠(yuǎn)超前一年。

6家億元酒店成功拍賣

在超80家“億元酒店”中，也不乏幾家“上岸”者。今年2月，成都希頓國際酒店最終以約5億的底價成交。網(wǎng)絡(luò)競價結(jié)果確認(rèn)書顯示，此次競得者為四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。

該酒店原是成都希爾頓酒店，也是成都首家希爾頓酒店，2015年開業(yè)。希爾頓官網(wǎng)顯示，2023年2月15日起，成都希爾頓酒店不再由希爾頓集團管理，于同年3月更名為成都希頓國際酒店。其業(yè)主成都喬治希頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2024年9月因無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，且債權(quán)人、債務(wù)人均無重整、和解意愿，最終宣告該公司破產(chǎn)。經(jīng)評定估算，成都喬治希頓破產(chǎn)清算范圍的全部資產(chǎn)市場價值約為11.78億元。

據(jù)了解，此次拍賣標(biāo)的物的用途為酒店，競得者四川省卓雅華庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，其成立時間與參與成都希頓國際酒店拍賣的時間僅相隔一個多月。媒體實地探訪競買方注冊地發(fā)現(xiàn)，該競買人的地址和瀘州大型地產(chǎn)集團佳樂地產(chǎn)一致。

3月，紹興富麗華大酒店以202440000元被廈門揚賢商業(yè)管理有限公司成功拍下。據(jù)了解，該酒店于2月27日進行過首次拍賣，當(dāng)時起拍價為2.5億元，但以失敗告終。據(jù)酒店原業(yè)主某實業(yè)集團有限公司透露，酒店拍賣主要系租約到期，并表示紹興的酒店業(yè)總體處于供過于求的狀態(tài)，行業(yè)競爭進入存量博弈，要么走連鎖化，依靠集團的規(guī)模效應(yīng)，未來將會把紹興地區(qū)的工作重心集中到紹興富悅溫德姆酒店。

南充最知名的高星級酒店及城市地標(biāo)之一南充天來大酒店于4月成功拍出，成交價為2.208億元。據(jù)官方資料，天來酒店建成于2012年，由于所屬“南充天來酒店有限公司”破產(chǎn)，該酒店及附屬寫字樓等資產(chǎn)于去年4月份被擺上網(wǎng)絡(luò)司法拍賣貨架。接盤者為南充市屬國企——四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司。從公開的股權(quán)穿透信息看，該公司由南充市高坪區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司100%控股，背后實際控制人則為南充市國資委下屬的南充臨江東方投資集團有限公司。

5月，紹興上虞老牌五星級酒店上虞國際大酒店以1.8億元價格成功出讓。據(jù)了解，該酒店于2004年1月開張營業(yè)，2005年3月被國家旅游局評定為“五星級飯店”，是集客房、餐飲、會議、展覽、健身娛樂、商務(wù)辦公于一體的國內(nèi)超大規(guī)模的頂級商務(wù)酒店。同月，湖北利川騰龍國際度假酒店也以1.225億元高價成交。酒店拍賣主要系湖北利川騰龍國際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)，起拍價8250萬元，經(jīng)過19輪激烈競價成功拍出。

6月，惠州原凱賓斯基酒店被競買號M9296的買家以底價1.456億元的價格接手。資料顯示，惠州原凱賓斯基酒店由帝景集團旗下子公司惠州市帝景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年投資建設(shè)，總投資額超10億元。2018年帝景房地產(chǎn)集團因資金鏈斷裂，向平安銀行貸款的8.8億元本金及利息無法償還，酒店被法院查封并啟動司法拍賣程序。

以上成交的拍賣酒店，大多呈現(xiàn)以下三個特點。一是經(jīng)過多輪降價，價格實惠。如南充天來大酒店首次法拍時，起拍價超過9億元，雖引起了各界廣泛關(guān)注，但并沒有買家出價。此后一年時間，該資產(chǎn)包又先后九次上架，價格也一路下調(diào)，但前十次拍賣均已流拍告終。惠州原凱賓斯基酒店通過四次拍賣，資產(chǎn)價格從初始的10.4億元逐步壓縮至1.456億元，最終被神秘人接手；成都首家希爾頓酒店，后更名為希頓酒店，最初掛牌價超10億，歷經(jīng)8次拍賣，到最終5億成交……

二是地理位置優(yōu)越，酒店經(jīng)營情況良好，被拍賣主要系業(yè)主方資金鏈斷裂。上述酒店大多位于城市核心區(qū)域，甚至是城市地標(biāo)性酒店，如成都希頓國際酒店位于高新區(qū)天府大道旁，房間價格從418元到6725元不等。

三是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，這一點在資產(chǎn)市場中受到大部分買家重視。像湖北利川騰龍國際度假酒店從起拍價的8250萬元到成交價1.225億元，溢價率高達48.5%，主要系性價比高，土地權(quán)屬清晰。資料顯示，該酒店土地使用權(quán)面積51993㎡，用途為住宿餐飲用地，出讓性質(zhì)，使用期限至2050年12月7日。

為何這些酒店不好賣？

但相對來說，成功拍賣的億元酒店只占少數(shù)，更多的是失敗案例。廣州新世紀(jì)酒店從今年1月6日第一次拍賣時的起拍價3.8億元，到6月16日第三次起拍價3.457億元，連降近5000萬元，超1.4萬人次圍觀，依舊無人競拍而流拍。廣州富力空港假日酒店首次拍賣從3.96億元降低至2.77億元起拍，依舊是無人舉牌接盤。萬豪麗澋大酒店于1月8日上架拍賣，起拍價為105,272,439.1元，因無人出價最終流拍，此前已經(jīng)歷三次流拍。

為何這些酒店難以出售？首先是買家思維，以建造價格衡量賣價。從買家角度出發(fā)，酒店當(dāng)下的運營能力及未來預(yù)期收益是定價的決定性要素，而不是酒店的建造成本及投入成本。像廣州新世紀(jì)酒店始建于1996年，作為20世紀(jì)90年代建筑，現(xiàn)有結(jié)構(gòu)難以滿足現(xiàn)代酒店需求，整體改造預(yù)算預(yù)估超億元，運營競爭力與新酒店相比差距較大，改造投入也難以覆蓋未來預(yù)期收入。此外，廣州新世紀(jì)酒店法拍要求的58%首付比例（約2億元）也將多數(shù)潛在投資者擋在門外。

一些運營能力相對較弱的酒店資產(chǎn)，對買家吸引力有限，反而容易造成買賣雙方價格預(yù)期嚴(yán)重錯位，市場陷入“降價－觀望－再降價”的惡性循環(huán)。

其次是產(chǎn)權(quán)及債務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰，貿(mào)然接盤麻煩較多，甚至一些拍賣酒店處于資不抵債情況，經(jīng)營條件較差，投資人接盤可能需要不斷貼錢。產(chǎn)證及所有證件齊全、物業(yè)無抵押融資無糾紛在大多酒店收購要求中，都會被列為硬性要求。2024年，宿遷國開科創(chuàng)投集團以近2億元收購揚州某酒店產(chǎn)權(quán)，后就因權(quán)屬不清問題，與原酒店所屬物業(yè)公司發(fā)生糾葛，致每日直接經(jīng)濟損失高達20萬元。

再是酒店品牌知名度及自身影響力較弱，酒店競爭力薄弱。如位于四川資陽安岳縣的博爾大酒店，評估總價為93566.34萬元， 首次起拍價為72523.0184萬元，多次拍賣無人競拍流拍；嵊州保羅大酒店首次拍賣時間為2022年11月，持續(xù)到今年9次拍賣均流拍，拍賣價從首次起拍價2.8329億，降至1.95億元；永州市老牌大酒店南華大酒店，去年共經(jīng)歷8次拍賣，均流拍，今年1月3日，南華大酒店迎來2025年第一拍賣，總第九次拍賣，起拍價降至1.53億元，再次流拍……

這些老牌酒店，一方面開業(yè)時間過長，另一方面知名度僅限于當(dāng)?shù)?，品牌影響力有限，雖為五星級酒店，但少有消費者買賬。這幾年消費者對“五星級酒店”有所祛魅，尤其是一些設(shè)施陳舊、服務(wù)老舊的老牌奢華酒店，已經(jīng)很難吸引年輕消費者，除非大幅跌價，否則難以受資本市場青睞。

未來酒店資產(chǎn)交易三大趨勢

今年，酒店拍賣市場的大宗交易數(shù)量依舊呈不斷上升趨勢，隨著大量玩家的入場，酒店拍賣市場格局也在悄然生變。

伴隨高折價，拍賣周期拉長

2023—2024年，中國酒店業(yè)拍賣市場呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢，大量酒店資產(chǎn)涌入市場，買家議價能力增強，酒店成交難度進一步拉大，成交周期進一步拉長?！吨袊?024年法拍酒店統(tǒng)計分析簡報》數(shù)據(jù)顯示，2024年掛牌參加法拍的酒店總數(shù)有2704家，但成交數(shù)是215家，只有總數(shù)的7.95%。到今年，情況更加明顯。以上海為例，2025年1—6月上海地區(qū)共有12宗酒店資產(chǎn)進入司法拍賣程序，總估值達87.6億元，但最終僅成交3宗，成交總額19.3億元，整體折價率高達45%。其中，上海五星級酒店大宗交易均價僅為評估值的52%～68%，億元級酒店交易平均周期延長至11.7個月?！艾F(xiàn)在即便是核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，沒有30%以上的折價根本無人問津?！币晃婚L期從事酒店資產(chǎn)交易的行業(yè)人士表示。

“煤老板”退場，地方國資進場

據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年超過30宗酒店的收購，背后都有陜北榆林資本的身影。其中，2024年，“煤老板”參與收購的五星級酒店資產(chǎn)占總甩賣資產(chǎn)的30%左右，他們期望通過低價收購，在未來市場復(fù)蘇時獲高額回報。但是到今年，“煤老板”們的身影似乎開始隱匿，大宗交易中，鮮有“煤老板”出手。或許是基于當(dāng)下酒店市場情況，高星酒店無論是翻新還是改造，至少一個小目標(biāo)起步，且回報周期長，消費者歡迎程度也不斷下降。就連在酒店出租率領(lǐng)先的上海，五星級酒店空房率依舊不低。2020-2024年間上海五星級酒店數(shù)量從78家縮減至69家，客房總量卻仍過剩約15%。

此外，在酒店交易市場，地方國資開始活躍。像去年，山東高速出資約3.3億元，買下浦東金橋萬和昊美酒店30%的股權(quán)；北京銀行則是進行了房產(chǎn)“置換”，一邊把原有的上海辦公大樓出售，一邊購入位于黃浦江邊的綠地萬豪酒店。今年國資收并購酒店事件更加頻繁，典型案例如南京商旅擬以1.99億元收購黃埔大酒店100%股權(quán)；中山投資控股集團有限公司旗下中山文旅投完成中山國際酒店的收購。在經(jīng)濟下行期，國資企業(yè)憑借雄厚的財力和相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，或?qū)⒊蔀槲磥沓椎闹髁姟?/p>

優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊是資產(chǎn)配置主力軍

盡管酒店拍賣成交率不斷降低，周期進一步拉長，但優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊十分受資產(chǎn)市場歡迎，且往往早在流入法拍市場之前，就已被人搶先一步。相對于辦公、商業(yè)等其他不動產(chǎn)，酒店是更好的財富傳承工具，在不少酒店收購案中，家族傳承占據(jù)了相當(dāng)比例。且酒店資產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)，與其他金融資產(chǎn)（如股票、債券等）具有較低的相關(guān)性，能夠有效分散投資風(fēng)險，不少民間資本都傾向增持酒店資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)配置多元化，提高財富穩(wěn)定性與安全性。

而優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的評判標(biāo)準(zhǔn)往往有以下幾點：一是地理位置好，位于核心商圈或優(yōu)質(zhì)景區(qū)旁；二是投資回報佳，一般投資回報率在6%以上更容易受到青睞；三是產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全，酒店正常經(jīng)營無抵押融資等債務(wù)糾紛。

綜上，隨著越來越多高星酒店被“白菜價”拍賣，資本交易市場愈發(fā)顯露其殘酷性，這也警示當(dāng)下酒店行業(yè)，需更加重視酒店運營能力和品牌影響力，真正讓酒店資產(chǎn)保值增值。本質(zhì)上來說，未來的20年，中國的酒店交易已經(jīng)跑步奔向資管時代。