文｜龍頭新聞·黑龍江日報 邢漢夫

為規(guī)范物業(yè)服務市場秩序，破解物業(yè)“退出難”問題，哈爾濱市住建局近日制訂下發(fā)《住宅項目物業(yè)服務退出工作規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》），對物業(yè)服務人退出住宅項目的程序、監(jiān)督機制及應急保障作出系統(tǒng)性規(guī)定，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務人合法權(quán)益。

服務合同到期業(yè)主共同決定可解聘原物業(yè)

《規(guī)則》將退出分為“一般退出”與“監(jiān)督退出”兩類。其中，在一般退出解聘物業(yè)服務人時，業(yè)主委員會應當依法組織住宅項目業(yè)主共同決定。業(yè)主共同決定應當依法同時滿足以下條件：由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務人退出住宅項目主要包括以下情形：前期物業(yè)服務合同期限未滿或未明確具體期限，業(yè)主依法共同決定選聘新的物業(yè)服務人；前期物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務人決定不再續(xù)約等。

未經(jīng)法定程序擅接物業(yè)將被“監(jiān)督退出”　

根據(jù)《規(guī)則》，物業(yè)企業(yè)所服務住宅項目出現(xiàn)下列情形之一的，將被列為擬監(jiān)督退出對象：

將全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正，產(chǎn)生嚴重影響的；未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務項目的；違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，停止物業(yè)服務的；被解聘或者物業(yè)服務合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的；未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；拒不移交有關資料、財物、資產(chǎn)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令退還，未退還的；經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門認定，由物業(yè)服務人負主要責任或全部責任引發(fā)的重大群體上訪或越級上訪事件、重大安全生產(chǎn)責任事故，或其他性質(zhì)惡劣、危害嚴重、社會影響大等違法違規(guī)行為的。

物業(yè)退出住宅項目應提前90日告知

根據(jù)《規(guī)則》，業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，并書面報告所在地街道辦事處；物業(yè)服務人決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，應當提前九十日書面通知業(yè)主委員會，并書面報告所在地街道辦事處。同時，業(yè)主委員會應當自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務人應當自書面通知終止物業(yè)服務或者解除物業(yè)服務合同之日起三日內(nèi)，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅項目區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間應不少于七日。

此外，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同到期、解約或終止物業(yè)服務時間前，依法選聘新的物業(yè)服務人并簽訂物業(yè)服務合同，接受所在地街道辦事處和區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

原物業(yè)拒不退出將記入電子信用檔案

根據(jù)《規(guī)則》，對于原物業(yè)服務人拒不退出住宅項目或拒不辦理移交的，由業(yè)主委員會書面報告所在地街道辦事處，按照以下程序處理（業(yè)主委員會依法提起訴訟或者申請仲裁的除外）：

街道辦事處接到報告后，應當組織業(yè)主委員會、原物業(yè)服務人等有關各方進行調(diào)解。

街道辦事處調(diào)解不成的，書面報告所在地區(qū)、縣（市）人民政府提請啟動監(jiān)督退出措施。區(qū)、縣（市）人民政府組織屬地街道辦事處、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關部門召開聯(lián)席會議，共同進行評估論證。區(qū)、縣（市）人民政府評估論證通過后，統(tǒng)籌組織屬地街道辦事處、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關部門，調(diào)配人員力量，按照《監(jiān)督退出工作方案》確定的時間和分工，現(xiàn)場監(jiān)督原物業(yè)服務人退出并做好移交工作；有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的，由公安部門依法處理。