文丨白楊
哈爾濱存量房市場2025年“期中答卷”出爐。7月，哈爾濱市房協(xié)發(fā)布《2025年上半年存量房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行情況分析報告》，報告以31394套成交量為基底，繪制出冰城存量房市場的三維坐標(biāo)圖。
報告顯示，哈爾濱存量房市場成交量穩(wěn)中有升，但區(qū)域冷熱不均，價格中樞微降且空間分化明顯，需求結(jié)構(gòu)演變推動市場板塊重構(gòu)。在政策持續(xù)發(fā)力與新房市場擠壓的雙重作用下，哈爾濱存量房市場正經(jīng)歷深度轉(zhuǎn)型調(diào)整。
政策效應(yīng)疊加季節(jié)因素，成交總量穩(wěn)中有升
2025年上半年，全市存量房成交總量達(dá)31394套，同比保持正向增長。從區(qū)域來看，南崗區(qū)以7971套成交量位居榜首，占總量的25.8%，但該區(qū)域4月成交量同比下滑4.9%，暴露出核心區(qū)內(nèi)部動能衰減。香坊區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，成交6139套，道外區(qū)依托舊改，提升去化3951套房源。市場正從全域普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性增長，非核心區(qū)10年以上房齡房源去化周期明顯延長。
分季度數(shù)據(jù)顯示，一季度成交13435套，為全年奠定基調(diào)，較去年同期增長6%，創(chuàng)下近三年最佳開局。這種看似反季節(jié)的活躍，得益于哈爾濱特有的“供暖季效應(yīng)”，冬季無法施工的新房項目讓存量房成為市場主角。二季度雖環(huán)比回落，但4月6769套（同比+3.47%）、6月5582套（同比+3.93%）仍延續(xù)漲勢。
政策端也起到了關(guān)鍵作用，4月恰逢冰雪消融后的看房黃金期，加上新增人才補(bǔ)貼申請量環(huán)比增長15%，共同促成了4月成交小高峰。同時“賣舊買新”政策加速置換需求釋放，公積金二套首付比例降至20%，貸款利率下調(diào)至3.075%，進(jìn)一步降低入市門檻。
成交量的月度波動進(jìn)一步揭示了市場敏感度。二季度為例4月成交量沖高源于冬季積壓需求釋放與政策疊加效應(yīng)，5月成交量回落并非需求萎縮，一定程度上反映短期需求飽和。值得注意的是，6月同比仍保持增長，說明基礎(chǔ)剛需對市場形成了有效托底。報告顯示，6月成交的5582套房源平均掛牌周期縮短至42天，較去年同期減少8天，說明市場正在過濾出真正匹配需求的房產(chǎn)。
價格分化映射區(qū)域功能，核心資源支撐韌性
上半年主城區(qū)成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中微降趨勢，5月環(huán)比降幅達(dá)4.15%，但價格變動呈現(xiàn)顯著空間分化。道里區(qū)以6824.42元/平方米維持全市最高均價，波動幅度不足1%；南崗區(qū)6218.32元/平方米緊隨其后。兩區(qū)憑借不可復(fù)制的教育資源配置和商業(yè)配比，構(gòu)建起價格護(hù)城河。
這種價差背后是城市功能的自然選擇。中央大街商圈升級改造，提升了區(qū)域吸引力，商業(yè)價值的提升吸引了投資性和改善型需求，更有意思的是學(xué)區(qū)房的“抗跌神話”，南崗區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的學(xué)區(qū)房價格普遍比非學(xué)區(qū)房高出20%-30%；而在城市邊緣，阿城區(qū)2196元/平方米的均價吸引著哈南工業(yè)新城的年輕工人，他們用通勤時間置換居住空間。非主城6區(qū)的其他區(qū)域、縣、市成交價格持續(xù)承壓，反映非核心區(qū)資產(chǎn)流動性危機(jī)。
區(qū)域格局冷熱不均，剛需主導(dǎo)結(jié)構(gòu)演變
南崗區(qū)7971套的成交量絕對領(lǐng)先，驗證了核心區(qū)位與教育資源的市場統(tǒng)治力；香坊區(qū)因哈東新區(qū)產(chǎn)業(yè)落地，吸引了大量就業(yè)人群，剛性需求旺盛，銷售金額254.4億元排名第三，該區(qū)域的小戶型房源交易活躍，折射產(chǎn)業(yè)人口剛需特征；道外區(qū)憑借存量房性價比高的特點，吸引了剛需群體，同時區(qū)域舊城改造提升了居住環(huán)境，也促進(jìn)了房屋交易。市場已從同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)向功能專業(yè)化細(xì)分。
當(dāng)前市場面臨的核心矛盾在于：政策刺激帶來的需求釋放，與區(qū)域分化加劇的結(jié)構(gòu)性失衡。報告顯示，新房降價促銷對二手房市場沖擊較大，尤其是在松北區(qū)、香坊區(qū)等區(qū)域，同時該片區(qū)二手房掛牌量增加，但市場需求增長相對緩慢，供大于求的局面導(dǎo)致部分房源去化周期延長，這背后也是城市擴(kuò)張邊界與人口吸附能力的現(xiàn)實考題。
2025年上半年哈爾濱存量房市場在政策托舉與市場分化中尋求新平衡。成交量穩(wěn)中有升印證市場韌性，但各區(qū)間的價格差暴露區(qū)域發(fā)展不均衡的深層矛盾。當(dāng)政策紅利逐漸滲透至市場末梢，那些曾被忽視的低總價房源、道外區(qū)舊改項目，或?qū)⒃诜只袑さ眯露ㄎ?，居民“住有所居”的基礎(chǔ)需求也會逐漸進(jìn)階為“住有宜居”的品質(zhì)追求。