文 | 白楊
據(jù)新華社報(bào)道，2025年7月，時隔十年再度召開的中央城市工作會議，成為定調(diào)未來十年城市發(fā)展路徑的關(guān)鍵時刻，“城市更新”被正式寫入城市發(fā)展總體要求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)會議內(nèi)容作出的解讀指出，在這場高規(guī)格的會議中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型方向被具象化為實(shí)操路徑，從“城市更新上升為核心戰(zhàn)略”到“雙軌制住房體系構(gòu)建”，從“四好建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”到“城中村改造新規(guī)”，每一項(xiàng)部署都直指當(dāng)前行業(yè)痛點(diǎn)。
對于哈爾濱這座擁有獨(dú)特歷史文脈與氣候特征的北方重鎮(zhèn)而言，這場會議傳遞出的信號意義非凡，它不僅關(guān)乎短期市場的穩(wěn)定，更將重塑其未來十年乃至更長時間的城市空間與居住形態(tài)。
從“城市定位”演進(jìn)看地產(chǎn)邏輯質(zhì)變
本次會議將“推進(jìn)城市更新”納入城市工作總體要求，明確以存量提質(zhì)增效替代大規(guī)模增量擴(kuò)張。這種轉(zhuǎn)變植根于對城市本質(zhì)認(rèn)知的深化，城市不再被視作機(jī)械增長的容器，而是如同生命體般需要系統(tǒng)維護(hù)、動態(tài)平衡的復(fù)雜系統(tǒng)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域具體體現(xiàn)為三大核心轉(zhuǎn)向：
空間邏輯轉(zhuǎn)向，從外延擴(kuò)張到內(nèi)涵更新。會議強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控商品房增量，要求“先體檢、后更新”，聚焦老舊小區(qū)改造、城中村和危舊房改造、低效用地再開發(fā)。這對哈爾濱道外、香坊等區(qū)域大量亟待煥新的存量空間來說，是一個重要的契機(jī)，不再依賴整體拆建，而是以“微循環(huán)”修復(fù)歷史街巷。大規(guī)模新城建設(shè)時代已落幕，已建成區(qū)域的精細(xì)化修補(bǔ)與功能激活成為主旋律。
供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向，“市場+保障”雙軌制住房體系構(gòu)建。哈爾濱在優(yōu)化商品住房供給質(zhì)量的同時，必須實(shí)質(zhì)性擴(kuò)大保障性住房供給。這不僅是民生托底，更是穩(wěn)定市場預(yù)期、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵舉措。
價值內(nèi)核轉(zhuǎn)向，安全、綠色、宜居成硬指標(biāo)。“四好”建設(shè)（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）被提升至前所未有的高度。對地處嚴(yán)寒地帶的哈爾濱而言，嚴(yán)守城市安全底線、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施生命線工程的表述尤其具有現(xiàn)實(shí)緊迫性。新建住宅需滿足“安全、舒適、綠色、智慧”的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，存量房改造亦需向此看齊。老舊燃?xì)夤芫W(wǎng)改造、排水防澇能力提升、嚴(yán)控超高層建筑等要求，為城市安全劃出清晰紅線。
哈爾濱房地產(chǎn)需積極適配與突圍
在城市更新方面，道外、香坊等區(qū)域存在大量亟待改造的危舊房與低效用地，哈爾濱需在改造中超越簡單的物理空間重建，將歷史街區(qū)保護(hù)（如中華巴洛克街區(qū)活化）、冬季宜居性提升（如增加室內(nèi)公共活動空間）、適老化、適幼化改造統(tǒng)籌納入，同時需要避免”一刀切“式大拆大建。
在商品住房方面，增量嚴(yán)控背景下，哈爾濱商品住房市場將更聚焦于“好房子”建設(shè)。開發(fā)商必須在嚴(yán)寒地區(qū)建筑節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境舒適度、智慧家居、綠色建材應(yīng)用等方面實(shí)現(xiàn)突破，高品質(zhì)住宅將成為市場分化下的核心競爭力。
在基礎(chǔ)設(shè)施升級和管控超高層建筑方面，會議點(diǎn)名的“老舊燃?xì)夤芫W(wǎng)、排水系統(tǒng)改造”直擊哈爾濱痛點(diǎn)，并提出“嚴(yán)格限制超高層建筑”的要求。
歷史之鑒，城市定位的世紀(jì)變遷
回望歷史，我國曾分別在1962年、1963年、1978年召開過三次全國城市工作會議，隨后于2015年、2025年以中央名義召開城市工作會議。會議的每一次召開，都深刻烙印著國家發(fā)展階段的特征，亦牽引著哈爾濱的城市軌跡。
1962年-1963年，在特殊經(jīng)濟(jì)時期，城市被視為需要壓縮的“負(fù)擔(dān)”和亟需解決的問題。哈爾濱與其他城市一樣經(jīng)歷了城鎮(zhèn)人口精簡、市鎮(zhèn)建制調(diào)整的收縮期，城市化進(jìn)程一度停滯甚至倒退。
1978年，首次明確城市是經(jīng)濟(jì)、政治、科學(xué)、技術(shù)、文化、教育的中心，在現(xiàn)代化建設(shè)中起主導(dǎo)作用。這釋放了發(fā)展信號，哈爾濱等城市隨之進(jìn)入快速擴(kuò)張期。
2015年，會議將城市定位為拉動發(fā)展的“火車頭”，強(qiáng)調(diào)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，著力解決快速擴(kuò)張帶來的交通擁堵、環(huán)境污染等問題。哈爾濱開始更加注重功能疏解、新區(qū)建設(shè)與老城更新并重。
2025年，本次會議將城市視為具有內(nèi)在規(guī)律、需要系統(tǒng)維護(hù)和持續(xù)進(jìn)化的生命體。對哈爾濱的房地產(chǎn)市場來說，這意味著從追求開發(fā)速度和體量，轉(zhuǎn)向?qū)ㄖ踩?、居住品質(zhì)、社區(qū)活力、環(huán)境友好、文化傳承和基礎(chǔ)設(shè)施韌性的全方位關(guān)注。
2025年中央城市工作會議，為中國房地產(chǎn)劃定了清晰的歷史分水嶺。對哈爾濱而言，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。挑戰(zhàn)在于，必須直面存量時代的復(fù)雜課題，在嚴(yán)苛的氣候條件下，高效、高質(zhì)量地推進(jìn)城市更新，筑牢安全底線，并滿足多元化的居住需求。機(jī)遇則在于，依托其獨(dú)特的歐陸風(fēng)情、冰雪文化和堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，完全有能力走出一條以品質(zhì)、文化、韌性和可持續(xù)性為核心競爭力的特色發(fā)展之路。