文 | 白楊
7月，哈爾濱土地市場成交活躍。7宗住宅用地全部成交收官，總成交金額達(dá)24.84億元，覆蓋南崗、松北、道里和香坊四大區(qū)域。整體成交額的顯著回升，反映出房企對區(qū)域市場的信心增強，從底價成交的保守策略，轉(zhuǎn)向積極布局態(tài)勢。
南崗區(qū)依然是地塊成交主力，而香坊區(qū)則憑借城市更新項目成為新興焦點，顯示出市場對成熟板塊和城市更新潛力區(qū)域的均衡看好。
全國性房企回歸與溢價成交成核心信號
7月土地市場的結(jié)構(gòu)性變化尤為顯著。全國性品牌房企的回歸與土地溢價成交，共同構(gòu)成了兩大核心信號。
其一，品牌房企重估區(qū)域價值。萬科時隔五年重返哈爾濱，以1.61億元競得松北區(qū)一宗低密地塊，此舉釋放出全國性品牌房企重新評估并看好哈爾濱長期價值的強烈信號。
其二，溢價率打破市場常態(tài)。土地競拍熱度升溫，多宗地塊出現(xiàn)溢價成交。例如，道里區(qū)核心地塊經(jīng)過34輪競價，最終被本土房企金邁投資以3.17億元（溢價17.4%）競得。香坊區(qū)兩宗地塊的溢價率也分別高達(dá)約16.5%和19.5%。這充分凸顯了房企對核心稀缺地塊的激烈爭奪。
本土房企如匯龍地產(chǎn)表現(xiàn)活躍，月內(nèi)連摘兩宗地塊。然而，以萬科、中海為代表的全國性房企的深度參與，無疑加劇了市場競爭的烈度。頭部企業(yè)的回歸與溢價率的普遍上升，共同指向房企對核心區(qū)域中長期價值的認(rèn)可。
在板塊方面，南崗區(qū)哈西板塊表現(xiàn)突出，黑龍江明邦置業(yè)以3.7億元競得配建幼兒園及回遷房的地塊；匯龍地產(chǎn)則以4.96億元摘下樓面價5414元/㎡的哈西大街地塊，刷新當(dāng)月紀(jì)錄。香坊區(qū)三宗土地集中出讓：前進(jìn)村啟動城中村改造首拍，由萬載地產(chǎn)競得；圖南地產(chǎn)與匯龍地產(chǎn)分獲三合路兩宗溢價地塊。
房企策略轉(zhuǎn)向高品質(zhì)競爭
市場熱度的背后是供需邏輯的轉(zhuǎn)變。2025年上半年，匯龍壹號院、魯商龍悅府等高品質(zhì)項目占據(jù)銷售前三，印證改善型產(chǎn)品對市場的主導(dǎo)力。
這一趨勢深刻影響了房企的土地儲備策略，其參與度明顯提升，本土與全國性房企同臺競技。焦點從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級。匯龍地產(chǎn)成為7月最大贏家，競得南崗區(qū)哈西地塊和香坊區(qū)化軸路地塊，年內(nèi)累計摘地四宗，延續(xù)了其在哈爾濱的深耕戰(zhàn)略；多家房企溢價爭奪道里核心地塊，均體現(xiàn)對改善賽道的加碼。
金邁投資在道里區(qū)地塊的激烈競拍中勝出，圖南地產(chǎn)和萬載地產(chǎn)（由昆侖運營）也分別在香坊區(qū)有所斬獲，顯示出本土房企的持續(xù)活躍。這種多元化格局表明，房企正基于產(chǎn)品定位調(diào)整拿地策略，而非盲目擴張。
隨著城中村改造提速及全國房企持續(xù)進(jìn)場，哈爾濱土地市場的深度分化或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。
改善需求主導(dǎo)下的區(qū)域分化加劇
在項目定位上，改善型需求主導(dǎo)市場，六宗地塊明確指向改善客群。松北區(qū)地塊容積率僅1.6，預(yù)計開發(fā)洋房和小高產(chǎn)品，依托生態(tài)資源提升品質(zhì)；香坊區(qū)前進(jìn)村地塊作為城中村改造首宗項目，容積率1.9，聚焦剛需和改善群體，標(biāo)志城市更新突破。相比之下，南崗哈西地塊起拍樓面價高達(dá)5414元/平方米，周邊商業(yè)教育配套成熟，強化了核心區(qū)域的吸引力。
區(qū)域分布顯示，南崗哈西和道里核心區(qū)憑借成熟配套持續(xù)受捧。哈西地塊鄰近萬達(dá)廣場和地鐵1號線，商業(yè)交通優(yōu)勢明顯；道里地塊靠近王府井購物中心，配套稀缺性推高溢價。松北區(qū)和香坊區(qū)潛力崛起為新增長點，松北依托低密生態(tài)，吸引萬科等房企布局高品質(zhì)住宅；香坊通過城改地塊（如前進(jìn)村項目）和老城更新（如化軸路地塊），盤活存量土地，結(jié)合公園和地鐵資源提升居住價值。
這種區(qū)域分化表明，房企不再單一追逐熱點，而是在平衡核心地段與潛力區(qū)域?qū)で笃胶?，以?yīng)對市場分化。
展望下半年，哈爾濱土地市場預(yù)計延續(xù)集中供地趨勢，哈西、群力東和群力西等核心區(qū)域?qū)⒊蔀闋帄Z重點。改善型住房需求上升驅(qū)動房企策略，剛需供應(yīng)過剩背景下，低密度、高質(zhì)產(chǎn)品將更受青睞。
萬科等全國性房企的回歸，或?qū)痈嗤腥胧校恋厥袌龅囊鐑r成交也進(jìn)一步考驗房企的成本管控能力。整體而言，7月土地成交傳遞出市場復(fù)蘇的清晰信號，房企信心的回暖與產(chǎn)品升級，正協(xié)同推動哈爾濱地產(chǎn)行業(yè)更具韌性。