文 | 張馨儀
2025年8月，青島樓市在傳統(tǒng)淡季中延續(xù)深度調(diào)整。官方備案數(shù)據(jù)顯示，當月新建商品住宅成交4454套，環(huán)比下降12.3%。
克爾瑞監(jiān)測顯示，8月新房均價環(huán)比下降約2600元/平方米。這一變化主要歸因于西海岸新區(qū)、膠州市、即墨區(qū)為主體的遠郊區(qū)域低價項目集中備案，拉低了整體均值。然而，100平方米以上改善戶型占比卻同比上升12個百分點。顯然，青島樓市不再是一場簡單的“冷熱之爭”，而是一次深刻的格局重構(gòu)。
數(shù)據(jù)透視，量價調(diào)整中的結(jié)構(gòu)性機遇
縱觀2025年前8個月，如果僅看整體成交縮量18.7%、均價下探，容易得出市場仍在探底的結(jié)論。但真正關(guān)鍵的變化，藏在結(jié)構(gòu)里。
截至8月，青島新建住宅中改善產(chǎn)品（100㎡以上）占比已超八成，剛需小戶型萎縮至18%。尤其值得注意的是，100-150平方米戶型占總成交的68%，成為絕對主力。盡管去化周期仍達18.8個月，但需求中樞已明確轉(zhuǎn)向——“居住升級”取代“單純上車”，成為市場主旋律。
區(qū)域分化，不同能級板塊冷熱不均
如果說產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化反映了需求端的升級，那么區(qū)域分化則體現(xiàn)了供給端的戰(zhàn)略調(diào)整?？硕鹎鄭u區(qū)域調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當前市場呈現(xiàn)出明顯的“板塊輪動”特征：遠郊區(qū)域（黃島、膠州、即墨）成交占比達57%，均價區(qū)間為8000-11000元/平方米，以價換量特征明顯。這些區(qū)域憑借價格優(yōu)勢和配套改善，成為剛需客群的主要選擇。
反觀主城高端市場，青島市住建局分區(qū)備案數(shù)據(jù)顯示，市南、嶗山雖然均價維持在30000-45000元/平方米的高位，但成交量環(huán)比下降8.5%，顯示高總價產(chǎn)品面臨需求瓶頸。板塊間差距拉大，反映出購買力分層與市場信心的系統(tǒng)性重構(gòu)。
產(chǎn)品創(chuàng)新，四代住宅引領(lǐng)供給側(cè)改革
面對市場分化，產(chǎn)品創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵。
四代住宅、高實得率項目表現(xiàn)顯著優(yōu)于傳統(tǒng)產(chǎn)品——海信金沙灘首開去化75%，魯信有鄰花園去化超80%；實得率超100%的項目平均去化周期僅6.8個月。君一伴山鳴樾實得率達118%，蓄客超600組；城陽上郡賦得房率116%，蓄客量為推盤量1.5倍。
政策層面同步呼應，計容新規(guī)落地、高品質(zhì)住宅試點推出，顯示供給端正從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量突圍”。
歷史對比，五年演變見證市場成熟
回顧2019-2021年，市場享受的是“全線普漲”；2022-2023年進入“普遍回調(diào)”；而從2024年起，真正的“結(jié)構(gòu)分化”開始顯現(xiàn)。
2025年更進一步：分化不再限于區(qū)域，更深入至產(chǎn)品、品牌、服務維度。曾經(jīng)“位置決定一切”的房地產(chǎn)邏輯，正在被“產(chǎn)品決定價值”重新書寫。從這個意義上說，當前市場雖冷，卻正在完成一場深刻的出清與升級。
“金九”的價值還有多少？
短期看，“金九銀十”成為重要觀察窗口。根據(jù)青島市住建局供應計劃，9-10月預計有32個新盤入市，其中75%為改善型產(chǎn)品（120平方米以上）。
政策層面仍在定向疏導，為市場托底筑基。據(jù)青島日報，青島市住建局9月會議紀要顯示，正在研究優(yōu)化遠郊區(qū)域限購政策，重點支持剛需購房。同時，“保交樓”專項基金擴大覆蓋范圍，新增黃島、即墨等區(qū)域13個項目。
值得期待的是，《青島市城市軌道交通建設規(guī)劃（2025-2030）》顯示，地鐵6號線一期（2026年通車）。黃島、即墨等區(qū)域地鐵網(wǎng)絡的鋪開，或?qū)橥鈬鷧^(qū)域市場注入新一輪的信心。
當下，市場正在經(jīng)歷從“普漲普跌”到“結(jié)構(gòu)分化”的歷史性轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力取代地段成為決定去化速度的關(guān)鍵因素。在這個轉(zhuǎn)變過程中，黃島、膠州等遠郊區(qū)域憑借價格優(yōu)勢成為成交量主力軍，而主城高端項目則需要更長的價值重塑周期。
“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季或許難以帶來市場V型反轉(zhuǎn)，但無疑是判斷市場底部區(qū)域和未來走向的重要觀察窗口。對于真正具備產(chǎn)品力和價值的項目來說，這個調(diào)整期或許正是脫穎而出的機會。