文 | 張馨儀

2025年8月，青島樓市在傳統(tǒng)淡季中延續(xù)深度調(diào)整。官方備案數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月新建商品住宅成交4454套，環(huán)比下降12.3%。

克爾瑞監(jiān)測(cè)顯示，8月新房均價(jià)環(huán)比下降約2600元/平方米。這一變化主要?dú)w因于西海岸新區(qū)、膠州市、即墨區(qū)為主體的遠(yuǎn)郊區(qū)域低價(jià)項(xiàng)目集中備案，拉低了整體均值。然而，100平方米以上改善戶型占比卻同比上升12個(gè)百分點(diǎn)。顯然，青島樓市不再是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的“冷熱之爭(zhēng)”，而是一次深刻的格局重構(gòu)。

數(shù)據(jù)透視，量?jī)r(jià)調(diào)整中的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

縱觀2025年前8個(gè)月，如果僅看整體成交縮量18.7%、均價(jià)下探，容易得出市場(chǎng)仍在探底的結(jié)論。但真正關(guān)鍵的變化，藏在結(jié)構(gòu)里。

截至8月，青島新建住宅中改善產(chǎn)品（100㎡以上）占比已超八成，剛需小戶型萎縮至18%。尤其值得注意的是，100-150平方米戶型占總成交的68%，成為絕對(duì)主力。盡管去化周期仍達(dá)18.8個(gè)月，但需求中樞已明確轉(zhuǎn)向——“居住升級(jí)”取代“單純上車(chē)”，成為市場(chǎng)主旋律。

區(qū)域分化，不同能級(jí)板塊冷熱不均

如果說(shuō)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化反映了需求端的升級(jí)，那么區(qū)域分化則體現(xiàn)了供給端的戰(zhàn)略調(diào)整?？硕鹎鄭u區(qū)域調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“板塊輪動(dòng)”特征：遠(yuǎn)郊區(qū)域（黃島、膠州、即墨）成交占比達(dá)57%，均價(jià)區(qū)間為8000-11000元/平方米，以價(jià)換量特征明顯。這些區(qū)域憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)和配套改善，成為剛需客群的主要選擇。

反觀主城高端市場(chǎng)，青島市住建局分區(qū)備案數(shù)據(jù)顯示，市南、嶗山雖然均價(jià)維持在30000-45000元/平方米的高位，但成交量環(huán)比下降8.5%，顯示高總價(jià)產(chǎn)品面臨需求瓶頸。板塊間差距拉大，反映出購(gòu)買(mǎi)力分層與市場(chǎng)信心的系統(tǒng)性重構(gòu)。

產(chǎn)品創(chuàng)新，四代住宅引領(lǐng)供給側(cè)改革

面對(duì)市場(chǎng)分化，產(chǎn)品創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵。

四代住宅、高實(shí)得率項(xiàng)目表現(xiàn)顯著優(yōu)于傳統(tǒng)產(chǎn)品——海信金沙灘首開(kāi)去化75%，魯信有鄰花園去化超80%；實(shí)得率超100%的項(xiàng)目平均去化周期僅6.8個(gè)月。君一伴山鳴樾實(shí)得率達(dá)118%，蓄客超600組；城陽(yáng)上郡賦得房率116%，蓄客量為推盤(pán)量1.5倍。

政策層面同步呼應(yīng)，計(jì)容新規(guī)落地、高品質(zhì)住宅試點(diǎn)推出，顯示供給端正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量突圍”。

歷史對(duì)比，五年演變見(jiàn)證市場(chǎng)成熟

回顧2019-2021年，市場(chǎng)享受的是“全線普漲”；2022-2023年進(jìn)入“普遍回調(diào)”；而從2024年起，真正的“結(jié)構(gòu)分化”開(kāi)始顯現(xiàn)。

2025年更進(jìn)一步：分化不再限于區(qū)域，更深入至產(chǎn)品、品牌、服務(wù)維度。曾經(jīng)“位置決定一切”的房地產(chǎn)邏輯，正在被“產(chǎn)品決定價(jià)值”重新書(shū)寫(xiě)。從這個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)雖冷，卻正在完成一場(chǎng)深刻的出清與升級(jí)。

“金九”的價(jià)值還有多少？

短期看，“金九銀十”成為重要觀察窗口。根據(jù)青島市住建局供應(yīng)計(jì)劃，9-10月預(yù)計(jì)有32個(gè)新盤(pán)入市，其中75%為改善型產(chǎn)品（120平方米以上）。

政策層面仍在定向疏導(dǎo)，為市場(chǎng)托底筑基。據(jù)青島日?qǐng)?bào)，青島市住建局9月會(huì)議紀(jì)要顯示，正在研究?jī)?yōu)化遠(yuǎn)郊區(qū)域限購(gòu)政策，重點(diǎn)支持剛需購(gòu)房。同時(shí)，“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)基金擴(kuò)大覆蓋范圍，新增黃島、即墨等區(qū)域13個(gè)項(xiàng)目。

值得期待的是，《青島市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2025-2030）》顯示，地鐵6號(hào)線一期（2026年通車(chē)）。黃島、即墨等區(qū)域地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪開(kāi)，或?qū)橥鈬鷧^(qū)域市場(chǎng)注入新一輪的信心。

當(dāng)下，市場(chǎng)正在經(jīng)歷從“普漲普跌”到“結(jié)構(gòu)分化”的歷史性轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力取代地段成為決定去化速度的關(guān)鍵因素。在這個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，黃島、膠州等遠(yuǎn)郊區(qū)域憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為成交量主力軍，而主城高端項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)的價(jià)值重塑周期。

“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季或許難以帶來(lái)市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)，但無(wú)疑是判斷市場(chǎng)底部區(qū)域和未來(lái)走向的重要觀察窗口。對(duì)于真正具備產(chǎn)品力和價(jià)值的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這個(gè)調(diào)整期或許正是脫穎而出的機(jī)會(huì)。