文丨白楊

哈爾濱8月新房市場呈現(xiàn)量價分化的復雜圖景，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，跌幅在東北主要城市中較為明顯，與沈陽和吉林的環(huán)比上漲形成鮮明對比。然而，在全國70城房價普遍下行的背景下，部分高端項目卻逆勢熱銷，反映出市場正在進入一個以品質為導向的新階段。

2025年8月，哈爾濱新房市場延續(xù)了今年以來“供應引導成交”的結構性特征。據(jù)哈爾濱住建局數(shù)據(jù)，8月共新批6個住宅項目，覆蓋平房、松北、香坊三個區(qū)域，總計批售面積約10.4萬平方米，批售住宅約877套，其中松北、香坊區(qū)表現(xiàn)尤為活躍。

哈爾濱市住建局公布的《哈爾濱市2025年8月份新批預售項目和銷售情況》顯示，1-8月哈爾濱累計新批住宅項目超過60個，批售總面積逾69萬平方米，共批售5531套房源。8月單月供應量雖未達到年中高位，但仍處于年內(nèi)中等水平，顯示出開發(fā)商在傳統(tǒng)銷售旺季前依然保持一定的推盤節(jié)奏。

成交端：項目分化明顯，香坊、道里高端盤領跑

在成交方面，8月份市場分化現(xiàn)象顯著。根據(jù)成交數(shù)據(jù)，黑龍江錦鈺匯龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“匯龍和頌壹號院”以1.87萬平方米的成交面積和2.58億元的成交金額，同時摘得成交面積和金額雙料冠軍，反映出香坊區(qū)市場熱度正在上升。

道里區(qū)則呈現(xiàn)多點開花的分散格局，高端項目依舊表現(xiàn)穩(wěn)健，“富力江灣新城”和“昆侖賦”分別位列面積榜第二和第三，成交金額也均突破1億元。尤其是“昆侖賦”，作為全市知名的高品質項目，持續(xù)保持高單價與高總價的雙重優(yōu)勢，顯示出改善型需求仍在穩(wěn)定釋放。昆侖賦、綠城誠園等中高端項目持續(xù)去化，反映主城核心區(qū)韌性。

反觀松北區(qū)，此前密集上榜的華尚萬象新境、融創(chuàng)冰雪影都等熱點項目淡出榜單，僅北岸明珠、松浦觀江國際等少量剛需盤勉力維持，新區(qū)熱度退潮明顯。

值得注意的是，魯商·龍悅府（南崗區(qū)）以8431.59㎡成交面積位列第四，卻以1.15億元銷售額沖至金額榜第三，折射出改善型客群對地段與品質的支付意愿正在提升。而道外區(qū)昆侖時代中心雖躋身前十，但7387.77㎡的成交面積僅對應6741萬元銷售額，單價顯著低于市場均值，指向剛需產(chǎn)品面臨的去化壓力。

從1-8月的整體成交來看，哈爾濱市場并未出現(xiàn)全局性升溫，而是呈現(xiàn)出明顯的“點狀熱、整體穩(wěn)”特征。頭部項目如“魯商·松江新城”、“昆侖時代中心”等憑借品牌和區(qū)位優(yōu)勢持續(xù)走量，而部分稍偏地區(qū)或配套滯后的項目則去化緩慢。

庫存去化周期：高壓持續(xù)，市場仍處“量穩(wěn)價緩”調整期

盡管8月份供應和成交均有放量，但哈爾濱新房市場的整體庫存壓力并未明顯緩解。根據(jù)哈爾濱市住建局公示，截至8月末，全市商品住宅待售面積為669萬平方米，去化周期約27個月，與7月基本持平。這一數(shù)據(jù)表明，市場仍處于供大于求的狀態(tài)。

從去化周期走勢來看，2025年以來哈爾濱庫存量始終在630-669萬平方米之間波動，去化周期維持在26—28個月，未見顯著收緊。這說明當前市場仍以消化存量為主，新增供應雖持續(xù)入場，但并未帶動整體成交量實現(xiàn)突破性增長。

這一趨勢與全國多數(shù)三四線城市基本一致。據(jù)《8月份70個大中城市商品住宅銷售價格》顯示，哈爾濱新房價格環(huán)比仍呈微跌態(tài)勢，市場預期偏謹慎，消費者購房行為更趨理性，高性價比、品牌信譽好的項目更受青睞。

整體而言，2025年8月哈爾濱新房市場仍處于“量穩(wěn)價緩”的調整階段。供應端保持溫和放量，成交端則延續(xù)分化格局，香坊區(qū)憑借高性價比項目實現(xiàn)領先，道里、南崗則依靠高端項目維持市場熱度。

然而，高庫存與長達27個月的去化周期，依然預示著市場整體壓力仍在，短期內(nèi)難以出現(xiàn)快速反彈。未來一段時間，哈爾濱新房市場仍將依靠區(qū)域亮點項目和政策邊際寬松維持弱平衡狀態(tài)。市場能否真正企穩(wěn)回升，還需觀察后續(xù)政策支持力度與居民購買力的恢復情況。