文丨白楊
2025年9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》（下文簡稱《條例》）正式施行。這部自起草階段起就備受關注的法規(guī)，共7章50條。已在冰城住房租賃市場激起漣漪。
《條例》直面住房租賃市場的多年頑疾，針對“串串房”安全隱患、“隔斷房”亂象、押金退還難、租金不透明、機構爆雷風險等核心問題做出系統(tǒng)性規(guī)范。并構建了全鏈條監(jiān)管體系，從房源信息核驗到資金監(jiān)管，從租金調控到維權渠道，新規(guī)為租客提供了前所未有的保障。
界面黑龍江走訪哈爾濱多個城區(qū)發(fā)現(xiàn)，《條例》實施后，從房源發(fā)布、合同備案，到押金監(jiān)管、租金透明，乃至維權路徑，一系列變化正在發(fā)生。
備案不再是“可選項”，租客可主動備案
《條例》明確規(guī)定租賃合同需辦理備案手續(xù)，若出租方不配合，新規(guī)賦予了承租人備案的權利：如果出租人不辦理備案，租客可自行辦理。這打破了多年來因房東不配合，導致租客無法享受公共服務（如提取公積金、子女入學等）的困境。
長期以來，租房備案制度在實際執(zhí)行中收效甚微，其根本原因在于備案需要提供房產(chǎn)證、身份證、租賃合同等材料，流程依賴房東主動配合，部分房東出于避稅或規(guī)避監(jiān)管目的，選擇“拖延、推諉、拒絕”，導致租客無法在實際生活中享受到公積金提取、子女義務教育、社會保障等公共服務權益。
產(chǎn)業(yè)時評人彭德宇指出，這一條款將極大改變租賃市場的運轉方式?！耙郧皞浒甘欠繓|的一種選擇權，現(xiàn)在則成為租客的權利義務，這不僅是流程變化，更是權責結構的實質性重構?！?/p>
針對此情況，哈爾濱平房區(qū)中天律師事務所張律師表示：“備案既是房東的義務，也是租客的權利。這一設計有效避免了房東故意不備案來規(guī)避監(jiān)管，同時備案后的合同能為租客辦理居住證、提取公積金提供便利?！?/p>
平房區(qū)從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的孟經(jīng)理也坦言：“新規(guī)對我們提出了更高要求，特別是房源信息核驗和資金監(jiān)管方面，需要調整業(yè)務流程，但這對行業(yè)長期健康發(fā)展是有益的。”
維權渠道暢通，租客告別“投訴無門”
新規(guī)實施后，哈爾濱租客遇到權益受損情況時，不再需要面對部門間“踢皮球”的尷尬，住建、公安、消防、市場監(jiān)管各部門職責明確，12345熱線和基層調解組織也成為有效補充。
其中，住建部門負責處理住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構糾紛、房屋違規(guī)改造等問題；公安部門管轄治安違法行為；消防部門負責消防安全隱患；市場監(jiān)管部門處理價格欺詐和虛假宣傳。
這種職責劃分避免了監(jiān)管空白，大幅降低了租客的維權成本。此外，基層調解組織、法院、12345熱線和消協(xié)也構成了有效的補充渠道，形成多層次維權體系。
“以前出了問題不知道找誰，現(xiàn)在《條例》寫得明明白白，我們維權終于有法可依了?！弊庾∮诘览飬^(qū)愛建板塊的劉女士興奮地表示。
押金監(jiān)管機制初步落地，租客稱“更有底氣”
房東無理克扣押金一直是租賃糾紛的高發(fā)區(qū)?！稐l例》構建了“合同明確+資金監(jiān)管+禁止代收”的三重約束機制，從源頭上遏制隨意扣款行為。
新規(guī)要求出租人在合同中明確押金數(shù)額、返還時間和扣減情形，這意味著隨意扣減押金將成為違法行為。針對住房租賃企業(yè)，《條例》要求設立資金監(jiān)管賬戶，所有租金、押金收付必須通過該賬戶辦理。
“以前遇到房東隨意漲租、無理克扣押金的情況，最后只能自認倒霉?！眲⑴刻寡?，“現(xiàn)在合同里必須寫清楚扣款條款，還有政府部門監(jiān)管，我們租房也更有底氣?！?/p>
更關鍵的是，《條例》明令禁止經(jīng)紀機構和網(wǎng)絡平臺代收、代付租金和押金，從制度上切斷了中介截留資金的渠道。
租金監(jiān)測機制：政府出手穩(wěn)定租賃價格
突然漲租、二房東哄抬租金……這些困擾租客的問題將在新規(guī)下得到緩解?！稐l例》要求市級以上政府建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布不同區(qū)域、類型的租金水平信息。盡管哈爾濱的具體細則尚未出臺，但市場已對此有所反應。
“規(guī)范一點不是壞事，大家都按規(guī)矩來，糾紛少了，我們也省心?！惫枮I市平房區(qū)的楊女士對界面黑龍江表示：“我名下兩套房產(chǎn)正在出租，相信《條例》不僅是保護租客，房東的權益也同樣得到了保護，我會盡快按照要求辦理合同備案，確保合同合法規(guī)范?！?/p>
但也有二房東表示擔憂：“如果嚴格按企業(yè)標準管理轉租行為，我們的利潤空間會被壓縮，未來可能不會考慮自己整租后轉手分租。”
對規(guī)?；D租行為，《條例》明確：自然人轉租住房達到規(guī)定標準的，需按企業(yè)標準管理，防止通過層層轉租哄抬租金。這意味著“大房東以1000元出租，二房東轉租卻收2000元”的差價暴利模式將受到嚴格管控。
安全紅線劃定，“非居住空間”出租被明令禁止
《條例》將住房安全責任提升至強制性標準，明確“非居住空間禁租”“禁止暴力驅離”等底線要求。“之前很多隔斷房、暗間，現(xiàn)在都不讓掛了，租房安全性確實提高了?！泵辖?jīng)理表示。
按照《條例》規(guī)定，用于出租的住房必須符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等強制性標準。電路老化、消防設施缺失的房屋將被禁止出租。同時，《條例》明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。
信息核驗責任：虛假房源治理成重點
虛假房源是租客常遇到的“坑”?！稐l例》對房產(chǎn)中介提出了更高要求，尤其是房源信息核驗和資金監(jiān)管。部分連鎖中介機構透露，已接到總部通知，要求嚴格審核房源真實性，否則將面臨高額罰款。
對于發(fā)布虛假房源的住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構，處罰更為嚴格：除責令改正、給予警告外，還可處2萬元以上10萬元以下罰款，有違法所得的將被沒收。
平房區(qū)一連鎖中介門店的文姓工作人員表示，目前總部和門店都已下發(fā)《條例》細則，也組織大家進行了集中學習，自己正在加快熟悉相關內容，以適應新規(guī)要求。
“現(xiàn)在每發(fā)布一套房源，必須實地查看、核對產(chǎn)權人身份、簽訂經(jīng)紀合同，再不能像以前那樣一張圖走天下了”。文女士坦言，“短期內工作量會增加，但長期看，能減少糾紛，提升行業(yè)信譽?！?/p>
“《條例》的實施不僅讓租客維權有法可依，更推動住房租賃市場向專業(yè)化、規(guī)范化轉型”。張律師認為，隨著地方配套細則的落地，租房將逐步成為與購房并重的居住選擇。
《住房租賃條例》實施數(shù)日，很多細節(jié)尚未完全落地，但方向已然明確，租賃市場正在從“野蠻生長”走向“透明規(guī)范”。
無論是租客、房東，還是中介機構，都在適應新規(guī)則。盡管仍有挑戰(zhàn)，但一個更有保障、更可預期的租賃環(huán)境，正在冰城逐漸形成。