文丨白楊

2025年9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》（下文簡稱《條例》）正式施行。這部自起草階段起就備受關(guān)注的法規(guī)，共7章50條。已在冰城住房租賃市場激起漣漪。

《條例》直面住房租賃市場的多年頑疾，針對“串串房”安全隱患、“隔斷房”亂象、押金退還難、租金不透明、機構(gòu)爆雷風(fēng)險等核心問題做出系統(tǒng)性規(guī)范。并構(gòu)建了全鏈條監(jiān)管體系，從房源信息核驗到資金監(jiān)管，從租金調(diào)控到維權(quán)渠道，新規(guī)為租客提供了前所未有的保障。

界面黑龍江走訪哈爾濱多個城區(qū)發(fā)現(xiàn)，《條例》實施后，從房源發(fā)布、合同備案，到押金監(jiān)管、租金透明，乃至維權(quán)路徑，一系列變化正在發(fā)生。

備案不再是“可選項”，租客可主動備案

《條例》明確規(guī)定租賃合同需辦理備案手續(xù)，若出租方不配合，新規(guī)賦予了承租人備案的權(quán)利：如果出租人不辦理備案，租客可自行辦理。這打破了多年來因房東不配合，導(dǎo)致租客無法享受公共服務(wù)（如提取公積金、子女入學(xué)等）的困境。

長期以來，租房備案制度在實際執(zhí)行中收效甚微，其根本原因在于備案需要提供房產(chǎn)證、身份證、租賃合同等材料，流程依賴房東主動配合，部分房東出于避稅或規(guī)避監(jiān)管目的，選擇“拖延、推諉、拒絕”，導(dǎo)致租客無法在實際生活中享受到公積金提取、子女義務(wù)教育、社會保障等公共服務(wù)權(quán)益。

產(chǎn)業(yè)時評人彭德宇指出，這一條款將極大改變租賃市場的運轉(zhuǎn)方式。“以前備案是房東的一種選擇權(quán)，現(xiàn)在則成為租客的權(quán)利義務(wù)，這不僅是流程變化，更是權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)的實質(zhì)性重構(gòu)?！?/p>

針對此情況，哈爾濱平房區(qū)中天律師事務(wù)所張律師表示：“備案既是房東的義務(wù)，也是租客的權(quán)利。這一設(shè)計有效避免了房東故意不備案來規(guī)避監(jiān)管，同時備案后的合同能為租客辦理居住證、提取公積金提供便利?！?/p>

平房區(qū)從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的孟經(jīng)理也坦言：“新規(guī)對我們提出了更高要求，特別是房源信息核驗和資金監(jiān)管方面，需要調(diào)整業(yè)務(wù)流程，但這對行業(yè)長期健康發(fā)展是有益的?！?/p>

維權(quán)渠道暢通，租客告別“投訴無門”

新規(guī)實施后，哈爾濱租客遇到權(quán)益受損情況時，不再需要面對部門間“踢皮球”的尷尬，住建、公安、消防、市場監(jiān)管各部門職責(zé)明確，12345熱線和基層調(diào)解組織也成為有效補充。

其中，住建部門負責(zé)處理住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)糾紛、房屋違規(guī)改造等問題；公安部門管轄治安違法行為；消防部門負責(zé)消防安全隱患；市場監(jiān)管部門處理價格欺詐和虛假宣傳。

這種職責(zé)劃分避免了監(jiān)管空白，大幅降低了租客的維權(quán)成本。此外，基層調(diào)解組織、法院、12345熱線和消協(xié)也構(gòu)成了有效的補充渠道，形成多層次維權(quán)體系。

“以前出了問題不知道找誰，現(xiàn)在《條例》寫得明明白白，我們維權(quán)終于有法可依了?！弊庾∮诘览飬^(qū)愛建板塊的劉女士興奮地表示。

押金監(jiān)管機制初步落地，租客稱“更有底氣”

房東無理克扣押金一直是租賃糾紛的高發(fā)區(qū)。《條例》構(gòu)建了“合同明確+資金監(jiān)管+禁止代收”的三重約束機制，從源頭上遏制隨意扣款行為。

新規(guī)要求出租人在合同中明確押金數(shù)額、返還時間和扣減情形，這意味著隨意扣減押金將成為違法行為。針對住房租賃企業(yè)，《條例》要求設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，所有租金、押金收付必須通過該賬戶辦理。

“以前遇到房東隨意漲租、無理克扣押金的情況，最后只能自認倒霉?！眲⑴刻寡?，“現(xiàn)在合同里必須寫清楚扣款條款，還有政府部門監(jiān)管，我們租房也更有底氣?！?/p>

更關(guān)鍵的是，《條例》明令禁止經(jīng)紀機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺代收、代付租金和押金，從制度上切斷了中介截留資金的渠道。

租金監(jiān)測機制：政府出手穩(wěn)定租賃價格

突然漲租、二房東哄抬租金……這些困擾租客的問題將在新規(guī)下得到緩解。《條例》要求市級以上政府建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布不同區(qū)域、類型的租金水平信息。盡管哈爾濱的具體細則尚未出臺，但市場已對此有所反應(yīng)。

“規(guī)范一點不是壞事，大家都按規(guī)矩來，糾紛少了，我們也省心。”哈爾濱市平房區(qū)的楊女士對界面黑龍江表示：“我名下兩套房產(chǎn)正在出租，相信《條例》不僅是保護租客，房東的權(quán)益也同樣得到了保護，我會盡快按照要求辦理合同備案，確保合同合法規(guī)范。”

但也有二房東表示擔(dān)憂：“如果嚴格按企業(yè)標準管理轉(zhuǎn)租行為，我們的利潤空間會被壓縮，未來可能不會考慮自己整租后轉(zhuǎn)手分租?！?/p>

對規(guī)模化轉(zhuǎn)租行為，《條例》明確：自然人轉(zhuǎn)租住房達到規(guī)定標準的，需按企業(yè)標準管理，防止通過層層轉(zhuǎn)租哄抬租金。這意味著“大房東以1000元出租，二房東轉(zhuǎn)租卻收2000元”的差價暴利模式將受到嚴格管控。

安全紅線劃定，“非居住空間”出租被明令禁止

《條例》將住房安全責(zé)任提升至強制性標準，明確“非居住空間禁租”“禁止暴力驅(qū)離”等底線要求。“之前很多隔斷房、暗間，現(xiàn)在都不讓掛了，租房安全性確實提高了?！泵辖?jīng)理表示。

按照《條例》規(guī)定，用于出租的住房必須符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等強制性標準。電路老化、消防設(shè)施缺失的房屋將被禁止出租。同時，《條例》明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。

信息核驗責(zé)任：虛假房源治理成重點

虛假房源是租客常遇到的“坑”。《條例》對房產(chǎn)中介提出了更高要求，尤其是房源信息核驗和資金監(jiān)管。部分連鎖中介機構(gòu)透露，已接到總部通知，要求嚴格審核房源真實性，否則將面臨高額罰款。

對于發(fā)布虛假房源的住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)，處罰更為嚴格：除責(zé)令改正、給予警告外，還可處2萬元以上10萬元以下罰款，有違法所得的將被沒收。

平房區(qū)一連鎖中介門店的文姓工作人員表示，目前總部和門店都已下發(fā)《條例》細則，也組織大家進行了集中學(xué)習(xí)，自己正在加快熟悉相關(guān)內(nèi)容，以適應(yīng)新規(guī)要求。

“現(xiàn)在每發(fā)布一套房源，必須實地查看、核對產(chǎn)權(quán)人身份、簽訂經(jīng)紀合同，再不能像以前那樣一張圖走天下了”。文女士坦言，“短期內(nèi)工作量會增加，但長期看，能減少糾紛，提升行業(yè)信譽。”

“《條例》的實施不僅讓租客維權(quán)有法可依，更推動住房租賃市場向?qū)I(yè)化、規(guī)范化轉(zhuǎn)型”。張律師認為，隨著地方配套細則的落地，租房將逐步成為與購房并重的居住選擇。

《住房租賃條例》實施數(shù)日，很多細節(jié)尚未完全落地，但方向已然明確，租賃市場正在從“野蠻生長”走向“透明規(guī)范”。

無論是租客、房東，還是中介機構(gòu)，都在適應(yīng)新規(guī)則。盡管仍有挑戰(zhàn)，但一個更有保障、更可預(yù)期的租賃環(huán)境，正在冰城逐漸形成。