文｜文軒財經

慣會資本運作手段的德商，在德商置業(yè)逐漸脫離房地產自住開發(fā)環(huán)節(jié)后，突然又以德商產投的服務名義投資邦泰郫都項目，貌似將從物業(yè)公司環(huán)節(jié)殺回地產。

這一切的操作讓外界迷霧團團……

德商產投服務和德商置業(yè)均屬于德商集團旗下，且德商產投服務一直在減重與配置資產之間游走，更傾向于輕資產運營。

而本次德商集團卻選擇德商產投服務注資邦泰項目公司，將德商集團賽道再次拉回至地產開發(fā)，為什么不用原來的德商置業(yè)，引發(fā)行業(yè)好奇。

01、德商產投服務入股邦泰郫都項目

時間倒回至今年8月28日，位于成都市郫都區(qū)犀浦街道一宗容積率為2.5的住宅用地上市交易，最終成都邦泰躍尚置業(yè)有限公司（以下簡稱：邦泰躍尚）以人民幣2.16億元成功拿下，邦泰躍尚實際為四川邦泰置業(yè)有限公司（以下簡稱：邦泰）全資控股公司。

成功摘地后的第二天，也即是8月29日，邦泰成立成都邦泰錦宸置業(yè)有限公司（以下簡稱：邦泰錦宸）作為該地塊的項目開發(fā)公司，并于9月11日正式與成都市郫都區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，標志著該地塊開發(fā)正式進入實質性階段。

9月24日，德商產投服務集團有限公司（以下簡稱：德商產投服務）發(fā)布公告宣布，其間接全資附屬公司綠色置業(yè)與邦泰躍尚正式訂立增資協議，共同對邦泰錦宸進行增資。

根據協議內容，綠色置業(yè)將以現金1000萬元認繳目標公司新增的等額注冊資本，采取平價增資方式。

交易完成后，邦泰錦宸注冊資本將從1000萬元增加至2000萬元，德商產投服務與邦泰躍尚將各自持有目標公司50%的股權。

根據增資協議約定，雙方應于2025年12月31日前或共同協商的其他合理時間內以現金方式完成出資。

值得關注的是，在正式增資前，綠色置業(yè)已支付2165萬元作為合作誠意金，這筆款項被界定為對目標公司的股東借款，將專項用于支付目標地塊的土地轉讓款。

另，在財務處理方面，目標公司完成增資后不會成為德商產投服務的附屬公司，其財務業(yè)績也不會并入集團的綜合財務報表。這意味著德商產投服務將通過權益法而非合并報表來核算這筆投資，這種安排既能夠分享項目收益，又不會對上市公司財務報表造成重大影響。

對于此次增資價格的確定，德商產投服務在公告中明確表示，這是基于雙方公平磋商后厘定，同意以平價增資的方式進行。截至公告日期，邦泰錦宸剛剛成立，資產凈值為零，這一財務狀況為平價增資提供了合理的估值基礎。

完成注資交易后，標志著原本在德商內部以物業(yè)服務為主的德商產投服務首次跨界涉足房地產開發(fā)領域。

實際上，在房地產開發(fā)領域，德商的面孔并不陌生。

02、德商地產賽道的沒落

德商產投服務和德商置業(yè)均屬于德商集團，創(chuàng)立于1999年，業(yè)務涉及IT&互聯網、房地產開發(fā)、資產管理和資本投資等業(yè)務板塊，在其創(chuàng)始人鄒康的運作下，不斷用科技與資本驅動產業(yè)與產品的轉型升級。

德商產投服務主要為集團旗下物業(yè)服務和資產管理賽道，而德商置業(yè)則主攻房地產開發(fā)領域。

在地產開發(fā)賽道，德商置業(yè)也曾留下屬于自己的輝煌時刻。不過，如今一地雞毛。

2006，德商集團進軍房地產行業(yè)，成立德商置業(yè)。先后獲得“中國房地產銷售額100強”、“中國房地產成都地區(qū)銷售額10強”、“中國房地產精品項目品牌價值10強”榮譽。

2020年，德商置業(yè)的銷售額擠進克而瑞《2020年成都房企銷售排行榜TOP10》榜單的第六名，成為當年成都市場排名最靠前的本土房企。推出的德商天驕系列項目也曾成為成都高端產品系列的代表之一。

2021年6月，成都首次集中土拍，德商置業(yè)聯合電建、人居、德信等拿下四宗用地，德商置業(yè)共計耗資36.99億元共獲得31.10萬平米的土地儲備，在當年的拿地面積排行榜中排名第9。

高光拿地之后，德商置業(yè)再未復制出地產高光時刻，開始急轉直下。

相比于后來眾多國企底價拿地，德商置業(yè)四宗地價全部觸頂，每宗地都有自持租賃住房，且比例在13-36%之間。對于德商置業(yè)來講，無疑是將資金鏈條拉滿，而后續(xù)的市場也并未給予預期反饋。

2022年，德商置業(yè)全年的備案產值甚至都沒能進入成都前十。而后，再未在公開土地市場拿地，緊接著項目爛尾或停擺消息傳來。昆明的藍光-德商天域項目、成都的熙華天璽項目等被曝停工或爛尾逾期。

加之彼時多個合作單位出現資金鏈問題，讓德商置業(yè)參與的多個項目陷入停擺狀態(tài)，拖累項目進程。

經歷系列重創(chuàng)后，德商置業(yè)逐漸脫離重資產開發(fā)賽道，切換至輕資產模式運營。和武侯資本等合作代建項目，甚至淪為乙方，以代理公司身份介入項目營銷。

03、還會被合作對象拖累嗎？

這一次集團再以德商產投服務身份切入地產開發(fā)領域，他們還會被合作對象所拖累嗎？

實際上今年以來，行業(yè)對于邦泰的各種傳言深囂。

2024年，邦泰成為全國民企拿地第一名，覆蓋全國近10個城市，延續(xù)近年年均新增超20宗土地的擴張節(jié)奏。當聚光燈在土地市場的舞臺上追逐時，資金鏈的警鐘也隨之敲響。

內部人士透露過，邦泰的開發(fā)邏輯更多依靠自有資金加極致高周轉產生的現金流擴張。而邦泰的項目所在城市能級相對較低，且地塊溢價較高，如何保證現金流速正常，在當下的房地產市場恐怕不是件易事。

今年，邦泰頻繁出現質壓股權融資，部分子公司已被列為被執(zhí)行人并存在欠稅記錄，說明邦泰在高速擴張拿地之后，出現現金流吃緊的情況。

在經營合規(guī)性方面，多家項目公司因“未取得施工許可證擅自建設”等問題受到行政處罰，同時涉及大量司法糾紛。此外，多個開發(fā)項目因外立面、房屋開裂等質量問題引發(fā)業(yè)主維權投訴，對品牌聲譽造成負面影響。

德商產投此次選擇和邦泰合作介入地產開發(fā)，從行業(yè)對邦泰的系列觀察來看，并不算是一個極為穩(wěn)妥的選擇，是否還會出現此前德商置業(yè)被合作方“暴雷”而拖累項目的情況出現，一切有待觀察。

04、以地產開發(fā)反哺產投業(yè)務？

德商產投服務目前自身的盈利情況也并不算樂觀。

德商產投成立于2010年，稍晚于德商置業(yè)。2021年12月17日登錄港股，其主營業(yè)務為物業(yè)管理服務和商業(yè)運營一體化服務，而德商產投服務項目主要依靠德商置業(yè)開發(fā)項目。

8月28日，德商產投服務公布2025中期業(yè)績顯示，今年上半年德商產投服務收益2.28億元，同比增長12.3%，但較上年同期增速36.5%下降24.2個百分點。毛利約4780萬元，同比下降23.4%；毛利率為21.0%，較去年同期減少9.7個百分點。

同時，德商產投服務2025上半年錄得純利1980萬元，同比下降16.1%；純利率由去年同期的11.6%減少至本期的8.7%。總體而言，上半年其營收及盈利能力雙雙滑坡。

業(yè)務結構分析顯示，公司收入仍高度依賴物業(yè)管理服務，占比61.4%，雖然資產運營服務增長穩(wěn)健，但投資及發(fā)展板塊收入下降32.2%，顯示出業(yè)務結構調整仍面臨挑戰(zhàn)。

德商產投服務在公告中明確表示綠色置業(yè)對目標公司的增資是有意通過參與目標地塊的后續(xù)開發(fā)合作，推動業(yè)務與收入多元化發(fā)展。董事會認為，此次增資事項是集團實踐“城市資產服務商”戰(zhàn)略定位的重要舉措。

通過參與房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，德商產投服務期望能夠增強其上下游業(yè)務聯動性，將公司的服務能力延伸至房地產上游開發(fā)領域，為現有物業(yè)管理、資產運營等核心業(yè)務創(chuàng)造協同效應。

一旦跨入地產開發(fā)，資金需求量極大，這點德商應該極為清楚。而目前德商產投服務手中的資金并不算富裕，截至2025年6月30日，其現金及現金等價物業(yè)約為2.12億元；值得注意的是，同期其還有8350萬元的銀行借款。

有專業(yè)人事點評，德商產投服務這場以身入局的投資方式是否能帶來預期投資價值，起伏不定的房地產市場很難給出一個準確答案。既可能帶來收入通道的延伸，也有可能把資金鏈和項目風險再次擴大。