文｜文軒財(cái)經(jīng)

慣會(huì)資本運(yùn)作手段的德商，在德商置業(yè)逐漸脫離房地產(chǎn)自住開發(fā)環(huán)節(jié)后，突然又以德商產(chǎn)投的服務(wù)名義投資邦泰郫都項(xiàng)目，貌似將從物業(yè)公司環(huán)節(jié)殺回地產(chǎn)。

這一切的操作讓外界迷霧團(tuán)團(tuán)……

德商產(chǎn)投服務(wù)和德商置業(yè)均屬于德商集團(tuán)旗下，且德商產(chǎn)投服務(wù)一直在減重與配置資產(chǎn)之間游走，更傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

而本次德商集團(tuán)卻選擇德商產(chǎn)投服務(wù)注資邦泰項(xiàng)目公司，將德商集團(tuán)賽道再次拉回至地產(chǎn)開發(fā)，為什么不用原來的德商置業(yè)，引發(fā)行業(yè)好奇。

01、德商產(chǎn)投服務(wù)入股邦泰郫都項(xiàng)目

時(shí)間倒回至今年8月28日，位于成都市郫都區(qū)犀浦街道一宗容積率為2.5的住宅用地上市交易，最終成都邦泰躍尚置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：邦泰躍尚）以人民幣2.16億元成功拿下，邦泰躍尚實(shí)際為四川邦泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：邦泰）全資控股公司。

成功摘地后的第二天，也即是8月29日，邦泰成立成都邦泰錦宸置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：邦泰錦宸）作為該地塊的項(xiàng)目開發(fā)公司，并于9月11日正式與成都市郫都區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，標(biāo)志著該地塊開發(fā)正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

9月24日，德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：德商產(chǎn)投服務(wù)）發(fā)布公告宣布，其間接全資附屬公司綠色置業(yè)與邦泰躍尚正式訂立增資協(xié)議，共同對(duì)邦泰錦宸進(jìn)行增資。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，綠色置業(yè)將以現(xiàn)金1000萬元認(rèn)繳目標(biāo)公司新增的等額注冊(cè)資本，采取平價(jià)增資方式。

交易完成后，邦泰錦宸注冊(cè)資本將從1000萬元增加至2000萬元，德商產(chǎn)投服務(wù)與邦泰躍尚將各自持有目標(biāo)公司50%的股權(quán)。

根據(jù)增資協(xié)議約定，雙方應(yīng)于2025年12月31日前或共同協(xié)商的其他合理時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金方式完成出資。

值得關(guān)注的是，在正式增資前，綠色置業(yè)已支付2165萬元作為合作誠(chéng)意金，這筆款項(xiàng)被界定為對(duì)目標(biāo)公司的股東借款，將專項(xiàng)用于支付目標(biāo)地塊的土地轉(zhuǎn)讓款。

另，在財(cái)務(wù)處理方面，目標(biāo)公司完成增資后不會(huì)成為德商產(chǎn)投服務(wù)的附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不會(huì)并入集團(tuán)的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。這意味著德商產(chǎn)投服務(wù)將通過權(quán)益法而非合并報(bào)表來核算這筆投資，這種安排既能夠分享項(xiàng)目收益，又不會(huì)對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表造成重大影響。

對(duì)于此次增資價(jià)格的確定，德商產(chǎn)投服務(wù)在公告中明確表示，這是基于雙方公平磋商后厘定，同意以平價(jià)增資的方式進(jìn)行。截至公告日期，邦泰錦宸剛剛成立，資產(chǎn)凈值為零，這一財(cái)務(wù)狀況為平價(jià)增資提供了合理的估值基礎(chǔ)。

完成注資交易后，標(biāo)志著原本在德商內(nèi)部以物業(yè)服務(wù)為主的德商產(chǎn)投服務(wù)首次跨界涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，德商的面孔并不陌生。

02、德商地產(chǎn)賽道的沒落

德商產(chǎn)投服務(wù)和德商置業(yè)均屬于德商集團(tuán)，創(chuàng)立于1999年，業(yè)務(wù)涉及IT&互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理和資本投資等業(yè)務(wù)板塊，在其創(chuàng)始人鄒康的運(yùn)作下，不斷用科技與資本驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

德商產(chǎn)投服務(wù)主要為集團(tuán)旗下物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理賽道，而德商置業(yè)則主攻房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

在地產(chǎn)開發(fā)賽道，德商置業(yè)也曾留下屬于自己的輝煌時(shí)刻。不過，如今一地雞毛。

2006，德商集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，成立德商置業(yè)。先后獲得“中國(guó)房地產(chǎn)銷售額100強(qiáng)”、“中國(guó)房地產(chǎn)成都地區(qū)銷售額10強(qiáng)”、“中國(guó)房地產(chǎn)精品項(xiàng)目品牌價(jià)值10強(qiáng)”榮譽(yù)。

2020年，德商置業(yè)的銷售額擠進(jìn)克而瑞《2020年成都房企銷售排行榜TOP10》榜單的第六名，成為當(dāng)年成都市場(chǎng)排名最靠前的本土房企。推出的德商天驕系列項(xiàng)目也曾成為成都高端產(chǎn)品系列的代表之一。

2021年6月，成都首次集中土拍，德商置業(yè)聯(lián)合電建、人居、德信等拿下四宗用地，德商置業(yè)共計(jì)耗資36.99億元共獲得31.10萬平米的土地儲(chǔ)備，在當(dāng)年的拿地面積排行榜中排名第9。

高光拿地之后，德商置業(yè)再未復(fù)制出地產(chǎn)高光時(shí)刻，開始急轉(zhuǎn)直下。

相比于后來眾多國(guó)企底價(jià)拿地，德商置業(yè)四宗地價(jià)全部觸頂，每宗地都有自持租賃住房，且比例在13-36%之間。對(duì)于德商置業(yè)來講，無疑是將資金鏈條拉滿，而后續(xù)的市場(chǎng)也并未給予預(yù)期反饋。

2022年，德商置業(yè)全年的備案產(chǎn)值甚至都沒能進(jìn)入成都前十。而后，再未在公開土地市場(chǎng)拿地，緊接著項(xiàng)目爛尾或停擺消息傳來。昆明的藍(lán)光-德商天域項(xiàng)目、成都的熙華天璽項(xiàng)目等被曝停工或爛尾逾期。

加之彼時(shí)多個(gè)合作單位出現(xiàn)資金鏈問題，讓德商置業(yè)參與的多個(gè)項(xiàng)目陷入停擺狀態(tài)，拖累項(xiàng)目進(jìn)程。

經(jīng)歷系列重創(chuàng)后，德商置業(yè)逐漸脫離重資產(chǎn)開發(fā)賽道，切換至輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。和武侯資本等合作代建項(xiàng)目，甚至淪為乙方，以代理公司身份介入項(xiàng)目營(yíng)銷。

03、還會(huì)被合作對(duì)象拖累嗎？

這一次集團(tuán)再以德商產(chǎn)投服務(wù)身份切入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們還會(huì)被合作對(duì)象所拖累嗎？

實(shí)際上今年以來，行業(yè)對(duì)于邦泰的各種傳言深囂。

2024年，邦泰成為全國(guó)民企拿地第一名，覆蓋全國(guó)近10個(gè)城市，延續(xù)近年年均新增超20宗土地的擴(kuò)張節(jié)奏。當(dāng)聚光燈在土地市場(chǎng)的舞臺(tái)上追逐時(shí)，資金鏈的警鐘也隨之敲響。

內(nèi)部人士透露過，邦泰的開發(fā)邏輯更多依靠自有資金加極致高周轉(zhuǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流擴(kuò)張。而邦泰的項(xiàng)目所在城市能級(jí)相對(duì)較低，且地塊溢價(jià)較高，如何保證現(xiàn)金流速正常，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕不是件易事。

今年，邦泰頻繁出現(xiàn)質(zhì)壓股權(quán)融資，部分子公司已被列為被執(zhí)行人并存在欠稅記錄，說明邦泰在高速擴(kuò)張拿地之后，出現(xiàn)現(xiàn)金流吃緊的情況。

在經(jīng)營(yíng)合規(guī)性方面，多家項(xiàng)目公司因“未取得施工許可證擅自建設(shè)”等問題受到行政處罰，同時(shí)涉及大量司法糾紛。此外，多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目因外立面、房屋開裂等質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)投訴，對(duì)品牌聲譽(yù)造成負(fù)面影響。

德商產(chǎn)投此次選擇和邦泰合作介入地產(chǎn)開發(fā)，從行業(yè)對(duì)邦泰的系列觀察來看，并不算是一個(gè)極為穩(wěn)妥的選擇，是否還會(huì)出現(xiàn)此前德商置業(yè)被合作方“暴雷”而拖累項(xiàng)目的情況出現(xiàn)，一切有待觀察。

04、以地產(chǎn)開發(fā)反哺產(chǎn)投業(yè)務(wù)？

德商產(chǎn)投服務(wù)目前自身的盈利情況也并不算樂觀。

德商產(chǎn)投成立于2010年，稍晚于德商置業(yè)。2021年12月17日登錄港股，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)，而德商產(chǎn)投服務(wù)項(xiàng)目主要依靠德商置業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

8月28日，德商產(chǎn)投服務(wù)公布2025中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年德商產(chǎn)投服務(wù)收益2.28億元，同比增長(zhǎng)12.3%，但較上年同期增速36.5%下降24.2個(gè)百分點(diǎn)。毛利約4780萬元，同比下降23.4%；毛利率為21.0%，較去年同期減少9.7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，德商產(chǎn)投服務(wù)2025上半年錄得純利1980萬元，同比下降16.1%；純利率由去年同期的11.6%減少至本期的8.7%。總體而言，上半年其營(yíng)收及盈利能力雙雙滑坡。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析顯示，公司收入仍高度依賴物業(yè)管理服務(wù)，占比61.4%，雖然資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)增長(zhǎng)穩(wěn)健，但投資及發(fā)展板塊收入下降32.2%，顯示出業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍面臨挑戰(zhàn)。

德商產(chǎn)投服務(wù)在公告中明確表示綠色置業(yè)對(duì)目標(biāo)公司的增資是有意通過參與目標(biāo)地塊的后續(xù)開發(fā)合作，推動(dòng)業(yè)務(wù)與收入多元化發(fā)展。董事會(huì)認(rèn)為，此次增資事項(xiàng)是集團(tuán)實(shí)踐“城市資產(chǎn)服務(wù)商”戰(zhàn)略定位的重要舉措。

通過參與房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，德商產(chǎn)投服務(wù)期望能夠增強(qiáng)其上下游業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)性，將公司的服務(wù)能力延伸至房地產(chǎn)上游開發(fā)領(lǐng)域，為現(xiàn)有物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等核心業(yè)務(wù)創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。

一旦跨入地產(chǎn)開發(fā)，資金需求量極大，這點(diǎn)德商應(yīng)該極為清楚。而目前德商產(chǎn)投服務(wù)手中的資金并不算富裕，截至2025年6月30日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物業(yè)約為2.12億元；值得注意的是，同期其還有8350萬元的銀行借款。

有專業(yè)人事點(diǎn)評(píng)，德商產(chǎn)投服務(wù)這場(chǎng)以身入局的投資方式是否能帶來預(yù)期投資價(jià)值，起伏不定的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難給出一個(gè)準(zhǔn)確答案。既可能帶來收入通道的延伸，也有可能把資金鏈和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)再次擴(kuò)大。