文丨白楊

已進(jìn)入清盤程序的華南城控股有限公司（01668.HK），正加速剝離其境內(nèi)資產(chǎn)。10月3日，香港交易所公告顯示，華南城通過其間接全資附屬公司，以2.17億元的總價，出售了位于哈爾濱的兩處地產(chǎn)項目100%股權(quán)。

買方為哈爾濱廣麥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，兩家項目公司分別持有哈爾濱道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)的“1668產(chǎn)業(yè)園C22地塊”與“精品D區(qū)項目”。在華南城債務(wù)重組與經(jīng)營停擺的背景下，該筆交易凸顯了出險房企為維持基本運(yùn)營，被迫折價處置資產(chǎn)的現(xiàn)實路徑。

對價2.17億，買方承擔(dān)多重責(zé)任

根據(jù)公告披露的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議A簽署于2025年8月11日，標(biāo)的為資產(chǎn)A（1668產(chǎn)業(yè)園C22地塊），對價7200萬元人民幣，要求買方在45日內(nèi)完成全額支付。協(xié)議B簽署于2025年9月19日，標(biāo)的為資產(chǎn)B（精品D區(qū)項目），對價1.45億元人民幣，采用三期付款方式，最后一筆款項約定在股權(quán)變更登記前10日支付。

從資產(chǎn)體量與估值來看，兩個項目差異顯著。資產(chǎn)A規(guī)劃用地1.3萬平方米，總建筑面積8700平方米；資產(chǎn)B規(guī)劃用地11.8萬平方米，總建筑面積15.17萬平方米。價差背后，既反映了區(qū)位、規(guī)劃用途與開發(fā)階段的不同，也體現(xiàn)了交易雙方在資產(chǎn)估值方法上的權(quán)衡。

本次交易的特殊性在于，買方除支付股權(quán)對價外，還需承擔(dān)多項附加責(zé)任，包括向每家項目公司注資1000萬元作為注冊資本，并承擔(dān)自協(xié)議簽署之日起與資產(chǎn)相關(guān)的全部稅費(fèi)，滯納金及資產(chǎn)建設(shè)協(xié)議中的未付稅款。對于資產(chǎn)A，買方還須支付累計28萬元未付稅款及4萬元滯納金。

責(zé)任轉(zhuǎn)移條款顯示，清盤人意圖通過交易實現(xiàn)資產(chǎn)的徹底剝離。這種安排雖然增加了買方的即時資金壓力，但確保了交易完成后華南城與項目風(fēng)險的有效切割。

清盤背景下的資產(chǎn)變現(xiàn)，折價超6.6億

兩項目均位于華南城在哈爾濱布局的綜合物流與貿(mào)易核心區(qū)。自2023年陷入流動性危機(jī)后，華南城多次嘗試資產(chǎn)變現(xiàn)，此次交易進(jìn)一步凸顯了工業(yè)地產(chǎn)在資金緊張環(huán)境下的變現(xiàn)難度。

清盤人在公告中說明，交易對價是參照資產(chǎn)市值經(jīng)公平磋商確定。盡管兩項目截至2024年末賬面值約8.79億元，本次交易預(yù)計導(dǎo)致超6.6億元賬面損失，但在清盤背景下，快速變現(xiàn)與責(zé)任切割的優(yōu)先級遠(yuǎn)高于資產(chǎn)價值。

2025年8月，華南城被香港高等法院頒布清盤令，本次資產(chǎn)處置發(fā)生在清盤程序啟動后的兩個月內(nèi)，顯示清盤人正加快推進(jìn)境內(nèi)資產(chǎn)的策略。

出售所得款項將優(yōu)先用于償還項目開發(fā)產(chǎn)生的融資成本與墊款，剩余資金用于集團(tuán)境內(nèi)附屬公司的“一般營運(yùn)用途”。公告明確表示，旨在提供“關(guān)鍵現(xiàn)金流”，以維持基本運(yùn)營。這表明，即便核心資產(chǎn)大幅折價，華南城仍試圖通過局部資產(chǎn)出讓換取生存空間。

買方哈爾濱廣麥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2020年，主營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。其接手工業(yè)地產(chǎn)項目，可能意圖通過后期運(yùn)營或轉(zhuǎn)手獲利。但公告未披露其資金狀況與后續(xù)開發(fā)計劃，項目能否順利盤活仍存變數(shù)。

資產(chǎn)處置路徑與區(qū)域市場影響

從交易結(jié)構(gòu)看，本次交易呈現(xiàn)三個特征。一是采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”而非“資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓”，以降低交易復(fù)雜度與稅負(fù)成本；二是差異化付款安排兼顧了交易安全與執(zhí)行效率；三是責(zé)任條款的明確劃分，減少了后續(xù)糾紛可能性。

對哈爾濱區(qū)域市場而言，此次交易反映了工業(yè)地產(chǎn)市場的兩種動向。一方面，原有大型開發(fā)商在戰(zhàn)略調(diào)整中剝離非核心資產(chǎn)；另一方面，本土專業(yè)機(jī)構(gòu)通過承接存量項目，尋求市場機(jī)會。交易完成后，項目后續(xù)的開發(fā)與運(yùn)營效率，將成為檢驗區(qū)域市場復(fù)蘇能力的關(guān)鍵指標(biāo)。

華南城出售哈爾濱項目并非孤例。近年來，多家內(nèi)地房企通過港交所公告處置區(qū)域資產(chǎn)，其共同特征包括折價出讓、分期付款、買方承擔(dān)附屬債務(wù)等。這些交易既暴露了房企在清盤過程中的被動性，也反映了區(qū)域市場承接能力有限的實際問題。