文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)

北京保利璟山和煦8天賣(mài)掉21套，保利發(fā)展上海公司11盤(pán)成交超12億元；越秀地產(chǎn)廣州琶洲南TOD單日最高賣(mài)出2億元；萬(wàn)科廣州有樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理凌晨1點(diǎn)仍在接待客戶……

為期8天的“超級(jí)黃金周”，北上廣樓市不乏亮眼表現(xiàn)。

根據(jù)中指研究院，今年國(guó)慶假期期間（10月1-8日），北京新房（注：指住宅，下同）日均成交0.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%；上海新房日均成交0.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3%；廣州新房日均成交0.81萬(wàn)平方米，同比下降4%。

北上新房成交上漲，背后有樓市新政的助力。今年8月，北京、上海先后發(fā)布樓市新政，在新政的刺激下，9月至今，北京、上海新房成交情況持續(xù)向好。廣州市場(chǎng)小幅下降，主要原因之一是缺乏新政的支撐，同時(shí)多個(gè)樓盤(pán)節(jié)前集中開(kāi)盤(pán)“搶跑”，提前消耗購(gòu)買(mǎi)力。

盡管樓市成色未及去年同期，廣州不少樓盤(pán)超額完成國(guó)慶銷(xiāo)售指標(biāo)。其中，位于海珠區(qū)的越秀桂悅東曉在中秋當(dāng)日（10月6日）宣布完成銷(xiāo)售任務(wù)，累計(jì)賣(mài)出1.5億元；黃埔區(qū)的萬(wàn)科黃埔新城在國(guó)慶第4天達(dá)成認(rèn)購(gòu)目標(biāo)，最終成交92套，銷(xiāo)售金額合計(jì)2.21億元，售樓處在節(jié)后第一天集體放假。

無(wú)論市場(chǎng)冷暖，總有樓盤(pán)不為銷(xiāo)量發(fā)愁，亦有售樓處門(mén)庭冷落，這反映出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期中的樓市分化格局。

新政繼續(xù)發(fā)威，北上成交上漲

整體而言，北京、上海樓市“銀十”開(kāi)局成色更足。

根據(jù)保利發(fā)展，今年國(guó)慶假期期間，上海公司11個(gè)樓盤(pán)聯(lián)動(dòng)推出購(gòu)房福利，最終吸引到訪客戶逾4000組，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超過(guò)12億元。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，位于浦東新區(qū)的保利天奕單盤(pán)銷(xiāo)售1.96億元，170平方米大戶型房源在假期清盤(pán)。

近些年，戰(zhàn)略性重倉(cāng)上海、北京兩大核心市場(chǎng)的越秀地產(chǎn)，也在國(guó)慶假期收獲頗豐。其中，位于上海的和樾長(zhǎng)寧項(xiàng)目賣(mài)出1億元。在北京海淀，旗下香山樾項(xiàng)目假期8天吸引了214組豪宅客到訪，最終成交4套，銷(xiāo)售金額合計(jì)1.04億元，套均總價(jià)達(dá)到2600萬(wàn)元；另有房山區(qū)的國(guó)譽(yù)星城也實(shí)現(xiàn)了過(guò)億的銷(xiāo)售收入，達(dá)到1.12億元，合計(jì)成交22套新房。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，北京、上海等核心城市相繼優(yōu)化樓市政策，帶動(dòng)9月市場(chǎng)略有修復(fù)，9月底開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏已有所加快，疊加國(guó)慶期間房企促銷(xiāo)力度加大，推出特價(jià)房源、贈(zèng)送車(chē)位、家裝補(bǔ)貼以及“保價(jià)”等一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，核心城市或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度在國(guó)慶假期期間較節(jié)前有所回升。

今年8月，北京、上海先后調(diào)整樓市政策，其中，符合條件的居民家庭在北京五環(huán)外不再限購(gòu)；上海則對(duì)符合條件的居民家庭放開(kāi)了外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，同時(shí)，成年單身人士的限購(gòu)政策按照居民家庭執(zhí)行。

根據(jù)中指研究院，9月，北京新房成交46萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比增長(zhǎng)22%；上海新房成交97萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)16%。

“銀十”開(kāi)局，市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。根據(jù)中指研究院，國(guó)慶假期期間（10月1-8日），北京新房日均成交0.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%；上海新房日均成交0.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3%。

廣州成交微降，紅盤(pán)仍然熱銷(xiāo)

在廣州，成交量微降的假期樓市仍然有樓盤(pán)表現(xiàn)突出。

越秀地產(chǎn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，國(guó)慶假期期間，旗下位于廣州的多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售金額突破1億元。

具體而言，位于海珠區(qū)的琶洲南TOD項(xiàng)目在10月3日單日賣(mài)出2億元，假期業(yè)績(jī)整體完成率超過(guò)300%；白云區(qū)的越秀云萃、越秀天悅金沙國(guó)慶假期期間分別成交1.22億元、1.2億元；海珠區(qū)的越秀桂悅東曉在10月6日提前完成銷(xiāo)售目標(biāo)，達(dá)到1.5億元，整個(gè)假期整體成交50套，銷(xiāo)售金額超過(guò)2.5億元。

另?yè)?jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)從萬(wàn)科方面獲悉，國(guó)慶假期期間，萬(wàn)科旗下一共有6個(gè)廣州樓盤(pán)單盤(pán)銷(xiāo)量超過(guò)50套，多個(gè)樓盤(pán)超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)，目標(biāo)完成率最高達(dá)到274%。

其中，萬(wàn)科黃埔新城成交92套、金茂萬(wàn)科都會(huì)四季89套、萬(wàn)科檐嶼城82套、萬(wàn)科金域半島61套、萬(wàn)科理想花地（注：含臻園項(xiàng)目和傲璟項(xiàng)目）55套、北部萬(wàn)科城58套。

另?yè)?jù)萬(wàn)科集團(tuán)旗下廣州萬(wàn)溪透露，國(guó)慶限定優(yōu)惠成功吸引原本觀望的購(gòu)房者入市，國(guó)慶首日，萬(wàn)科理想花地傲璟項(xiàng)目由于人數(shù)較多，項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理凌晨1點(diǎn)仍在接待客戶，該客戶經(jīng)過(guò)半年的猶豫，于當(dāng)日再次到訪后決定“出手”。

此外，位于白云的某熱銷(xiāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員雷婉婉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，國(guó)慶假期都在加班，“幾乎每天都做到晚上11點(diǎn)，假期最后一天晚上也有挺多客戶，售樓處9點(diǎn)多還有客戶在看房”。

希冀借助“金九銀十”沖刺業(yè)績(jī)，資深房產(chǎn)中介林翰和他的同事們也在超時(shí)工作，為了抓住國(guó)慶假期這一重要節(jié)點(diǎn)，自9月30日開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入“緊急狀態(tài)”，林翰稱：“我們每天早上9點(diǎn)上班，正常晚上八點(diǎn)半下班，不過(guò)有時(shí)候凌晨一兩點(diǎn)還在售樓處陪客戶”。

市場(chǎng)表現(xiàn)分化，購(gòu)買(mǎi)力仍然存在

不過(guò)，雷婉婉和林翰都坦承，整體而言，今年國(guó)慶假期市場(chǎng)還是比去年差一些。主要原因在于，廣州樓市今年節(jié)前未有新政推出，且節(jié)前已有多個(gè)樓盤(pán)“搶跑”。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，9月，廣州合計(jì)30個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，其中最后一個(gè)周末（9月27-28日）一共有10個(gè)，而國(guó)慶假期（10月1-8日）僅9個(gè)，為近5年最低。2021年至2024年，廣州在國(guó)慶假期開(kāi)盤(pán)或加推的樓盤(pán)數(shù)量分別為10個(gè)、16個(gè)、15個(gè)、13個(gè)。

然而，紅盤(pán)熱賣(mài)的現(xiàn)象也正說(shuō)明市場(chǎng)仍有購(gòu)買(mǎi)力。

“大部分項(xiàng)目沒(méi)能達(dá)到預(yù)期，好的項(xiàng)目確實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)”，一般而言，“好項(xiàng)目”指的是性價(jià)比高、地段好、產(chǎn)品佳，同時(shí)按照容積率新規(guī)建設(shè)的樓盤(pán)，“無(wú)論市場(chǎng)如何，只要價(jià)格降到位的好房子就能找到買(mǎi)家”。

林翰舉例稱，“位于廣州海珠區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)在假期前三天都沒(méi)有賣(mài)出去一套，后面幾天區(qū)域負(fù)責(zé)人直接出來(lái)跟客戶談價(jià)，一客一議，只要客戶還價(jià)不會(huì)太離譜基本都能成交，所以3號(hào)之后這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得挺不錯(cuò)的?！?/p>

資深房產(chǎn)中介吳菁對(duì)市場(chǎng)整體涼意感受明顯，“假期我?guī)Я?天客戶，還是沒(méi)成交，客戶看了房也不著急買(mǎi)，后面幾天沒(méi)有客戶我就直接回老家了”，據(jù)吳菁觀察，當(dāng)前的市場(chǎng)只有“網(wǎng)紅樓盤(pán)”賣(mài)得好。

這也是北上樓市的現(xiàn)狀，盡管兩地新房成交有所增長(zhǎng)，但微觀層面樓盤(pán)表現(xiàn)冷熱不均。在北京，購(gòu)房者的觀望情緒仍存，部分項(xiàng)目假期期間頗為冷清，亦有業(yè)內(nèi)人士稱北京市場(chǎng)表現(xiàn)實(shí)則不及預(yù)期。

“這是我收獲最少的假期”，知名房企位于上海中環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)銷(xiāo)售李峻詠向時(shí)代財(cái)經(jīng)回憶道，2023年國(guó)慶期間開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)很多都能賣(mài)光，“去年也沒(méi)有今年這么冷，我們樓盤(pán)還好一點(diǎn)，至少還有很多人看房，同行的一個(gè)樓盤(pán)假期連看房的人都沒(méi)有”。

展望未來(lái)，李峻詠認(rèn)為，“（購(gòu)房者）錢(qián)還是有的，只是大多數(shù)都在持幣觀望”。

（文中受訪者雷婉婉、林翰、吳菁、李峻詠為化名）