文 | 張馨儀
當(dāng)多數(shù)房企市場收縮，中海地產(chǎn)卻在山東市場展開一場逆周期的“儲糧”行動。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，中海以63.31億元拿地金額位居山東房企首位，且所獲地塊悉數(shù)位于濟南、青島主城區(qū)，展現(xiàn)出高度聚焦的拿地邏輯，更傳遞出對山東高端市場的信心。
這一系列土地儲備的落子，迅速轉(zhuǎn)化為具體的項目推進。2025年10月，濟南中海地產(chǎn)投資有限公司全資子公司——青島?；奂褬I(yè)房地產(chǎn)有限公司的增資項目，正式在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。此舉標(biāo)志著中海不再滿足于簡單拿地開發(fā)，而是以股權(quán)合作的方式，加速推進其在青島西海岸的高端項目“天空之境”，進一步強化市場占位。
核心區(qū)高價搶灘的雷霆攻勢
近幾年，中海地產(chǎn)在山東持續(xù)深耕。進入2025年，其擴張態(tài)勢明顯提速。
3月，中海經(jīng)過249輪激烈競拍，成功拿下濟南盛福片區(qū)的“鉆石地塊”。
6月，這家房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島，在西海岸摘得朝陽無限地塊。短短八天后，又將濟南省博西地塊收入囊中，創(chuàng)下濟南樓面價20232元/平方米的新紀(jì)錄。
7月，中海再次強勢拿下濟南濟鋼地塊，這次拿地進一步完善了其在濟南的片區(qū)布局，與之前落子的雪山、盛福等項目形成戰(zhàn)略呼應(yīng)。
9月中海將目光再次投向青島主城，以樓面價13180元/平方米競得青島市北區(qū)CBD一宗宅地，創(chuàng)下當(dāng)月山東省宅地單價新高。
中海在山東的投資策略非常明確：核心區(qū)高溢價搶灘，潛力區(qū)底價儲備。堅定聚焦?jié)稀⑶鄭u等核心城市的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，通過高能級區(qū)域的持續(xù)深耕，不斷提升市場占有率與品牌影響力。
順應(yīng)“好房子”趨勢的產(chǎn)品升維
從產(chǎn)品線來看，中海在山東市場正全面覆蓋剛需、改善和高端客群。但在西海岸等重點區(qū)域，明顯偏向高端改善型產(chǎn)品。
青島西海岸“天空之境”項目的容積率僅為1.8，定位高端改善客群。這種低密度、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，正好契合了當(dāng)前市場對“好房子”的需求變化。
中海地產(chǎn)在華創(chuàng)證券的半年報點評中被指出，公司正積極推動 “中海好房子Living OS系統(tǒng)”落地，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子已陸續(xù)上市推售。
在2025年“好房子”國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重點城市密集出臺住宅新規(guī)，如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復(fù)式挑空等。
這些新規(guī)顯著提升了住宅產(chǎn)品的實得率、空間尺度和舒適度。
分化時代，中海在賭什么？
中海加倉山東的背后，是對房地產(chǎn)市場深度分化格局的精準(zhǔn)判斷。
2025年，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的“K型分化”特征——一方面普通住宅市場持續(xù)調(diào)整，另一方面高端改善項目熱銷。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點20個核心城市總價1000萬元以上商品住宅合計成交2.1萬套，同比增長21%，顯著高于百城新房同期5%的增幅。
這種分化在山東市場同樣明顯。核心城市主城區(qū)土地稀缺，改善型需求旺盛，為高端項目去化提供了良好市場基礎(chǔ)。
中海在山東的布局，正是瞄準(zhǔn)了這一結(jié)構(gòu)性機會。
逆勢加倉，底氣何來？
實際上，在行業(yè)調(diào)整期，中海地產(chǎn)的這一策略與大多頭部房企的共性選擇幾乎一致，但是逆勢擴張需要雄厚的資金實力支撐，而中海地產(chǎn)在這方面具有多數(shù)房企難以比擬的優(yōu)勢。
有專家指出：“中海憑借央企融資優(yōu)勢，在土地市場低谷期儲備稀缺資源，旨在通過產(chǎn)品力鎖定抗風(fēng)險能力更強的改善型需求。”
2025年上半年，中海地產(chǎn)的平均融資成本為2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。這一融資成本優(yōu)勢，使得中海在土地市場獲取項目時擁有更大的靈活性和議價空間。
截至2025年6月，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金高達1089.6億元，占總資產(chǎn)12.1%。同時，公司凈借貸比率為28.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
充沛的現(xiàn)金儲備和較低的融資成本，為中海在土地市場低谷期儲備稀缺資源提供了充足“彈藥”。
精耕細作，挑戰(zhàn)幾何？
然而，聚焦高端改善市場的戰(zhàn)略，也意味著進入了一條競爭更激烈的賽道。
在青島西海岸等區(qū)域，中海項目面臨周邊競品的壓力不容小覷。此外，高端改善需求的持續(xù)性也有待市場檢驗。在經(jīng)濟面臨下行壓力的環(huán)境下，高端住宅的去化速度可能受到影響。
隨著行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“精耕細作”轉(zhuǎn)變，中海的這場豪賭能否成功，將取決于其能否真正讀懂市場，打造出真正意義上的“好房子”。