文丨白楊

哈爾濱索菲亞教堂廣場(chǎng)上一處飛鴿投喂區(qū)，近日以6.6萬(wàn)元的年租金掛牌成交。在2025年一系列索菲亞景區(qū)商業(yè)點(diǎn)位出租招標(biāo)中，這處小規(guī)模點(diǎn)位顯得格外引人注目。

小點(diǎn)位的大賬本

10月11日，哈爾濱公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布的一則成交公告顯示，索菲亞景區(qū)飛鴿投喂區(qū)以6.6萬(wàn)元/年的租金成交，自助拍報(bào)機(jī)點(diǎn)位經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終以17.45萬(wàn)元/年租金落錘，這個(gè)價(jià)格是出租底價(jià)的近三倍。

索菲亞景區(qū)的商業(yè)點(diǎn)位招標(biāo)并非首次，但此次成交結(jié)果依然顯得尤為突出。根據(jù)公告，自助拍報(bào)機(jī)點(diǎn)位的評(píng)估價(jià)僅為1686.74元/年租金，出租底價(jià)設(shè)定為6萬(wàn)元/年租金，而最終成交價(jià)高達(dá)17.45萬(wàn)元，遠(yuǎn)超預(yù)期。

回溯今年8月，索菲亞景區(qū)廣場(chǎng)D區(qū)一處1.5平方米指定區(qū)域出租，同樣以6.6萬(wàn)元/年租金成交。該點(diǎn)位的評(píng)估價(jià)僅為1686.3元/年租金，進(jìn)一步印證了景區(qū)內(nèi)小微商業(yè)點(diǎn)位的溢價(jià)能力。

飛鴿投喂區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況，或許可以解釋的這種熱情。10月15日的現(xiàn)場(chǎng)觀察顯示，上午9時(shí)的哈爾濱下著雨，氣溫降至接近0°，飛鴿投喂區(qū)工作人員正向路過(guò)游客銷售鴿糧：“一袋15，兩袋20”。游客購(gòu)買鴿糧后即可進(jìn)入指定區(qū)域與鴿子互動(dòng)拍照。

工作人員還透露，“拍公主照可以帶你去，還能便宜點(diǎn)，到時(shí)候拍鴿子就可以直接進(jìn)來(lái)拍了?！?/p>

這些不過(guò)是索菲亞景區(qū)商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的冰山一角。

六月初，索菲亞景區(qū)推出了官方文創(chuàng)商品售賣店和游客服務(wù)中心二層的招商聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目。據(jù)2025年索菲亞景區(qū)招商引資聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目信息披露顯示，36平方米的官方文創(chuàng)商品售賣店保底利潤(rùn)起始價(jià)為60萬(wàn)元，400平方米的游客服務(wù)中心二層保底利潤(rùn)起始價(jià)則高達(dá)160萬(wàn)元。

年初，景區(qū)還推出了魔法商亭2-8號(hào)場(chǎng)地及游客休閑驛站1號(hào)的出租招標(biāo)。這些商亭面積均為22平方米，年租金底價(jià)在31萬(wàn)元至35萬(wàn)元之間。

哈爾濱產(chǎn)權(quán)交易所的公告顯示，這些出租項(xiàng)目均采用公開(kāi)招標(biāo)方式，意向承租方需經(jīng)過(guò)材料審核和現(xiàn)場(chǎng)洽談，最終通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定承租方。

飛鴿投喂區(qū)的微觀賬本

飛鴿投喂區(qū) 6.6 萬(wàn)元的年租金，表面看只是景區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)小數(shù)字，卻構(gòu)成了一個(gè)值得深入觀察的微觀經(jīng)濟(jì)樣本。

從經(jīng)營(yíng)成本角度分析，基于行業(yè)常規(guī)水平的估算值，非實(shí)際核算數(shù)據(jù)，且未包含稅費(fèi)、突發(fā)維護(hù)等變動(dòng)成本，該點(diǎn)位的運(yùn)營(yíng)成本可初步拆解為三部分。

人力成本。參考哈爾濱景區(qū)同類互動(dòng)點(diǎn)位的用工配置，假設(shè)該投喂區(qū)需 2 名工作人員，負(fù)責(zé)鴿糧銷售、游客秩序維護(hù)及鴿子日?？醋o(hù)，結(jié)合當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)平均薪資水平（2024 年哈爾濱城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位服務(wù)業(yè)月均工資約 4800 元），按月薪 5000 元估算，年人力成本約 12 萬(wàn)元。

鴿子飼養(yǎng)成本。若按景區(qū)常見(jiàn)互動(dòng)鴿群規(guī)模（約 50-80 只）估算，成本涵蓋日常飼料谷物、專用鴿糧等、基礎(chǔ)醫(yī)療方面，驅(qū)蟲(chóng)、常見(jiàn)病防治及簡(jiǎn)易鴿舍維護(hù)，全年飼養(yǎng)成本約 2 萬(wàn)元。

場(chǎng)地租金。根據(jù)哈爾濱公共資源交易中心公告，年租金為 6.6 萬(wàn)元。

綜合以上三項(xiàng)，該點(diǎn)位年運(yùn)營(yíng)成本初步估算約 20 萬(wàn)元，僅作經(jīng)營(yíng)可行性參考，具體成本需以實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

現(xiàn)場(chǎng)觀察顯示，鴿糧售價(jià)為 15 元/包、20元/兩包。若以每組游客平均購(gòu)買1包鴿糧計(jì)算，要覆蓋上述估算的20萬(wàn)元成本，需銷售約1.34萬(wàn)包鴿糧，即日均銷量約37包。

2024年索菲亞廣場(chǎng)旺季日均客流超2萬(wàn)人次從景區(qū)周末及節(jié)假日客流。據(jù)此數(shù)據(jù)來(lái)看，這一銷量具備實(shí)現(xiàn)可能性。若疊加6-8月、12-2月冰雪季旅游旺季的客流高峰，實(shí)際盈利空間或進(jìn)一步擴(kuò)大。

景區(qū)商業(yè)多元布局

索菲亞景區(qū)商業(yè)點(diǎn)位的招標(biāo)是哈爾濱市公共資源交易市場(chǎng)化運(yùn)作的一部分。

索菲亞景區(qū)的商業(yè)布局呈現(xiàn)出多元化特征。除此次成交的飛鴿投喂區(qū)和自助拍報(bào)機(jī)點(diǎn)位外，景區(qū)廣場(chǎng)上現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)包括旅拍、攝影、DIY激光刻字紀(jì)念章售賣機(jī)、馬迭爾等食品銷售以及冰箱貼等文創(chuàng)產(chǎn)品。這些業(yè)態(tài)與飛鴿投喂區(qū)形成了互補(bǔ)，共同構(gòu)建了完整的旅游體驗(yàn)鏈條。

從招標(biāo)要求來(lái)看，景區(qū)管理者對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)有著明確規(guī)劃。魔法商亭被指定用于文創(chuàng)、旅行社、旅拍等特定經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，顯示出景區(qū)管理者對(duì)商業(yè)內(nèi)容的細(xì)分管控，意圖打造特定消費(fèi)場(chǎng)景。

飛鴿投喂區(qū)吸引了大量游客停留，為周邊的旅拍、紀(jì)念品銷售帶來(lái)了客流量，而其他業(yè)態(tài)的存在，則增加了游客在廣場(chǎng)的停留時(shí)間，提高了飛鴿投喂區(qū)的曝光率和消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

與此同時(shí)，景區(qū)也在嘗試聯(lián)營(yíng)合作模式。官方文創(chuàng)商品售賣店和游客服務(wù)中心二層項(xiàng)目均采用招商聯(lián)營(yíng)方式，合作方不僅需支付履約保證金，還需承諾保底利潤(rùn)。

城市公共空間商業(yè)化的平衡之道

索菲亞教堂作為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和哈爾濱的標(biāo)志性建筑，其廣場(chǎng)的商業(yè)布局需要謹(jǐn)慎把握。

從招標(biāo)文件來(lái)看，飛鴿投喂區(qū)的承租方需具備與經(jīng)營(yíng)飼料相適應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以及飛鴿飼養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)；自助拍報(bào)機(jī)點(diǎn)位的承租方則需是自助拍報(bào)機(jī)的設(shè)計(jì)研發(fā)、生產(chǎn)廠家或有相關(guān)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。這種嚴(yán)格管控下的商業(yè)開(kāi)發(fā)，既保證了景區(qū)的人文氛圍不被過(guò)度商業(yè)化破壞，又通過(guò)引入適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)元素增強(qiáng)了游客體驗(yàn)。

公共空間商業(yè)化并非沒(méi)有邊界。2025年哈爾濱市公共資源交易中心的工作計(jì)劃中，特別強(qiáng)調(diào)要“提升公共資源交易工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平”。這意味著公共空間的商業(yè)開(kāi)發(fā)需要在規(guī)則框架內(nèi)進(jìn)行。

從游客體驗(yàn)角度，適度的商業(yè)化服務(wù)是必要的。文創(chuàng)商品售賣、旅拍服務(wù)、鴿子投喂互動(dòng)等項(xiàng)目，既能滿足游客多樣化的消費(fèi)需求，也能豐富景區(qū)游覽體驗(yàn)。

從投資回報(bào)率看，景區(qū)商業(yè)點(diǎn)位的租金水平是否合理，最終需由市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。魔法商亭和拍報(bào)機(jī)的高單價(jià)租金，反映了景區(qū)管理方對(duì)這些點(diǎn)位盈利能力的信心。

從飛鴿投喂區(qū)6.6萬(wàn)元年租金的經(jīng)濟(jì)賬本，到景區(qū)整體商業(yè)生態(tài)的升級(jí)，盡管存在不確定性，但索菲亞景區(qū)的商業(yè)化實(shí)踐，已為城市公共空間的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了有益探索。