文 | 張馨儀
繼本月初青島李滄鄭莊56號地塊以9820元/㎡、7.91%溢價率成交后，東李板塊再傳重磅消息。11月12日，青島市自然資源和規(guī)劃局掛牌三宗城鎮(zhèn)住宅用地，以“低容積率+萬元地價”的組合，將片區(qū)土拍熱度推向新高。
五年蟄伏，能否一朝破局？
此次掛牌的LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17三宗地塊均位于李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西，前身是海創(chuàng)2020年7月以總價21億元摘得的商住混合用地。
據(jù)悉，該地塊原規(guī)劃為住宅45%、人才公寓6%、商業(yè)49%的混合用地，但一直未動工。經(jīng)過五年的蟄伏，2025年5月，該地塊迎來關(guān)鍵性的控規(guī)調(diào)整。
不僅用地性質(zhì)全部轉(zhuǎn)為二類居住，容積率由原來的1.3進一步下調(diào)，創(chuàng)下主城近年低密紀(jì)錄，為打造別墅、洋房類低密產(chǎn)品創(chuàng)造了條件，且此次起拍樓面價全面突破萬元，最高達(dá)10940元/㎡。這種指標(biāo)搭配，實為對東李未來發(fā)展的雙重定調(diào)：低容積率鎖定高端產(chǎn)品形態(tài)，萬元地價夯實房價基準(zhǔn)。換言之，東李的改善屬性已從“可選項”變?yōu)椤氨卮痤}”。
從具體指標(biāo)來看，LC0302-33地塊占地面積59391.8平方米，容積率1.25，建筑面積約74239.75平方米，起拍樓面價10520元/平方米。
LC0303-16地塊占地面積54143平方米，容積率1.22，建筑面積約66054.46平方米，起拍樓面價10560元/平方米。
最受市場關(guān)注的是LC0303-17地塊，占地面積44450.3平方米，容積率僅1.11，建筑面積約49339.83平方米，起拍樓面價10940元/平方米，是三宗地中最高的。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，低容積率土地的集中供應(yīng)，不僅提升了區(qū)域土地價值預(yù)期，也為購房者提供了更多高端住宅選擇。
“萬元線”上的改善必答題
隨著青島城市發(fā)展重心北移，東李片區(qū)正迎來重要發(fā)展機遇。
此次土地出讓的價值重塑，源于2025年一次關(guān)鍵的規(guī)劃轉(zhuǎn)向。以備受關(guān)注的LC0303-17地塊為例，其前身是2020年海創(chuàng)獲取的商住混合用地（商業(yè)占比高達(dá)46%，容積率1.3）。歷經(jīng)五年停滯，最終通過“商改住”及“降容”實現(xiàn)了根本性轉(zhuǎn)變——用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為純住宅，容積率進一步降至1.11。這一規(guī)劃層面的“減負(fù)”與“提質(zhì)”，清除了過去商住混雜的開發(fā)困境，為打造純粹低密社區(qū)創(chuàng)造了條件，成為東李板塊邁向高端改善的根本驅(qū)動力。
憑借這一輪統(tǒng)一的規(guī)劃升級，東李正從早期的“生態(tài)住區(qū)”向“主城低密改善板塊”全面進化。隨著土地價值站上“萬元線”，這片區(qū)域有望成為主城內(nèi)罕有的、統(tǒng)一規(guī)劃的低密度高端住區(qū)，從而與浮山后的高密度社區(qū)、嶗山的零散豪宅形成鮮明差異。
“低密生態(tài)”挑戰(zhàn)“全能”與“頂豪”
事實上，東李的崛起，或重構(gòu)主城改善市場的權(quán)力格局。傳統(tǒng)上，浮山后憑教育配套稱雄，嶗山以稀缺資源立命，而如今東李則打出“低密+生態(tài)”這張差異化王牌，可謂是各擅勝場：浮山后“全”、嶗山“貴”、東李“逸”。若此番地塊成功打造為高端產(chǎn)品，主城改善市場將從“雙雄對峙”步入“三足鼎立”的新階段，為高端客群提供更豐富的擇居邏輯。
不過，與高期待相伴的，是板塊在配套、市場容量與產(chǎn)品同質(zhì)化方面的挑戰(zhàn)。從競爭格局上來看，東李板塊目前已有青特璟譽、金茂璞逸世園等低密改善型項目在售。據(jù)房天下消息，青特璟譽以1.7的低容積率打造小高層和洋房產(chǎn)品，憑借一梯一戶獨立家政間、下沉式庭院及全齡段會所等配置，直接將嶗山豪宅的標(biāo)準(zhǔn)引入東李。金茂璞逸世園作為金茂TOP級“璞”系在青島的首作，則規(guī)劃了酒店式入戶大堂、安縵風(fēng)高端會所，并推出創(chuàng)新四代宅產(chǎn)品，其部分戶型的得房率甚至能達(dá)到125%。
在東李板塊邁向高端的道路上，其結(jié)構(gòu)性短板同樣清晰，這構(gòu)成了其持續(xù)發(fā)展的核心挑戰(zhàn)。頂尖教育資源的缺乏是其相比浮山后的最大軟肋；軌道交通密度不足（僅靠2號線）也制約了其通達(dá)性。此外，高端市場容量有限，多個低密項目集中入市，必然面臨激烈的“內(nèi)卷”。開發(fā)商不能僅僅依靠“低密”標(biāo)簽，必須在產(chǎn)品創(chuàng)新、材質(zhì)用料、園林營造和后期服務(wù)上做到極致，才能脫穎而出。
東李此次土地出讓，既是區(qū)域發(fā)展的分水嶺，也是青島城市發(fā)展邏輯的縮影：在增量土地稀缺的背景下，主城價值正通過“低密化、品質(zhì)化”向縱深發(fā)展。于房企而言，粗放式開發(fā)時代終結(jié)，產(chǎn)品力成為核心競爭力；于市場而言，一場關(guān)于高端生活方式的重新定義，才剛剛開始。