文 | 張馨儀

近期，濟(jì)南土地市場(chǎng)正在迎來一波集中供地，繼CBD、農(nóng)科院等片區(qū)地塊掛牌后，盛福片區(qū)也加入供地行列。

據(jù)濟(jì)南公共資源交易中心發(fā)布的公告，11月18日，歷城區(qū)盛福莊片區(qū)10街區(qū)局部用地SFZ1001-1地塊（蟠龍山建材廠地塊）正式掛牌，地塊位于鳳凰路以西、飛躍大道以南、鳳儀路以北，緊鄰地鐵2號(hào)線與6號(hào)線換乘站鳳凰路站，交通優(yōu)勢(shì)顯著。該地塊土地面積約4.68萬平方米，容積率1.7，地上建筑面積約7.95萬平方米，起拍樓面價(jià)為6050元/平方米，起始總價(jià)約4.81億元。

地塊捆綁約0.5萬平方米的社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地（SFZ1001-4地塊）同步出讓，起始總價(jià)0.25億元，未來將配套建設(shè)社區(qū)服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)生活便利性。

此前的11月14日，歷下區(qū)文博西片區(qū)DMLD-13-061地塊正式掛牌，該地塊位于華陽路以西、和平東路以南，出讓面積約2.02萬平方米，容積率2.7。值得關(guān)注的是，地塊起始樓面價(jià)達(dá)到20300元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)濟(jì)南住宅用地起拍價(jià)新高。這一價(jià)格水平已接近周邊在售高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格，顯示出核心區(qū)土地的稀缺價(jià)值。

實(shí)際上，濟(jì)南核心區(qū)土地市場(chǎng)的熱度在今年早已顯現(xiàn)。

據(jù)濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局披露，2025年前三季度已出現(xiàn)了7宗住宅和商業(yè)地塊競(jìng)價(jià)溢價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)51.97%，為近年來濟(jì)南市最高溢價(jià)。

從歷史數(shù)據(jù)看，濟(jì)南核心區(qū)住宅用地供應(yīng)持續(xù)收緊，此次高價(jià)地塊的推出，既是對(duì)區(qū)域價(jià)值的確認(rèn)，也為明年高端市場(chǎng)樹立了價(jià)格標(biāo)桿。

緊隨其后，農(nóng)科院片區(qū)、王舍人及雪山三宗地塊于11月17日集中亮相，總出讓面積達(dá)8.8萬平方米。

其中，農(nóng)科院片區(qū)推出兩宗連襟地塊，分別為住宅與社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，容積率控制在1.9，起拍樓面價(jià)為3888元/平方米，主打低密度改善型社區(qū)。王舍人片區(qū)開源中路地塊容積率為2.2，樓面價(jià)5795元/平方米，面向剛需市場(chǎng)。雪山片區(qū)則推出一宗商業(yè)用地，樓面價(jià)為3346元/平方米，有望補(bǔ)足區(qū)域商業(yè)服務(wù)短板。

11月18日，歷城區(qū)盛福莊片區(qū)蟠龍山建材廠地塊也正式入市。其低容積率與雙地鐵優(yōu)勢(shì)，被視作改善型市場(chǎng)的重要儲(chǔ)備。

值得關(guān)注的是，TOD模式已成為土地開發(fā)的重要方向。軌道交通7號(hào)線歷山北路站、洪樓站等TOD項(xiàng)目以底價(jià)成交，表明濟(jì)南正通過地鐵沿線一體化開發(fā)，優(yōu)化城市功能布局，推動(dòng)“人跟著軌道走、業(yè)圍著軌道興”的發(fā)展模式。  

政策與市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，正推動(dòng)濟(jì)南從“單中心擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“多節(jié)點(diǎn)協(xié)同”，土地供應(yīng)策略與“東強(qiáng)、西興、南美、北起、中優(yōu)”的空間布局逐步契合。

這一輪放量是否為2025年濟(jì)南樓市定調(diào)“分化與重構(gòu)”，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。但可以肯定的是，在核心區(qū)門檻高企的背景下，近郊板塊能否有效承接外溢需求，將成為影響濟(jì)南樓市走向的關(guān)鍵變量。