界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
臨近年末，開發(fā)商們不再熱衷“搶地”了。
11月24日，上海開啟年內(nèi)第九批次土拍，9宗地塊分布于楊浦區(qū)（2宗）、寶山區(qū)（2宗）、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、青浦區(qū)（2宗）以及浦東新區(qū)，總出讓面積433.9畝，總建筑面積55.26萬平方米，總起價(jià)169.11億元。
“9幅地塊集中拍賣是今年以來單次拍賣地塊數(shù)量最多的?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦告訴界面新聞，投放量多，只要感興趣，基本有機(jī)會(huì)。越到年末，拿地的基本格局已經(jīng)確定，完成拿地任務(wù)的房企拼搶不會(huì)太積極，沒完成拿地任務(wù)的，或是想要拿地的房企機(jī)會(huì)就來了。
最終，本次土拍只有2宗地塊溢價(jià)成交，其余7宗地塊為底價(jià)成交，共收金173.33億元。
從參拍房企來看，本場(chǎng)土拍9宗地塊共吸引來16家企業(yè)參拍，其中3家央企，8家國(guó)企，寶業(yè)、佳運(yùn)、大華等民營(yíng)房企參與熱度高漲，另有外資企業(yè)盤谷補(bǔ)倉嘉定。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜向界面新聞指出，從報(bào)名情況來看，受出讓地塊位置以及年底財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)影響，本場(chǎng)土拍部分頭部開發(fā)商缺席，民企佳運(yùn)置業(yè)溢價(jià)競(jìng)得地鐵大盤，大華重回寶山，整體來看本場(chǎng)土拍參拍企業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，參拍主體多元。
具體而言，本場(chǎng)土拍熱度最高的無疑是浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊。該地塊最終成交溢價(jià)率為15.8%，也是本輪拍賣中溢價(jià)率最高的地塊，由上海民營(yíng)房企佳運(yùn)置業(yè)競(jìng)得。
公開資料顯示，該地塊出讓面積41912.3平方米，建筑面積82753.8平方米，用途為商住用地，容積率1.97，地塊起價(jià)21.38億元，樓面起價(jià)2.58萬元/平方米。
在盧文曦看來，該地塊位置較好，距離地鐵2號(hào)線川沙站步行可達(dá)，地塊西面是百聯(lián)川沙購物中心，周邊有學(xué)校幼兒園等教育設(shè)施，基本生活需求可滿足，地塊南面是在售的陸家嘴錦繡云瀾，均價(jià)6.5萬元/平方米，也具有一定參考價(jià)值。
該地塊共吸引了佳運(yùn)置業(yè)、陸家嘴集團(tuán)、象嶼&清能共3家競(jìng)買人參與競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)，最終上海佳運(yùn)錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（佳運(yùn)置業(yè)）以總價(jià)24.75億元競(jìng)得地塊，成交綜合樓面價(jià)29913元/平方米，溢價(jià)率15.76%。
許久不拿地的佳運(yùn)置業(yè)對(duì)浦東地塊志在必得，董事長(zhǎng)沈仁興親自舉牌拿地，主持人話音剛落，沈仁興就開始出價(jià)，直到擊敗象嶼、陸家嘴集團(tuán)這兩家對(duì)手。
據(jù)界面新聞了解，佳運(yùn)置業(yè)為上海老牌民營(yíng)房企，總部位于浦東周浦，較之大華、寶華等上海本土房企更為低調(diào)。2022年，佳運(yùn)置業(yè)以自有資金在上海拿下三塊地，總價(jià)40億元，相繼開發(fā)了佳運(yùn)名邸、佳運(yùn)匯龍府、佳運(yùn)瑞璟灣，分別位于寶山（2宗）和金山。
2023年，這三個(gè)項(xiàng)目都分別入市，均未清盤。而且在最初的認(rèn)購階段，項(xiàng)目熱度也很一般。比如位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)的佳運(yùn)名邸，2023年4月推出315套房源，均價(jià)39837元/平方米，最終認(rèn)購率僅為11%；位于寶山區(qū)顧村板塊的佳運(yùn)瑞璟灣二期于2023年8月入市，推出215套房源，均價(jià)67357元/平方米，認(rèn)購率為25%。
如今，這家昔日的拿地“黑馬”房企重返土地市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)浦東川沙，能否獲得市場(chǎng)認(rèn)可，有待時(shí)間檢驗(yàn)。
另一宗溢價(jià)成交的地塊位于青浦徐涇，得主同樣是一家民營(yíng)房企，為浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，溢價(jià)率5.17%。
據(jù)界面新聞了解，土拍現(xiàn)場(chǎng)，青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊共吸引來浙江寶業(yè)、象嶼&聯(lián)發(fā)兩家競(jìng)買人，經(jīng)過16輪競(jìng)價(jià)后，浙江寶業(yè)以總價(jià)17.3億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)31561元/平方米。
公開信息顯示，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的母公司寶業(yè)集團(tuán)是建筑業(yè)頭部民企之一。
此前，在浙江舉辦的“好房子”展上，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)孫宇光認(rèn)為，以前講“像搭積木一樣造房子”，是把它簡(jiǎn)單理解為裝配式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在把內(nèi)裝修、機(jī)電設(shè)備也包括進(jìn)來，提出“像造汽車一樣造房子”。
他指出，一輛汽車由3萬個(gè)零件組裝而成，一棟房子需要8萬個(gè)零件，同樣能實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。不過，上海樓市競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，浙江寶業(yè)的“像造汽車一樣造房子”邏輯能否行得通，同樣面臨考驗(yàn)。
其余7宗地塊均為底價(jià)成交。其中，比較意外的是楊浦濱江地塊和楊浦五角場(chǎng)地塊也遇冷。如中海以總價(jià)21.77億元拿下楊浦濱江地塊，成交樓面價(jià)68800元/平方米；上海城建&上海建元資產(chǎn)以總價(jià)43億元拿得楊浦五角場(chǎng)地塊。
除此之外，青浦練塘地塊由青浦新城發(fā)展集團(tuán)以底價(jià)4.69億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)12000元/平方米。
值得一提的是，上海本土民營(yíng)房企大華此次重返寶山大本營(yíng)，也“撿漏”拿地了，以底價(jià)11.42億元拿得寶山高境地塊，成交樓面價(jià)37000元/平方米。
央企金茂也尤其看好寶山，多次在此落子，本次土拍又以底價(jià)37.26億元拿下寶山廟行地塊，成交樓面價(jià)37000元/平方米。
嘉定新城地塊由上海盤谷房地產(chǎn)有限公司拿得，成交價(jià)6.2390億元。界面新聞了解到，盤谷地產(chǎn)屬于外資地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)布局主要聚焦于上海郊區(qū)，公司隸屬于泰國(guó)盤谷銀行及香港亞洲金融集團(tuán)旗下資本體系。
奉賢地塊由南橋江海實(shí)業(yè)&奉賢發(fā)展集團(tuán)&奉賢二建&上海華民寶科聯(lián)合拿得，底價(jià)6.9億元，成交樓面價(jià)18000元/平方米。
至此，上海第九批次土拍推出的9宗地塊全部成功出讓，總出讓建面55.26萬平方米（其中商辦用地約2.03萬平方米），總土地出讓金額173.33億元，成交樓面均價(jià)31366元/平方米。
盧文曦向界面新聞指出，此次集中拍賣整體溫度比10月份更低一些，只有2幅地塊有溢價(jià)，并且最高的溢價(jià)才15.8%?！俺四昴┑囊蛩?，土地分布也有一定關(guān)聯(lián)。除了楊浦地塊算市中心，大部分地塊位于郊區(qū)，這也導(dǎo)致房企拿地不敢冒進(jìn)。除了川沙熱門板塊還有一定溢價(jià)外，其余都是底價(jià)成交。”
本場(chǎng)土拍最大的亮點(diǎn)是民企迎來拿地機(jī)會(huì)。
“除了佳運(yùn)置業(yè)外，這次拿地有大華、寶業(yè)等民企出現(xiàn)。”盧文曦告訴界面新聞，這些民企深耕上海多年，也敢于出手，說明對(duì)上海樓市有足夠多的信心。
“當(dāng)然，最主要的因素是，臨近年末，房企資金壓力會(huì)比較大。而一梯隊(duì)的房企，比如招商蛇口等房企沒有參與，競(jìng)爭(zhēng)激烈度明顯下降。也給了這些民企一定拿地機(jī)會(huì)?！北R文曦指出。