界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
繼三亞希爾頓酒店之后，中國(guó)金茂（00817.HK）又將三亞麗思卡爾頓酒店擺上貨架。
11月24日，界面新聞從北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價(jià)約22.65億元，轉(zhuǎn)讓方為上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司，出售目的為資產(chǎn)證券化。
據(jù)了解，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司主要持有金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。該酒店為一家五星級(jí)酒店，于2008年開(kāi)業(yè)，擁有446間客房及套房，其中設(shè)有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅。
該酒店也是麗思卡爾頓品牌在中國(guó)較早布局的度假奢華酒店之一。
北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，截至今年8月31日，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司的營(yíng)業(yè)收入約2.36億元，凈利潤(rùn)3777.99萬(wàn)元。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓方股東會(huì)決議，決議文件為“關(guān)于同意發(fā)行三亞麗思卡爾頓酒店類REITs的批復(fù)”。
知情人士告訴界面新聞，“本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際并非對(duì)酒店進(jìn)行出售，而是對(duì)三亞麗思卡爾頓酒店進(jìn)行類REITs資產(chǎn)證券化，主要基于公司整體戰(zhàn)略安排，旨在進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、持續(xù)壓降有息負(fù)債規(guī)模，并非出于現(xiàn)金流層面的考慮。”
截至目前，中國(guó)金茂尚未根據(jù)公開(kāi)掛牌的競(jìng)價(jià)程序確定目標(biāo)公司100%股權(quán)的受讓方及擬議出售的對(duì)價(jià)，也未就擬議出售訂立任何有約束力的協(xié)議。在確定目標(biāo)公司100%股權(quán)的受讓方后，上海金茂將與其簽署產(chǎn)權(quán)交易合同。
據(jù)界面新聞了解，中國(guó)金茂目前共持有上海金茂君悅大酒店、三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店、金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂萬(wàn)麗酒店、長(zhǎng)沙梅溪湖金茂豪華精選酒店。
在這六處酒店資產(chǎn)中，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店收益最高。2025年半年報(bào)顯示，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的平均房?jī)r(jià)為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益為1654元。上海金茂君悅大酒店的收益緊隨其后，每間房收益為1038元。長(zhǎng)沙梅溪湖金茂豪華精選酒店的每間房收益最低，為453元。
在11月25日至11月26日，界面新聞查詢發(fā)現(xiàn)，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的房?jī)r(jià)為1975元/晚—91205元/晚。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴界面新聞，中國(guó)金茂此次以22.65億元底價(jià)掛牌出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，并明確表示“目的為資產(chǎn)證券化”，實(shí)質(zhì)上是把重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為可交易的金融資產(chǎn)，一次性兌現(xiàn)現(xiàn)金流，為公司減輕負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。
柏文喜指出，對(duì)酒店板塊而言，這延續(xù)了去年出售三亞希爾頓的“輕資產(chǎn)”思路——即保留品牌管理輸出、退出物業(yè)所有權(quán)，降低資本沉淀和后續(xù)翻新投入壓力。
去年10月，中國(guó)金茂通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓金茂三亞的100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，預(yù)計(jì)出售所得款項(xiàng)將用于未來(lái)投資及一般營(yíng)運(yùn)資金。其中，金茂三亞僅持有一家五星級(jí)酒店金茂三亞希爾頓酒店，于2006年開(kāi)業(yè)，擁有492間客房。
兩個(gè)月后，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，最終確定的受讓方為海南驪馳咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“海南驪馳”），最終轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)約為18.49億元
柏文喜向界面新聞表示，“從市場(chǎng)時(shí)機(jī)看，三亞高端酒店在2025年仍具吸引力，掛牌底價(jià)對(duì)應(yīng)2025年前8個(gè)月3778萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，靜態(tài)估值約60倍，不算便宜，但資產(chǎn)稀缺性（446間客房、33棟別墅、成熟五星級(jí)）可能吸引險(xiǎn)資或REITs平臺(tái)接手?！?/span>
在其看來(lái)，此次這筆交易符合行業(yè)“由重轉(zhuǎn)輕”的大趨勢(shì)，對(duì)金茂而言是主動(dòng)去杠桿、盤(pán)活存量；對(duì)潛在買(mǎi)家而言，則是獲取核心度假資產(chǎn)、裝入REITs或私募基金的稀缺標(biāo)的，能否成交主要取決于買(mǎi)家對(duì)2025年后海南高端酒店現(xiàn)金流及資本化率的判斷。
據(jù)界面新聞了解，中國(guó)金茂近兩年加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，已通過(guò)長(zhǎng)沙金茂覽秀城REIT等案例打通“募投管退”鏈條。
具體而言，去年3月份，首批消費(fèi)REITs之一的華夏金茂商業(yè)REIT正式在上交所上市交易。其基金底層資產(chǎn)正是長(zhǎng)沙覽秀城，為中國(guó)金茂旗下覽秀城體系內(nèi)運(yùn)營(yíng)最為成熟的購(gòu)物中心。
近日，華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金披露了2025年第三季度報(bào)告。報(bào)告顯示，基金底層資產(chǎn)長(zhǎng)沙覽秀城運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)亮眼，第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2573.4萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12.79%；項(xiàng)目出租率進(jìn)一步提升至98.64%，持續(xù)保持較高的出租率水平。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若本次三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的交易完成后，中國(guó)金茂或轉(zhuǎn)向品牌輸出模式，保留運(yùn)營(yíng)影響力。而且，此次出售或在前兩年就已做規(guī)劃，接下來(lái)就等買(mǎi)家摘牌了。
作為央企開(kāi)發(fā)商，中國(guó)金茂近兩年的投資也有所收縮，拿地聚焦于一線城市。11月24日，在上海年內(nèi)第九批次土拍中，中國(guó)金茂以底價(jià)37.26億元拿下寶山區(qū)廟行地塊，成交樓面價(jià)37000元/平方米。
從銷售端來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2025年前10個(gè)月，中國(guó)金茂累計(jì)簽約銷售金額926.82億元，累計(jì)簽約銷售建筑面積400.60萬(wàn)平方米。