文 | 張馨儀
近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布一則土地出讓公告，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。位于李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的三宗住宅用地將以整體打包形式公開(kāi)出讓?zhuān)傉嫉孛娣e約15.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約18.96萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)高達(dá)20.18億元。
這批地塊的入市，不僅因其規(guī)模與總價(jià)引人矚目，更以其超低容積率和整體競(jìng)買(mǎi)條件，預(yù)示著青島高端住宅市場(chǎng)格局或?qū)⒂瓉?lái)新一輪調(diào)整。
從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，這三宗編號(hào)分別為L(zhǎng)C0302-33、LC0303-16和LC0303-17的地塊，容積率介于1.11至1.25之間，明顯低于當(dāng)前市場(chǎng)主流住宅項(xiàng)目。
其中LC0303-17地塊容積率僅為1.11，為打造高端低密社區(qū)提供了先天條件。起始樓面地價(jià)均已突破萬(wàn)元大關(guān)，分別為10520元/平方米和10940元/平方米，加之“整體報(bào)價(jià)、整體競(jìng)得”的出讓條件，意味著競(jìng)得企業(yè)需具備一次性投入超20億元的資金實(shí)力與高端項(xiàng)目操盤(pán)能力，門(mén)檻相當(dāng)之高。
而這批地塊的入市時(shí)機(jī)，正值東李片區(qū)改善型住宅市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化的關(guān)鍵階段。
2025年上半年，該區(qū)域120-140平方米戶(hù)型曾一度供應(yīng)緊張，但進(jìn)入下半年后，隨著青山湖岸二期等新項(xiàng)目入市，供需矛盾已得到有效緩解。該項(xiàng)目在6月推出的125平方米戶(hù)型憑借約95%的高得房率，及時(shí)為市場(chǎng)補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)房源。
實(shí)際上，當(dāng)前東李改善型需求依然堅(jiān)實(shí)，但購(gòu)房者更加挑剔。一個(gè)有力的證明是，青特璟譽(yù)項(xiàng)目于11月15日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日近200組客戶(hù)搖號(hào)選房，實(shí)現(xiàn)了首開(kāi)售罄。該項(xiàng)目主打128-230㎡的洋房和小高層，其成功關(guān)鍵在于超越同行的產(chǎn)品力，如一梯一戶(hù)、約270°環(huán)幕觀景視野等設(shè)計(jì)，正是市場(chǎng)“為好產(chǎn)品買(mǎi)單”的決策體現(xiàn)。與此同時(shí)，片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目多數(shù)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，也為惠水路低密地塊提供了明確的差異化發(fā)展空間。
從區(qū)位條件看，這批地塊享有東李板塊成熟的配套優(yōu)勢(shì)。周邊漢川路、惠水路、平川路等主干路網(wǎng)已建成，規(guī)劃中的地鐵站點(diǎn)將進(jìn)一步增強(qiáng)交通便利性。教育資源尤為豐富，現(xiàn)有1所初中、3所小學(xué)和5所幼兒園，規(guī)劃還將新增1所初中、1所小學(xué)和2所幼兒園。李村河公園提供了稀缺的自然景觀資源，加之完善的醫(yī)療、文體和商業(yè)配套，形成了“生態(tài)+配套”雙重價(jià)值支撐。
值得關(guān)注的是，此次出讓地塊實(shí)為經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃調(diào)整的優(yōu)質(zhì)資源。它們?cè)瓰楹?chuàng)集團(tuán)于2020年7月競(jìng)得的商住混合用地，經(jīng)過(guò)2025年5月的控規(guī)調(diào)整，用地性質(zhì)全部轉(zhuǎn)為二類(lèi)居住用地，容積率由原先的1.3進(jìn)一步下調(diào)，這一調(diào)整顯著提升了地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值與市場(chǎng)定位。
從區(qū)域市場(chǎng)看，東李板塊正在成為青島高端住宅供應(yīng)的重要區(qū)域。隨著青特、金茂等品牌房企的入駐，該區(qū)域產(chǎn)品力顯著提升，吸引了改善型需求的關(guān)注。惠水路地塊的加入，將進(jìn)一步強(qiáng)化東李板塊的高端定位。
隨著多個(gè)低密地塊項(xiàng)目相繼入市，東李板塊有望穩(wěn)步確立其在青島主城中的高端改善居住區(qū)地位，與浮山后、嶗山等傳統(tǒng)熱門(mén)板塊形成差異化競(jìng)爭(zhēng)格局。此次土地出讓不僅是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供應(yīng)，更是觀察青島高端住宅市場(chǎng)演進(jìn)的重要風(fēng)向標(biāo)，隨著改善需求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心變量。