界面新聞記者 | 王妤涵

廣州土地市場迎來年末“沖刺”。

近日，廣州規(guī)劃和自然資源局集中掛牌了多宗住宅用地，據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，目前廣州12月待出讓的涉宅用地總數(shù)已有20宗，地塊總價超250億元，這其中也不乏一些位于天河區(qū)、海珠區(qū)核心板塊的“明星靚地”。

這場規(guī)?？涨暗耐恋厥⒀?，創(chuàng)下了2025年廣州月度供地新高，但這背后也是廣州土地財政當前面臨的現(xiàn)實壓力。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強在接受界面新聞采訪時指出：“今年前10月廣州土地出讓金收入不足300億元，還不到2024年全年出讓金的一半，更不足2022年及2023年的三成，導致年底供地壓力增大?！?/p>

優(yōu)質(zhì)地塊集中亮相

在12月待出讓的地塊中，幾宗核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊備受矚目。

天河區(qū)金融城板塊兩宗地塊以超4萬元/㎡的起始樓面價領跑。其中，位于天河區(qū)金融城起步區(qū)的 AT091007-1地塊，地處廣州黃埔大道中和車陂南路交界處，距離地鐵5號線車陂南站約300米，南向高層可望珠江。

該地塊是一宗“回爐”地塊，曾在今年2月份上架，原定于3月31日出讓，但在臨開拍前官宣延期1個月出讓。但在延期后，仍未順利成交，后又因故終止出讓，此番再度上架，地塊體量有所減小，總價也有所降低。

地塊總建設用地面面積10397.33㎡，規(guī)劃建筑面積59720㎡，起始價250824萬元，起始樓面價42000元/㎡，現(xiàn)定于12月19日出讓。

據(jù)界面新聞查詢，目前該項目周邊在售樓盤，保利天曜11月份的銷售均價為105000元/㎡，新城市領院11月的銷售均價為85000元/㎡。

另外一宗是在金融城東區(qū)AT091410地塊，建設用地面積14858.59㎡，規(guī)劃建筑面積54220㎡，起始價221218萬元，起始樓面價40800元/㎡，該地塊將于12月15日出讓。

AT091410地塊旁邊就是去年10月由珠實地產(chǎn)、華潤置地、廣州城投、南沙交投四家企業(yè)聯(lián)手拿下的AT091415地塊，成交總價16.05億元，折合樓面價約47116元/㎡。

有市場消息稱，該項目將打造珠實旗下的高端產(chǎn)品，總價1500萬元起步，因此此次上架的新地塊很可能由珠實地產(chǎn)再度出手，進行聯(lián)合開發(fā)。

據(jù)界面新聞查詢，AT091410地塊目前周邊在售項目有保利天瑞、珠江天酈等，銷售均價在9萬元/㎡左右。

除天河區(qū)外，海珠區(qū)AH050335地塊同樣引人關(guān)注。該地塊位于廣紙板塊，建設用地面積12071.3平方米，規(guī)劃建筑面積42248.5平方米，容積率3.5，起拍價14.36億元。值得關(guān)注的是，該地塊曾經(jīng)歷重大調(diào)整，容積率從7.0大幅降至3.5，地塊更符合當前改善型需求偏好。

此外，荔灣區(qū)坑口的AF0211011地塊也備受關(guān)注，住宅建筑面積為49745平，起拍價133081.71萬元，樓面價約為26752元/平。地處白鵝潭商務區(qū)，屬于坑口城中村改造范圍內(nèi)，與白鵝潭地標廣州聚龍灣太古里僅一路之隔，片區(qū)配套十分成熟，市場預計也將迎來多家開發(fā)商爭奪。

供地策略轉(zhuǎn)變

仔細觀察此番廣州掛牌的地塊，供地策略相較往年有了明顯變化。

“好房子”理念正深刻影響著廣州的土地供應政策。據(jù)界面新聞觀察，近期廣州公告的住宅用地中均明確要求按“好房子”標準建設，這一導向?qū)⑼恋毓c產(chǎn)品升級緊密聯(lián)結(jié)。調(diào)低容積率也成為提升住宅品質(zhì)的重要手段。

“雖然上架了多宗地塊，但總體來看，單宗地塊的規(guī)模都不大，出讓金額也不高”，陳雪強對界面新聞分析指出。與此同時，也包括了多宗外圍區(qū)域的地塊，并且在出讓條件也進行了顯著優(yōu)化，比如，增城、南沙、黃埔等多宗地塊容積率僅為1.1左右?！斑@為開發(fā)商打造更宜居的‘好房子’提供了有力條件?！?/p>

在陳雪強看來，這一系列舉措反映了廣州土地供應策略正從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量與市場需求相匹配的新階段。

回顧2025年廣州土拍市場，根據(jù)4月份公布的《廣州市2025年建設用地供應計劃》，全年全市建設用地計劃供應總量為3454公頃。其中，住宅用地供應計劃722公頃，占計劃總量的21%。

從實際出讓情況來看，截至11月21日，廣州今年的賣地收入為310.3億元，與計劃供應的數(shù)量差距也凸顯了年末集中供地的緊迫性。

“今年以來廣州土拍市場整體表現(xiàn)平淡，開發(fā)商拿地熱情整體不高。在市場去化普遍緩慢的背景下，開發(fā)商更趨向于選擇具有確定性的‘小而美’地塊，以降低拿地風險，加快去化速度”，陳雪強分析稱。

另外，近期伴隨年末房企營銷力度的加碼，市場情緒也有所升溫。

據(jù)廣州中原研究中心統(tǒng)計，11月上半月廣州新房市場累計網(wǎng)簽24.77萬㎡，對比10月上半月上升18%。受從化、南沙、白云部分積壓項目集中網(wǎng)簽刺激，新房網(wǎng)簽表現(xiàn)創(chuàng)7月以來新高。此外，保利翡麗甲第等中心區(qū)項目首開井陸續(xù)網(wǎng)簽，帶動11月上旬網(wǎng)簽均價提高。

這一市場回暖趨勢正逐步向土地市場傳導，而土地市場的活躍，有望進一步促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。