界面新聞記者 | 王婷婷
“銀十”失約之后，上海樓市在11月出現(xiàn)回暖信號。
率先升溫的是二手房市場。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海二手房網(wǎng)簽成交合計22943套，環(huán)比10月份的18483套上漲約24%，創(chuàng)下自今年5月以來的成交套數(shù)新高。
“成交量企穩(wěn)信號明顯。”上海鏈家研究院負責人李根向界面新聞指出，從市場地位來看，該成交量在近一年中排名第二，僅次于“金三銀四”時期，還接近6月的年內(nèi)峰值，市場成交端呈現(xiàn)出明顯的“小翹尾”行情。
從成交節(jié)奏來看，11月上海二手房市場表現(xiàn)尤其穩(wěn)健。工作日成交量基本穩(wěn)定在500-600套區(qū)間，周末更是持續(xù)保持900套以上的高位運行，月末翹尾態(tài)勢明顯。其中11月最后一周（11月24日–11月30日）成交5557套，創(chuàng)下月內(nèi)周成交最高紀錄。
剛需低總價房源為成交主力。李根告訴界面新聞，11 月上海二手房市場剛需化特征突出，不少自住需求的購房者覺得當前房價已到相對低位，風險可承受，選擇趁機上車。
與此同時，多名接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，當前剛需房源租售比明顯提升，對于投資客戶而言也是較好的入手時機。
“租房成本絕對值在微降，但租金和房價比例越來越高，之前上海年租金和房價比一般是1.8%左右，近期部分區(qū)域已經(jīng)到了3.8%甚至4.2%，這意味著租房不如買房?！?/p>
一名業(yè)內(nèi)人士也向界面新聞表示，“最近我也在看哪里比較好，打算明年年中投資一套。租售比穩(wěn)定在4%年化算不錯了。所以寧愿貸款買房，也不能付租金?！?/p>
當然，上海二手房市場依然是“以價換量”。
上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月上?？們r300萬元以下的二手房成交占比高達60%，成為絕對主力，這一比例較近年水平顯著提升。
房價查詢服務(wù)應(yīng)用程序兔博士App監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，上海11月二手房掛牌均價為58025元／平方米，仍處于下跌通道。
上海房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)太平洋房屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該平臺成交單價近一個月來呈現(xiàn)下降趨勢，掛牌單價同比2024年下降8.2%，環(huán)比下降4.4%。整體市場呈現(xiàn)“以價換量”的趨勢。
據(jù)界面新聞了解，太平洋房屋今年11月二手房成交均價為45392元/平方米，較去年同期減少7708元/平方米，環(huán)比今年10月減少223元/平方米；11月的掛牌均價為57645元/平方米，較去年同期減少5133元/平方米，環(huán)比今年10月減少2679元/平方米。
李根認為，全市價格仍在調(diào)整周期，未現(xiàn)明顯筑底信號；同時供需兩端心態(tài)分化，區(qū)域與房源類型的市場表現(xiàn)差異顯著，整體處于深度筑底過程中的高性價比房源出清階段。
“另外值得關(guān)注的是，全市掛牌量環(huán)比開始下降，無效供給減少。”
58安居客研究院院長張波向界面新聞表示，從安居客線上來看，上海全市二手房掛牌量環(huán)比下降 2.6%，其中核心區(qū)降幅更明顯，例如虹口區(qū)掛牌量環(huán)比-6.7%、靜安區(qū)-4.9%，主要因為更多房東開始“不愿低價拋售”，撤牌離場不斷提升。
在其看來，預計12月上海二手房市場延續(xù)11月態(tài)勢，掛牌量繼續(xù)下降，核心區(qū)高性價比房源成交加速；房東年末不愿低價成交與購房者對市場猶豫的心態(tài)將并存，部分房源可能暫停掛牌或轉(zhuǎn)售為租。
太平洋房屋也持類似觀點，相關(guān)人士告訴界面新聞，“受‘825新政’長尾效應(yīng)、年底交易旺季雙重支撐，成交量維持年內(nèi)高位且大概率創(chuàng)2025年新高；同時價格分化加劇，整體以價換量態(tài)勢延續(xù)；成交結(jié)構(gòu)上，改善型、高端改善型成交占比繼續(xù)上升?！?/p>
較之二手房市場的“熱鬧”，11月上海新房市場活躍度有所降低。
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海新建商品住宅成交面積32.0萬平方米，環(huán)比減少19.6%，延續(xù)前期交易清淡走勢。
分區(qū)域來看，浦東區(qū)的成交繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，但成交面積僅5.2萬平方米，環(huán)比減少7.1%；寶山排名第二，成交面積為4.4萬平方米，環(huán)比持平；閔行成交3.3萬平方米，環(huán)比減少21.4%。
“可見，當期一些原先成交還不錯的區(qū)出現(xiàn)減少，其他區(qū)成交也沒有太多突出表現(xiàn)，繼續(xù)在低位運行，因此總體成交量沒有太大波瀾?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦指出。
與此同時，豪宅成交勢頭有所減緩。
11月上海新房成交前十榜單中只有兩個10萬+樓盤，比前期減少1個。不過，成交排名第一的依舊是此類項目，為黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭，成交1.3萬平方米，36套，網(wǎng)簽均價達到20.2萬元/平方米。
盧文曦認為，從榜單可以看出，絕大部分成交項目是“4字頭”“5字頭”“6字頭”的首改類項目?！盎谥卸水a(chǎn)品交易活躍度略高，因此11月份的成交均價進一步下滑，為76379元/平方米，環(huán)比下跌9.0%?！?/p>
“部分入市的高價房去化速度有所放緩，并且土拍市場也有些降溫的跡象。”盧文曦向界面新聞表示，臨近年底，市場對于大宗消費變得謹慎，除個別網(wǎng)紅盤基于地段和價格優(yōu)勢能獲得很好的銷售業(yè)績，其余項目表現(xiàn)一般。
“到12月房企有沖刺年末銷售慣例，所以供應(yīng)會反彈，并且會配合一定營銷活動，年末翹尾值得期待。”
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇也認為，隨著年末房企加速去化，短期內(nèi)市場價格壓力仍存，但優(yōu)質(zhì)地段的核心資產(chǎn)價值支撐穩(wěn)固?！吧虾鞘姓幱谏疃日{(diào)整的關(guān)鍵階段，短期內(nèi)供需壓力仍將持續(xù)?！?/p>