界面新聞記者 | 韓理

公募REITs迎來擴容。

近日，中國證監(jiān)會就《關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》公開征求意見，標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點邁出了關鍵性的一步。

界面新聞了解到，為推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點工作平穩(wěn)有序落地，在中國證監(jiān)會統(tǒng)籌指導下，上交所、深交所等單位已在緊鑼密鼓開展配套業(yè)務規(guī)則完善、系統(tǒng)適應性改造、市場和投資者培育等各項準備工作，目前正就完善配套業(yè)務規(guī)則履行相關程序，預計會在不久的將來與市場見面。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉在接受界面新聞采訪時表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，其戰(zhàn)略意義遠超產(chǎn)品創(chuàng)新本身。首先，它旨在有效盤活我國巨量的存量商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)。經(jīng)過數(shù)十年的高速發(fā)展，中國積累了規(guī)模龐大的商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店、零售物業(yè)等資產(chǎn)。然而，在宏觀經(jīng)濟轉型和房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，大量資產(chǎn)沉淀在房企資產(chǎn)負債表上，流動性不足，形成了沉重的債務負擔。

平安基金在受訪時也指出，通過公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，可有效釋放資金流動性，促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

其次，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的引入，有助于為持有型不動產(chǎn)市場引入權益資本，降低系統(tǒng)性金融風險。朱元偉認為，商業(yè)地產(chǎn)過去過度依賴銀行信貸，存在期限錯配和高杠桿風險。REITs通過將沉淀的固定資產(chǎn)轉化為可在公開市場交易的流動性股權份額，能夠減少對銀行債務的依賴，從而化解潛在的系統(tǒng)性風險。

平安基金亦從投資端看到其吸引力，認為商業(yè)不動產(chǎn)市場規(guī)模大、大宗交易活躍，為資產(chǎn)定價提供了參考，加之投資者對這類底層資產(chǎn)的認知度較高，有望帶來良好的市場流動性。

根據(jù)中泰證券測算，商業(yè)不動產(chǎn)REITs潛在盤活空間在8000億元至15000億元。

上交所相關人士表示，資本市場在商業(yè)不動產(chǎn)領域不斷積累經(jīng)驗，據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目作為底層資產(chǎn)的CMBS（ 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 ）、類REITs及持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行規(guī)模近千億元。

當前公募REITs品種中，已經(jīng)有與商業(yè)不動產(chǎn)REITs類似的消費基礎設施REITs在運作中，二者應該如何區(qū)別？

根據(jù)征求意見稿，商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金，是指通過投資于商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券以取得商業(yè)不動產(chǎn)的所有權或者經(jīng)營權利，運營管理商業(yè)不動產(chǎn)以獲取租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開募集證券投資基金。

此前發(fā)改委2024年下發(fā)的1014號文以及相關文件中所提到的消費基礎設施REITs，主要指向商業(yè)零售類型的不動產(chǎn)和基礎設施，例如購物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)賣場等。

但是根據(jù)發(fā)改委2025年12月1日剛剛發(fā)布的991號文，消費基礎設施的范圍在原文件的基礎上，有所增加。

文件提到：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目。與上述消費基礎設施物理上不可分割、產(chǎn)權上歸屬于同一發(fā)起人（原始權益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。四星級及以上酒店項目。

朱元偉表示，這是一個目前還缺乏清晰界定的問題。“如果根據(jù)相關定義來理解，商業(yè)不動產(chǎn)更為廣義，而消費基礎設施則是狹義的商業(yè)不動產(chǎn)。”

在他看來，這也是商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的核心考量之一。“基礎設施公募REITs是中國市場的創(chuàng)新之一，服務于基礎設施資產(chǎn)的盤活，并有效帶動增量投資。在過去五年的市場實踐中，基礎設施REITs起到了一定的積極效果，但是客觀上也存在一定的問題。比如，目前規(guī)則比較側重基礎設施，所以商業(yè)辦公樓和酒店等市場中規(guī)模龐大的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)遲遲無法充分納入發(fā)行準入范圍，這也導致大量商業(yè)不動產(chǎn)無法得到快速有效的盤活?！?/span>

不過也有投資人士指出，在當前經(jīng)濟相對疲弱的大環(huán)境下，投資者普遍更喜歡面向C端客戶的資產(chǎn)類別，比如消費、保障性租賃住房、市政與公用事業(yè)等，因為這些資產(chǎn)更貼近剛需，而且現(xiàn)金流來源更加分散，在低于經(jīng)濟周期的過程中可以展現(xiàn)出更強的韌性。相比之下，辦公樓、酒店和部分購物中心業(yè)態(tài)，依然處于承壓狀態(tài)?！耙虼苏叩姆砰_，只是提供了證券化的機會，是否可以得到投資者的認可，還需要看資產(chǎn)的質(zhì)量、實際表現(xiàn)和資產(chǎn)管理能力。”

朱元偉也強調(diào)了對商業(yè)不動產(chǎn)REITs在試點推進時要注意對資產(chǎn)和基金管理人責任的把控?！笆紫仁且押觅Y產(chǎn)入口關，優(yōu)先支持權屬清晰、運營成熟、已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)項目先行試點。其次，需要明確并壓實基金管理人的主動管理責任，引導其從單純的金融產(chǎn)品管理人向專業(yè)的資產(chǎn)運營者轉變，同時也需要加強中介機構的盡職履責要求?！?/span>