界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
臨近年末，民營(yíng)房企新城控股（601155.SH）動(dòng)作不停。
近兩年，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的代建賽道熱度持續(xù)攀升，龍湖、旭輝等民營(yíng)房企已通過深耕布局逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額并實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，在此背景下，新城控股也計(jì)劃發(fā)力該賽道。
界面新聞從知情人士處獲悉，近日，新城建管設(shè)置新城萬嘉建管公司、新城宏圖建管公司，負(fù)責(zé)事業(yè)部各區(qū)域建管分公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、運(yùn)營(yíng)及管理工作，協(xié)同推進(jìn)輕資產(chǎn)區(qū)域深耕。
其中，孟慶利擔(dān)任新城萬嘉建管公司總經(jīng)理，姚曉宇擔(dān)任新城宏圖建管公司總經(jīng)理。
據(jù)界面新聞了解，這兩位新總經(jīng)理都是新城系老將。孟慶利于2006年就加入新城，曾擔(dān)任華北區(qū)域總經(jīng)理，后擔(dān)任地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部市場(chǎng)營(yíng)銷中心總經(jīng)理、新城建管公司總經(jīng)理。姚曉宇曾任湖南區(qū)域總經(jīng)理、華北區(qū)域總經(jīng)理。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在代建賽道競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化、頭部企業(yè)格局漸趨穩(wěn)固的背景下，新城控股此時(shí)加碼該業(yè)務(wù)布局，或已錯(cuò)失先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
克而瑞研究指出，2025年前三季度，代建新拓TOP5企業(yè)占比保持49%高位，行業(yè)整體延續(xù)高集中度走勢(shì)，頭部企業(yè)牢牢占據(jù)市場(chǎng)份額，其余企業(yè)突圍難度較大。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，綠城管理以2785萬平方米的新增簽約面積排名行業(yè)第一，旭輝建管以1301萬平方米的新增簽約面積排名第二，潤(rùn)地管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造緊隨其后。而新城建管排在TOP10之外，以571.8萬平方米的新增簽約面積排行業(yè)第十一名。
而且，因競(jìng)爭(zhēng)加劇、土地出讓面積下降等原因，代建行業(yè)整體毛利面臨不斷下滑。以代建頭部企業(yè)綠城管理為例，其2025半年度數(shù)據(jù)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)收入13.74億元，較去年同期下降17.69%；實(shí)現(xiàn)毛利5.5億元，較去年同期下降36.02%；利潤(rùn)也較去年同期下降48.9%。
截至2025年前三季度，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目超130個(gè)，總建筑面積超2100萬平方米。從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，該規(guī)模與頭部代建企業(yè)相比仍存在一定差距，想要短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的提升，新城控股還面臨多重競(jìng)爭(zhēng)壓力與挑戰(zhàn)。
宣布加碼代建之外，新城控股還將地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部進(jìn)行再度整合。
界面新聞從知情人士處確認(rèn)，近日，新城開發(fā)事業(yè)部成立四大區(qū)域公司，包括華北區(qū)域、華東區(qū)域、東南區(qū)域和華南區(qū)域。
具體而言，華北區(qū)域負(fù)責(zé)原華西區(qū)域和原華北區(qū)域所轄項(xiàng)目；華東區(qū)域負(fù)責(zé)原滬蘇區(qū)域、原山東區(qū)域、原蘇皖區(qū)域(除安徽省)所轄項(xiàng)目；東南區(qū)域負(fù)責(zé)原東南區(qū)域所轄項(xiàng)目、原蘇皖區(qū)域所轄安徽省項(xiàng)目；華南區(qū)域負(fù)責(zé)原華南區(qū)域、原中南區(qū)域所轄項(xiàng)目。
相關(guān)任命人也已確定。原華西區(qū)域總經(jīng)理倪寅任華北區(qū)域總經(jīng)理；原滬蘇區(qū)域總經(jīng)理濮春天任華東區(qū)域總經(jīng)理；原東南區(qū)域總經(jīng)理賀亮依然擔(dān)任新東南區(qū)域總經(jīng)理；原中南區(qū)域經(jīng)理田久才擔(dān)任新華南區(qū)域總經(jīng)理。
這一系列動(dòng)作之下，無一不是指向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，營(yíng)收和利潤(rùn)持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入343.71億元，同比降33.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約9.74億元，同比降33.05%，主因房地產(chǎn)項(xiàng)目交付收入減少及交付毛利下滑。
從銷售方面來看，今年前10月，新城控股累計(jì)合同銷售金額164.68億元，同比下降52.2%。其中，10月單月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約14.19億元，銷售面積約19.15萬平方米。
行業(yè)持續(xù)調(diào)整，新城控股不得不謀變，不僅要調(diào)整組織架構(gòu)，還要保證融資。
此前，在與投資者交流互動(dòng)中，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松表示，“公司將充分借助政策支持，持續(xù)實(shí)現(xiàn)融資總量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及融資成本的連續(xù)下降，確保公開市場(chǎng)的到期（債務(wù)）全額兌付?！?/p>
據(jù)澎湃新聞報(bào)道，新城控股擬發(fā)行由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司擔(dān)保的中期票據(jù)，通過“借新還舊”的方式兌付將于12月12日到期的“22新城控股MTN003”。
界面新聞了解到，“22新城控股MTN003”發(fā)行規(guī)模為20億元，剩余規(guī)模20億元，票面利率4.30%，由中債增提供擔(dān)保。
今年以來，新城控股融資步伐不停。在此之前，新城控股已發(fā)行過兩期中期票據(jù)，分別是“25新城控股MTN001”和“25新城控股MTN002”，發(fā)行金額分別為10億元和9億元，利率為2.68%和3.29%，期限均為五年。
這期間，新城控股還嘗試創(chuàng)新融資方式。11月28日，新城控股又發(fā)布公告披露，公司發(fā)行設(shè)立“吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該專項(xiàng)計(jì)劃以吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模6.16億元，同步配套4.1億元債權(quán)部分，產(chǎn)品期限約25年。
據(jù)界面新聞了解，該專項(xiàng)計(jì)劃不僅是全國(guó)首單消費(fèi)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，更是全國(guó)首單A股上市民營(yíng)企業(yè)發(fā)行的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，創(chuàng)行業(yè)“雙首單”記錄。
公開資料顯示，新城控股本次發(fā)行的持有型ABS由國(guó)金證券資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任計(jì)劃管理人，底層資產(chǎn)為上海青浦吾悅廣場(chǎng)，項(xiàng)目地處青浦淀山湖商圈核心地段。
接下來，重商業(yè)運(yùn)營(yíng)、輕地產(chǎn)開發(fā)會(huì)是新城控股的核心發(fā)展方向。
今年年初，王曉松就曾透露，新城控股內(nèi)部將對(duì)商管業(yè)務(wù)和開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流分開進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統(tǒng)籌安排。接下來，會(huì)將80%的時(shí)間和精力投入到商業(yè)板塊。