文 | 張馨儀

青島2025年土地市場年末收官之際，一場被賦予風向標意義的土拍落槌。

12月2日，本土國企青島海創(chuàng)置業(yè)有限公司（以下簡稱“海創(chuàng)置業(yè)”）以20.18億元底價競得李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。

此番操作，以絕對優(yōu)勢刷新了2025年青島涉宅用地成交總價紀錄。

要理解這次交易的重要性，首先需要了解地塊自身的核心價值。三宗地塊成交樓面地價分別為10520元/㎡（LC0302-33地塊）、10560元/㎡（LC0303-16地塊）和10940元/㎡（LC0303-17地塊），是一個需整體開發(fā)的項目。

其物理指標呈現(xiàn)出現(xiàn)今主城區(qū)罕見的稀缺性：總占地面積約15.8萬平方米，總建筑面積約18.96萬平方米，容積率區(qū)間僅為1.11至1.25。其中LC0303-17地塊容積率低至1.11，為打造別墅、大平層洋房等頂級低密產(chǎn)品提供了不可多得的畫布。

同時，地塊北臨李村河公園，周邊環(huán)繞雙峰山、百果山等生態(tài)資源，構(gòu)成了“出則繁華，入則寧靜”的基底。

這三宗地的前身，是海創(chuàng)置業(yè)于2020年7月獲取的一宗大型商住混合用地。在長達數(shù)年的沉寂后，一場關(guān)鍵的規(guī)劃調(diào)整在2025年5月落地：根據(jù)《李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西部分地塊閑置用地盤活方案》，地塊性質(zhì)由商住混合全部轉(zhuǎn)為純居住用地，容積率進一步明確并下調(diào)。6月，李滄區(qū)官方發(fā)布文件，明確了將通過“解除合同、交回土地、調(diào)整規(guī)劃、重新招拍掛”的方式對這三宗存量用地進行盤活。

公開信息顯示，海創(chuàng)置業(yè)為青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司，實際控制人為李滄區(qū)國有資產(chǎn)發(fā)展中心。2025年以來，海創(chuàng)在李滄區(qū)先后參與兩個安置房項目建設(shè)，此次摘地是其首次在區(qū)內(nèi)獲取商品住宅開發(fā)用地。

這筆20.18億元的收官之作，在平淡的年度土拍市場中成為了難得的亮點。但其深意遠不止于此——以底價回歸原主，并非市場冷遇，而本質(zhì)上是一次由政府和原產(chǎn)權(quán)方共同主導的存量資產(chǎn)“價值重啟”。

高價值也伴隨著高責任與高門檻。出讓條件要求競得者須無償建設(shè)總建筑面積超8000平方米的社區(qū)衛(wèi)生站、托育所、養(yǎng)老服務(wù)站等12處公共服務(wù)設(shè)施，并移交政府。同時，“整體報價、整體競得”的規(guī)則，意味著競買企業(yè)必須具備一次性調(diào)動超20億資金的實力和操盤大體量高端項目的綜合能力。這實際上為海創(chuàng)置業(yè)“量身定制”了競爭壁壘。

由此，一個清晰的戰(zhàn)略閉環(huán)水到渠成：對政府而言，成功盤活存量土地，兌現(xiàn)了公共服務(wù)配套，避免了土地資源閑置；對海創(chuàng)而言，將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具備明確市場前景的高價值住宅項目，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；對市場而言，由資金雄厚的本土國企主導，極大降低了項目爛尾風險，并主動引導住房消費升級。

海創(chuàng)置業(yè)低價獲取東李低密地塊的背后，是國資企業(yè)依托政策調(diào)整參與市場資源優(yōu)化配置的新嘗試。其未來的開發(fā)模式與產(chǎn)品定位，能否成功打響青島高端住宅“存量提價”的第一槍，將成為觀察本地房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口。