文 | 張馨儀

青島2025年土地市場(chǎng)年末收官之際，一場(chǎng)被賦予風(fēng)向標(biāo)意義的土拍落槌。

12月2日，本土國(guó)企青島海創(chuàng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海創(chuàng)置業(yè)”）以20.18億元底價(jià)競(jìng)得李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。

此番操作，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)刷新了2025年青島涉宅用地成交總價(jià)紀(jì)錄。

要理解這次交易的重要性，首先需要了解地塊自身的核心價(jià)值。三宗地塊成交樓面地價(jià)分別為10520元/㎡（LC0302-33地塊）、10560元/㎡（LC0303-16地塊）和10940元/㎡（LC0303-17地塊），是一個(gè)需整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

其物理指標(biāo)呈現(xiàn)出現(xiàn)今主城區(qū)罕見(jiàn)的稀缺性：總占地面積約15.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約18.96萬(wàn)平方米，容積率區(qū)間僅為1.11至1.25。其中LC0303-17地塊容積率低至1.11，為打造別墅、大平層洋房等頂級(jí)低密產(chǎn)品提供了不可多得的畫布。

同時(shí)，地塊北臨李村河公園，周邊環(huán)繞雙峰山、百果山等生態(tài)資源，構(gòu)成了“出則繁華，入則寧?kù)o”的基底。

這三宗地的前身，是海創(chuàng)置業(yè)于2020年7月獲取的一宗大型商住混合用地。在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的沉寂后，一場(chǎng)關(guān)鍵的規(guī)劃調(diào)整在2025年5月落地：根據(jù)《李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西部分地塊閑置用地盤活方案》，地塊性質(zhì)由商住混合全部轉(zhuǎn)為純居住用地，容積率進(jìn)一步明確并下調(diào)。6月，李滄區(qū)官方發(fā)布文件，明確了將通過(guò)“解除合同、交回土地、調(diào)整規(guī)劃、重新招拍掛”的方式對(duì)這三宗存量用地進(jìn)行盤活。

公開(kāi)信息顯示，海創(chuàng)置業(yè)為青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司，實(shí)際控制人為李滄區(qū)國(guó)有資產(chǎn)發(fā)展中心。2025年以來(lái)，海創(chuàng)在李滄區(qū)先后參與兩個(gè)安置房項(xiàng)目建設(shè)，此次摘地是其首次在區(qū)內(nèi)獲取商品住宅開(kāi)發(fā)用地。

這筆20.18億元的收官之作，在平淡的年度土拍市場(chǎng)中成為了難得的亮點(diǎn)。但其深意遠(yuǎn)不止于此——以底價(jià)回歸原主，并非市場(chǎng)冷遇，而本質(zhì)上是一次由政府和原產(chǎn)權(quán)方共同主導(dǎo)的存量資產(chǎn)“價(jià)值重啟”。

高價(jià)值也伴隨著高責(zé)任與高門檻。出讓條件要求競(jìng)得者須無(wú)償建設(shè)總建筑面積超8000平方米的社區(qū)衛(wèi)生站、托育所、養(yǎng)老服務(wù)站等12處公共服務(wù)設(shè)施，并移交政府。同時(shí)，“整體報(bào)價(jià)、整體競(jìng)得”的規(guī)則，意味著競(jìng)買企業(yè)必須具備一次性調(diào)動(dòng)超20億資金的實(shí)力和操盤大體量高端項(xiàng)目的綜合能力。這實(shí)際上為海創(chuàng)置業(yè)“量身定制”了競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

由此，一個(gè)清晰的戰(zhàn)略閉環(huán)水到渠成：對(duì)政府而言，成功盤活存量土地，兌現(xiàn)了公共服務(wù)配套，避免了土地資源閑置；對(duì)海創(chuàng)而言，將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具備明確市場(chǎng)前景的高價(jià)值住宅項(xiàng)目，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；對(duì)市場(chǎng)而言，由資金雄厚的本土國(guó)企主導(dǎo)，極大降低了項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，并主動(dòng)引導(dǎo)住房消費(fèi)升級(jí)。

海創(chuàng)置業(yè)低價(jià)獲取東李低密地塊的背后，是國(guó)資企業(yè)依托政策調(diào)整參與市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的新嘗試。其未來(lái)的開(kāi)發(fā)模式與產(chǎn)品定位，能否成功打響青島高端住宅“存量提價(jià)”的第一槍，將成為觀察本地房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口。