界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

自2021年首批公募REITs試點(diǎn)落地以來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了從“提質(zhì)擴(kuò)容”到“常態(tài)化發(fā)行”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合計(jì)規(guī)模達(dá)1823.99億元，資產(chǎn)類型包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等。

如今，公募REITs又繼續(xù)擴(kuò)圍至更多資產(chǎn)類型。12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項(xiàng)目行業(yè)范圍清單 (2025 年版)》，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展，將商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施等納入可申報(bào)范圍。

值得一提的是，在租賃住房領(lǐng)域，此次將租賃住房全面納入可申報(bào)范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場(chǎng)化租賃住房，以及園區(qū)配套類租賃住房。這意味著，繼首批保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)后，市場(chǎng)化租賃住房也終于獲得“入場(chǎng)券”。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次租賃住房全面納入REITs試點(diǎn)范圍，打破了此前僅保障性租賃住房可入池的限制，覆蓋從“剛需”到“改善”的全需求層級(jí)，這將推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)迎來(lái)全品類資產(chǎn)證券化的黃金期。

“在整個(gè)大不動(dòng)產(chǎn)REITs品類里，租賃住房是最好的品類?！?/p>

近日，瓴寓國(guó)際CEO張愛(ài)華在接受界面新聞采訪時(shí)表示，近兩年，公募REITs落地以來(lái)，租賃住房品類尤其受投資人追捧。

公開資料顯示，從2022年首批保障性租賃住房REITs成功上市，截至今年10月底，8只REIT產(chǎn)品落地并平穩(wěn)運(yùn)行，其中1只產(chǎn)品擴(kuò)募成功，總發(fā)行規(guī)模達(dá)140億元，總市值近200億元。

根據(jù)已上市的8只住房租賃REITs披露的2025年第三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，也展現(xiàn)出保障性租賃住房資產(chǎn)在核心城市租賃剛需支撐下的運(yùn)營(yíng)韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度8只住房租賃REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1.95億元，合計(jì)凈利潤(rùn)約5662.98萬(wàn)元，較上季度分別增長(zhǎng)8.33%和5.64%。

12月3日，華夏基金發(fā)布旗下華潤(rùn)有巢租賃住房REIT的擴(kuò)募招募說(shuō)明書，其擴(kuò)募正式進(jìn)入發(fā)售環(huán)節(jié)，擴(kuò)募日期為12月8日-12日。

據(jù)界面新聞了解，本次發(fā)售的配售比例為0.9，發(fā)售金額不高于11.4億元且不低于9.915億元。若按認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.53元/份和4.5億份的可配售份額數(shù)量計(jì)算，本次發(fā)售若獲得全部原持有人足額認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)募集資金總額為11.385億元（不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

與此同時(shí)，市場(chǎng)上還有多只擬發(fā)行的REITs正在積極籌備中，Pre-REITs基金或資管運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的設(shè)立也在持續(xù)推進(jìn)。

“投資圈有個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)叫Cap Rate，即資本化率，也即一年租金占資產(chǎn)價(jià)值的比例，數(shù)值越低則資產(chǎn)安全性越高。而租賃住房品類有個(gè)特點(diǎn)，就是進(jìn)入時(shí)回報(bào)要求最低，Cap Rate大概在3.8，市場(chǎng)上大部分都在4以上，比如酒店類要到6-7?！睆垚?ài)華向界面新聞表示。

因此，選擇租賃住房項(xiàng)目的投資者對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定更有信心。張愛(ài)華認(rèn)為，“其實(shí)投資就是一門追求平衡的藝術(shù)，低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)低回報(bào)，而高風(fēng)險(xiǎn)則可能收獲高回報(bào)?！?/p>

作為租賃住房領(lǐng)域代表企業(yè)之一，瓴寓國(guó)際發(fā)展超過(guò)十年，已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目跑通“投融建管退”全周期閉環(huán)。據(jù)張愛(ài)華介紹，截至目前，瓴寓國(guó)際已實(shí)現(xiàn)了12個(gè)租賃住房項(xiàng)目的退出。

2022年1月，上海浦江華僑城柚米社區(qū)完成資產(chǎn)退出，并成為住房租賃領(lǐng)域內(nèi)首個(gè)“投融建管退”資管全周期跑通的項(xiàng)目；還有今年剛開業(yè)不久的南京河西南（G116）項(xiàng)目，瓴寓國(guó)際作為運(yùn)營(yíng)方，在項(xiàng)目開發(fā)初期就和新華灃裕、紫金財(cái)險(xiǎn)成立了聯(lián)合基金，這種“先募后投”的方式，為項(xiàng)目的全生命周期提供了較為精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理方式。

張愛(ài)華認(rèn)為，對(duì)于公募REITs而言，資產(chǎn)具有流動(dòng)性非常重要。

瓴寓國(guó)際所有的項(xiàng)目都是按照“以退定投”。張愛(ài)華告訴界面新聞，“瓴寓國(guó)際會(huì)根據(jù)投資人對(duì)項(xiàng)目退出時(shí)點(diǎn)和資本化率（cap rate）的要求，提前規(guī)劃好項(xiàng)目退出路徑，并建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型?！?/p>

首先，在投資端，不能選市場(chǎng)有問(wèn)題的項(xiàng)目、需求不足的項(xiàng)目，同時(shí)要做對(duì)產(chǎn)品。張愛(ài)華表示，投資者對(duì)產(chǎn)品的長(zhǎng)期持有性要求很高，并非簡(jiǎn)單原來(lái)租個(gè)房子，二房東隨便裝修就可以，產(chǎn)品要具備可持續(xù)性。

而在城市選擇上，張愛(ài)華指出，“原來(lái)市場(chǎng)對(duì)二線城市并不積極看好，但有了公募REITs后，反而拉通了一、二線城市之間的投資回報(bào)率?！?/p>

“一方面，一線城市競(jìng)爭(zhēng)太激烈，二線城市的回報(bào)率會(huì)高一些；另一方面，其實(shí)租賃住房屬于局部市場(chǎng)，只有人口需求旺盛的城市更適合做，不能到處做，就算沒(méi)有太大差異，也得選擇更好的城市來(lái)做?！睆垚?ài)華向界面新聞表示。

盡管租賃住房賽道持續(xù)獲得投資者青睞，且市場(chǎng)化租賃住房已具備公募REITs發(fā)行準(zhǔn)入條件，但張愛(ài)華仍判斷，2026年國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)租金大幅上漲的概率相對(duì)較低。

張愛(ài)華指出，租賃住房租金水平核心由供需關(guān)系主導(dǎo)，此前租金下行的核心驅(qū)動(dòng)因素為市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，以上海為代表的華東區(qū)域，保障性租賃住房供應(yīng)量集中釋放而需求端相對(duì)平穩(wěn)，租賃房源競(jìng)爭(zhēng)加劇直接拉低租金水平。

“中長(zhǎng)期我們?nèi)猿种?jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，因?yàn)榧泄?yīng)階段已趨近尾聲了。”近兩年來(lái)租賃用地供應(yīng)已明顯收縮，結(jié)合租賃用地從拿地到房源入市通常需2-3年的開發(fā)周期推算，預(yù)計(jì)2027 年起市場(chǎng)新增供應(yīng)將逐步回落。也就是說(shuō)，2024-2025年將成為租賃住房市場(chǎng)的供應(yīng)峰值期，峰值過(guò)后供需格局有望逐步趨于均衡。

“至于租金能否出現(xiàn)上漲，仍取決于居民消費(fèi)能力及GDP消費(fèi)指數(shù)是否增長(zhǎng)，因?yàn)樽赓U服務(wù)本質(zhì)上屬于消費(fèi)屬性范疇?！睆垚?ài)華向界面新聞表示。