界面新聞記者 | 劉素楠

界面新聞編輯 | 莊鍵

月租金從10947元起步，多樣的房型中，既有小到50平米的單間，也有190平米的寬敞兩居室。蘇河美欣公寓正式啟用不到兩個月，230套房源近半數(shù)已完成簽約。

今年9月，這座高端保障租賃公寓推出首批房源，來看房的租客絡(luò)繹不絕，其中包括跨國公司的外籍高管，也有本地金融企業(yè)的年輕白領(lǐng)。蘇河美欣公寓的受歡迎程度，超出租賃公寓項目負(fù)責(zé)人申能金外灘公司副總經(jīng)理朱君燕的預(yù)期。

這棟23層建筑地處蘇州河南岸、西藏路橋以東，前身是建成于2001年的辦公樓宇美欣大廈，上海國企申能集團是其主要所有者。

改造美欣大廈的動議，源于申能集團2021年對旗下不動產(chǎn)資源進(jìn)行的一次摸底。盡管坐擁市中心地利以及一江一河美景，但美欣大廈的日租金卻不及預(yù)期。

在討論美欣大廈的未來出路時，申能集團內(nèi)部曾做過多方探索，但其作為寫字樓存在停車位較少等局限性，改造對于坪效（計算商業(yè)樓宇經(jīng)營效益的指標(biāo)）的提升可能較為有限。

申能集團最終選擇將這棟寫字樓改造為保障性租賃住房。“當(dāng)時我們有一個結(jié)論，未來住宅的需求肯定比辦公需求更高，坪效提升也會更好。”朱君燕近日向界面新聞回憶稱。

2018年，上海就已出臺允許非居住房屋改建為租賃住房的政策，為美欣大廈的改造提供了政策依據(jù)。在2021年美欣大廈完善改造設(shè)計方案時，中央和上海又相繼出臺了允許非居住房屋改建為保障性租賃住房的支持政策。

當(dāng)時，保障性租賃住房市場方興未艾。上海計劃在“十四五”期間（2021-2025年）新建籌措47萬套（間）以上的保障性租賃住房，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上。

看到政策東風(fēng)和市場先機后，申能集團迅速開展調(diào)查，發(fā)現(xiàn)美欣大廈所在的黃浦區(qū)高品質(zhì)公寓較為缺乏，且租賃價格偏高。從需求來看，位于上海市中心的黃浦區(qū)高凈值人群較多。綜合考慮上述因素，美欣大廈改造項目的定位明確為高端服務(wù)型保障租賃房。

2022年，申能集團和黃浦區(qū)區(qū)屬國企金外灘集團合作，設(shè)立申能金外灘公司，前者占股65%，后者占股35%，共同合作開發(fā)運營美欣大廈。

老舊寫字樓的功能轉(zhuǎn)型，并不比新建房屋來得容易。除了主體框架不變，整棟樓的內(nèi)部機電、暖通等系統(tǒng)，以及大樓外觀都需要重新設(shè)計裝修。

“那時還沒有整棟寫字樓改造為保障租賃房的案例，無論是設(shè)計、報建，我們都沒有案例可參考?！敝炀嗷貞洝?/p>

首要難題是尋找老樓的檔案資料，改造團隊拉了幾個小推車，一頭鉆進(jìn)檔案館，翻出了美欣大廈的設(shè)計圖、竣工圖等原始資料，圖紙把一個小房間堆得滿滿當(dāng)當(dāng)。

在翻閱原始圖紙時，改造團隊意外發(fā)現(xiàn)，美欣大廈最初的定位是商場和酒店復(fù)合體，后續(xù)才調(diào)整為寫字樓。因此，一樓裙房部分區(qū)域的層高設(shè)計相對較高，為后續(xù)大堂的更新改造預(yù)留了空間。

此外，雖然美欣大廈的層高只有3.6米，遠(yuǎn)低于當(dāng)前的寫字樓平均層高，但改造為住宅則綽綽有余。

2023年，蘇河美欣公寓項目正式開工，當(dāng)時的重點是室內(nèi)改造。次年外立面改造開工，2025年8月大樓正式竣工。

美欣大廈的轉(zhuǎn)型，折射出上海寫字樓市場正在經(jīng)歷的深刻變革?！皹怯罱?jīng)濟”是上海的亮麗名片，僅浦東新區(qū)就有110幢稅收超億元的大樓，在靜安和黃浦兩區(qū)，這個數(shù)字分別是92幢和74幢。

但在上海超過1萬棟的商務(wù)樓宇中，相當(dāng)部分由于設(shè)施老舊、出租率低下，正面臨更新或淘汰的抉擇。

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，近十年間，上海甲級辦公樓新增供應(yīng)量在2017年創(chuàng)下高峰，此后空置率呈波段性上升趨勢，而租金則逐年下降。2024年上半年，上海甲級辦公樓平均租金6.6元/平方米/天，較2020年同期的7.4元/平方米/天下滑約10.8%。2025年上半年，租金進(jìn)一步降至5.6元/平方米/天。

就在美欣大廈開啟改造的同時，上海在全市范圍內(nèi)掀起了一場商務(wù)樓宇提質(zhì)更新的行動。2024年6月，上海市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》，選取10個商務(wù)單元先行先試，探索商務(wù)樓宇更新的創(chuàng)新模式與路徑。

商務(wù)樓宇的提質(zhì)升級除了建筑本身的改造之外，還涉及商業(yè)運營等方方面面，需要各方合力推進(jìn)。今年7月，上海市政府發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》（下稱《實施意見》）。這是全國首個商務(wù)樓宇更新專項政策，構(gòu)建從“規(guī)劃-審批-運營-監(jiān)管”的全流程更新路徑。

《實施意見》提出，支持商務(wù)樓宇在一定時期內(nèi)的功能轉(zhuǎn)換。比如在城市主中心、副中心區(qū)域，鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。

這一系列政策，為商業(yè)辦公樓宇轉(zhuǎn)型發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了清晰的制度依據(jù)。位于虹口區(qū)大柏樹地區(qū)的石油大廈改造項目，便是這一政策導(dǎo)向下的實踐范例。

石油大廈建于2003年，由A、B、C、D四棟組成。2024年7月，上?？刀鴫垧B(yǎng)老服務(wù)有限公司（下稱康而壽公司）旗下上海康鄰養(yǎng)老有限公司（下稱康鄰養(yǎng)老公司）通過線上招投標(biāo)的方式，拿下了石油大廈C棟和D棟租約，大樓當(dāng)時的日租價格不超過3元/平方米。

“虹口是我們的總部，我們一直希望在此建設(shè)一個具有區(qū)域引領(lǐng)性的康養(yǎng)服務(wù)綜合體。”康而壽公司總經(jīng)理余國強對界面新聞表示：“大柏樹區(qū)域老齡化程度深，養(yǎng)老服務(wù)存在顯著缺口，而石油大廈周邊環(huán)境靜謐，綠意環(huán)繞，是建設(shè)康養(yǎng)機構(gòu)的理想選址?！?/span>

他同時指出，項目預(yù)計在七至八年內(nèi)收回投資，年均回報率優(yōu)于傳統(tǒng)辦公樓租賃，但前提是必須突破原有“商業(yè)辦公”規(guī)劃性質(zhì)的限制，才能著手改造。

轉(zhuǎn)型之路并非坦途。

2024年4月，上海發(fā)布的《促進(jìn)和規(guī)范利用存量資源加大養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給的工作指引》明確，實施單位可通過民政部門向區(qū)政府提出興辦養(yǎng)老設(shè)施的需求，提交相關(guān)材料，交民政部門初步匯總后，由區(qū)政府專題研究。

康鄰養(yǎng)老公司據(jù)此通過民政渠道提出申請，今年2月，虹口區(qū)政府將石油大廈改造項目納入了專題會議，通過區(qū)級專題審議的形式，明確項目內(nèi)容，并及時將其納入大柏樹片區(qū)更新單元項目庫。

然而在設(shè)計階段，因房屋使用性質(zhì)改變導(dǎo)致的消防標(biāo)準(zhǔn)提升問題凸顯出來?，F(xiàn)有消防登高地?zé)o法滿足養(yǎng)老設(shè)施規(guī)范要求，需協(xié)調(diào)占用毗鄰的少量學(xué)校與綠地空間?！叭粲善髽I(yè)單獨對接多個部門，流程將十分漫長。”余國強坦言。此前美欣大廈更新改造時，也曾遭遇類似問題。

時任虹口區(qū)規(guī)劃資源局規(guī)劃科科長趙思齊全程跟進(jìn)此事。他告訴界面新聞，今年以來，區(qū)規(guī)劃、民部門牽頭，聯(lián)合綠化市容、教育、曲陽街道等八個部門，通過專題協(xié)調(diào)與聯(lián)合會審機制，集中破解報建難題。

虹口區(qū)綠化市容局提出，將大廈前約3000平方米的綠地改造提升為兼具消防登高功能的口袋公園。這一方案將政策要求、安全規(guī)范與社區(qū)環(huán)境改善相結(jié)合，實現(xiàn)多方共贏。

今年9月11日，在完成各項合規(guī)報建程序后，石油大廈改建為上海福虹護(hù)理院的項目獲得施工許可證。余國強向界面新聞記者感慨，7月市級《實施意見》的發(fā)布，推動項目得以快速落地。

目前，這個投資億元的改造工程正加速從藍(lán)圖變成現(xiàn)實。

余國強介紹，煥新后的上海福虹護(hù)理院將整合醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)等業(yè)態(tài)，為全年齡段長者提供服務(wù)。D棟福虹護(hù)理院聚焦專業(yè)醫(yī)療照護(hù)，C棟福虹頤養(yǎng)院配套文娛設(shè)施，在將北側(cè)綠地改造為口袋公園后，可實現(xiàn)“室內(nèi)康養(yǎng)+室外休閑”互補。

“我們期待這個項目不僅能切實回應(yīng)虹口深度老齡化的緊迫需求，也能為上海探索通過存量（寫字樓）更新，有效補充養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的可復(fù)制、可推廣成功范式。”余國強表示。

上海此次出臺的商務(wù)樓宇功能改造新政，受到市場廣泛關(guān)注，市級層面已建立“市區(qū)兩級”專項工作機制，成立商辦樓宇更新提升工作專班，由市發(fā)改、住建、規(guī)資三部門牽頭，24家市級單位和各區(qū)共同參與。

為解決中小企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中“不知道怎么干”的問題，上海也制定了《存量商辦樓宇更新項目審批注冊工作指引》，推行“線下一口咨詢、線上一口受理”的服務(wù)機制，打通功能轉(zhuǎn)變的審批閉環(huán)，推動城市更新落地見效。

上海市城市更新信息系統(tǒng)樓宇專項平臺于10月上線，涵蓋企業(yè)申請服務(wù)、更新案例、政策標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 “該平臺不僅是政策落地的重要抓手，更是通過信息化手段破解市場痛點、推動商辦行業(yè)向精細(xì)化邁進(jìn)的關(guān)鍵突破。”上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘撰文指出。