界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

12月10日下午，伴隨B405-0308宗地拍賣落幕，深圳2025年土地市場正式收官。

B405-0308宗地是福田區(qū)16年來首宗公開出讓的純住宅用地，也是一宗“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)地塊，在未開拍前市場關(guān)注度就很高。

據(jù)界面新聞了解，此次參與競拍的不僅有中海、保利、中鐵、天健、華僑城、越秀地產(chǎn)等6家國央企，還吸引了深圳新世界、萬駿偉業(yè)兩家本地民企參與競價(jià)。

最終，在經(jīng)過148輪激烈爭奪后，中鐵置業(yè)以7.92億元的總價(jià)競得，溢價(jià)率高達(dá)65%，折合樓面地價(jià)42695元/㎡，成為深圳今年土拍溢價(jià)率第三高的地塊。

“梅林地塊作為年末收官之作，65%的高溢價(jià)成交標(biāo)志著深圳樓市正進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇期，核心區(qū)土地稀缺性持續(xù)支撐價(jià)格。” 中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅在采訪中對(duì)界面新聞?dòng)浾咧赋觥?/span>

稀缺迷你宅地

這塊位于福田區(qū)梅林街道越華路10號(hào)的土地，占地面積僅4994.02平方米，建筑面積18550平方米，容積率不超過3.72。

地塊面積雖然不大，但綜合素質(zhì)很高，交通方面緊鄰地鐵9號(hào)線與10號(hào)線換乘站孖嶺站；在拍賣規(guī)則上，該地塊延續(xù)了深圳今年相對(duì)寬松的政策，為“三無”宅地：無限售價(jià)、無70/90戶型限制、無配建要求，完全遵循“價(jià)高者得”的市場化原則。

尤其值得關(guān)注的是，該地塊要求商品住房全部實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，這也是深圳公開出讓的第二宗全現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目。

“作為深圳又一宗‘現(xiàn)房銷售’試點(diǎn)地塊，其市場接受度將直接影響未來土地出讓政策的走向。這一模式將加速行業(yè)洗牌，推動(dòng)房企從‘高周轉(zhuǎn)’向‘高品質(zhì)’競爭轉(zhuǎn)型。”孫紅梅對(duì)界面新聞分析表示。

這塊宅地的“身世”也頗為曲折。它原是福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元的一部分，2020年2月被納入更新計(jì)劃，原計(jì)劃更新為新型產(chǎn)業(yè)、教育設(shè)施等功能。

根據(jù)深圳“三級(jí)時(shí)限”機(jī)制，規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未確認(rèn)實(shí)施主體的項(xiàng)目將被清理出計(jì)劃。今年7月，該舊改計(jì)劃因超期未實(shí)施而失效，成為深圳首個(gè)發(fā)布了舊改專項(xiàng)規(guī)劃卻被“除名”的項(xiàng)目。

僅兩天后，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局發(fā)布規(guī)劃調(diào)整公告，將原新型產(chǎn)業(yè)用地加教育設(shè)施用地變更為二類居住用地。短短幾個(gè)月后，這塊地就以居住用地的身份掛牌出讓，完成了從工業(yè)用地到住宅用地的身份轉(zhuǎn)變。

央企入局

此次成功競得梅林地塊的中鐵置業(yè)，是中國中鐵股份有限公司旗下的地產(chǎn)開發(fā)主要平臺(tái)，成立于2007年，注冊(cè)資本高達(dá)131億元人民幣，具有明顯的央企背景和資金實(shí)力。

據(jù)界面新聞了解，中鐵置業(yè)目前擁有北京、上海、華南、沈陽、山東、西安、中南、貴州8個(gè)區(qū)域公司，重點(diǎn)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群。

在今年年初舉辦的工作會(huì)議中，中鐵置業(yè)董事長楊智艷曾表示，2025年公司會(huì)以“去庫存、促回款、優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)清兩資、強(qiáng)運(yùn)營”為主線工作。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，近年來公司在積極擴(kuò)張的同時(shí)也面臨挑戰(zhàn)。2025年上半年，中鐵置業(yè)營業(yè)收入為74.35億元，歸母凈虧損10.13億元；然而，同期公司新增土地儲(chǔ)備25.6萬平方米，同比增長59%。

作為央企，中鐵置業(yè)在融資成本、信用評(píng)級(jí)方面具有明顯優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)資金普遍緊張的背景下，這種優(yōu)勢使其能夠以相對(duì)較低的成本獲取資金，支持其在土地市場的積極布局。

此外，值得注意的是，這并非中鐵置業(yè)首次在深圳布局。早在2023年8月，中鐵置業(yè)就以34億元拿下了深圳首宗競“現(xiàn)房銷售面積”的寶安區(qū)A001-0212號(hào)地塊，其中現(xiàn)房銷售建面占可售住宅建面的50%。

該地塊現(xiàn)已被打造為寶安中鐵能建閱臻府項(xiàng)目，據(jù)了解，項(xiàng)目總體備案均價(jià)8.86萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間約7.7萬-9.4萬元/平方米，其中的現(xiàn)房銷售部分即將開盤。

量降價(jià)升

全年視角來看，深圳2025年土地市場的整體呈現(xiàn)明顯的“量降價(jià)升”特征，市場分化趨勢日益明顯。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2025年深圳宅地成交建面僅23.4萬平方米，同比下滑21.4%；成交總金額290.9億元，同比下滑16.0%。成交面積和成交總金額均為近五年來最低值，主要原因是供應(yīng)數(shù)量不足和供應(yīng)地塊面積較小。

與此形成鮮明對(duì)比的是，今年深圳累計(jì)成交宅地的平均樓面價(jià)達(dá)37636元/平方米，較近五年低谷的2022年大幅上漲141.5%；平均溢價(jià)率升至32.8%，創(chuàng)近六年新高。

從數(shù)量上來看，2025年深圳共成交了12宗宅地，較2024年增加6宗，其中上半年3宗，下半年9宗。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，12宗地中有3宗溢價(jià)率超過50%，溢價(jià)率最高的是7月14日前海T201-0203地塊，溢價(jià)率高達(dá)86.1%，樓面價(jià)84180元/㎡。

這些數(shù)據(jù)也表明，在市場整體供地量縮減的背景下，深圳正通過提高供地質(zhì)量來維持市場熱度。核心區(qū)“小而美”的優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧，而部分邊緣區(qū)域地塊則面臨較大壓力，反映了開發(fā)商在項(xiàng)目選擇上更加審慎的價(jià)值判斷。

“預(yù)計(jì)2026年深圳將繼續(xù)通過少量優(yōu)質(zhì)地塊維持市場熱度，避免庫存壓力，核心區(qū)宅地高溢價(jià)成交將成常態(tài)。”孫紅梅表示。