界面新聞記者 | 王婷婷
2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開。會議對2026年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署，關(guān)于“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，房地產(chǎn)領(lǐng)域被重點提及。
具體而言，會議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并系統(tǒng)提出提振消費、城鄉(xiāng)居民增收、高質(zhì)量推進(jìn)城市更新、積極穩(wěn)妥化解風(fēng)險、深化住房公積金制度改革、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等重要工作任務(wù)。
這是繼2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”。
58安居客研究院院長張波告訴界面新聞，“本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對于房地產(chǎn)給予充分關(guān)注，既立足當(dāng)前市場供需矛盾與風(fēng)險隱患，又著眼于行業(yè)長期轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>
在其看來，通過這一系列的有效措施，堅定信心、應(yīng)對挑戰(zhàn)，為“十五五”開局之年的房地產(chǎn)市場筑牢穩(wěn)預(yù)期、提質(zhì)效的發(fā)展堅實基礎(chǔ)。
著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
本次會議將“積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”列為八大任務(wù)之一。
“這與十五五規(guī)劃置于保障民生不同，可見中長期內(nèi)實現(xiàn)行業(yè)向民生和保障轉(zhuǎn)向，但短期內(nèi)，防風(fēng)險仍舊是地產(chǎn)的重點任務(wù)?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞指出。
一方面，已經(jīng)出險的企業(yè)風(fēng)險處置仍在路上，市場化重組或出清仍面臨一定次生風(fēng)險；另一方面近期新增龍頭企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，又一次強(qiáng)化了市場對于行業(yè)風(fēng)險可能擴(kuò)大的擔(dān)憂。同時，盡管前期保交樓、保交房工作顯著，但近期新房銷售放緩，對于“保交房”仍不能大意。
克而瑞研究也認(rèn)為，12月8日政治局會議作原則性定調(diào)，而中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步細(xì)化任務(wù)，尤其將“穩(wěn)樓市”提升為化解風(fēng)險的核心抓手，明確其“經(jīng)濟(jì)重要組成部分”定位，體現(xiàn)政策從宏觀到微觀的深化。
而且，此次會議則將其具體化為穩(wěn)樓市與化地方債兩大任務(wù)，提出“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三維路徑，精準(zhǔn)應(yīng)對樓市低迷—土地收入下滑—財政承壓的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈。
更關(guān)鍵的是，會議將“穩(wěn)樓市”與“新模式”、“好房子”深度綁定，跳出短期刺激思維：收購存量房作保障房實現(xiàn)去庫存與保民生雙贏，公積金改革激活合理需求，既解當(dāng)前之困，更著眼長期供需平衡，凸顯房地產(chǎn)從短期工具到長期穩(wěn)定器的定位轉(zhuǎn)變。
據(jù)界面新聞了解，本次會議明確提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的具體路徑：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，收購存量商品房作保障房，深化公積金改革等，與“十五五”統(tǒng)籌發(fā)展安全的要求形成閉環(huán)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也向界面新聞指出，會議首先著重定調(diào)2026年房地產(chǎn)工作——著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這與守牢底線、化解風(fēng)險的表述一脈相承。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，2025年二季度以來，市場在量價層面出現(xiàn)明顯下行壓力。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心在于提高銷售市場活躍度，關(guān)鍵在于挖掘體量規(guī)模較大的潛在購房需求?！皶h提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的兩種方式，本質(zhì)均聚焦去庫存，故去庫存是關(guān)鍵，各地需提升能力與動力、挖掘新需求點?！?/p>
其一，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，是從土地端及土地與商品房關(guān)系出發(fā)。后續(xù)土地供應(yīng)需在量上適度控制、結(jié)構(gòu)上優(yōu)化，圍繞職住平衡、優(yōu)質(zhì)配套及老百姓認(rèn)可的產(chǎn)品系，在區(qū)域、地段、戶型、價格等方面優(yōu)化供給。
其二，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，這一表述有重要變化：保障房系列工作重心有所調(diào)整，即更多傾向于商品房去庫存工作。反過來，存量商品房的工作也要發(fā)生重心變化，即重點用于支持保障房等。這說明兩者的結(jié)合度會更高。
“目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險得到有效控制。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，未來要防止新的風(fēng)險的發(fā)生以及地方政府的債務(wù)問題，地方政府債務(wù)問題涉及到土地出讓、保障房配給、收購存量住房等一系列方面，預(yù)計在這些領(lǐng)域都有相關(guān)配套政策支持。
時隔9年再提“去庫存”
此次會議提出的因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，核心在于“去庫存”。
李宇嘉認(rèn)為，這個表述的存量思維非常重，一方面現(xiàn)在新房庫存攀升，7.56億的待售面積比去年同期7.30億的規(guī)模增加；另一方面，考慮未開發(fā)土地和在建未售、在售在內(nèi)的廣義庫存規(guī)模比較大。
同時，今年下半年以來，部分熱點城市改善型項目去化也在下降，同質(zhì)化供給比較明顯。因此，2026年要細(xì)化供給策略，比如按照行政區(qū)的去化周期來決定開工和供地，而且去庫存重回政策重心。
易居研究院全國百城庫存報告顯示，2025年11月，全國百城新建商品住宅去庫存周期（存銷比）達(dá)27.4個月，遠(yuǎn)超該報告界定的14個月合理區(qū)間，較行業(yè)合理值增加近一倍，去化速度明顯放緩。
分城市看，一線、二線、三四線城市去化周期分別為17.1個月、22.6個月、40.3個月。且自2024年四季度起，全國百城去化周期短暫改善后，于2025年二季度再度攀升。
“2024年政策以推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)的是目標(biāo)導(dǎo)向。而2025年則提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，強(qiáng)調(diào)的是工作方法和新路徑?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，回顧歷史，上次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及“去庫存”是2016年，主要針對三、四線城市庫存過多問題。而當(dāng)前，全國百城去庫存周期創(chuàng)新高，疊加二手房掛牌量規(guī)模較大等新問題，去庫存的迫切程度遠(yuǎn)超2024年及2014-2016年。各地在2026年的系列工作，要系統(tǒng)盤摸、研究結(jié)構(gòu)，并尋找新需求和新動力。
“去庫存”該如何發(fā)力？張波告訴界面新聞，“快速盤活市場存量閑置房源，消化部分房企或二手房市場的滯銷房源，緩解房企去化壓力。同時，可以推動多元化融資并市場化運作，減少直接負(fù)債，并拉動社會資本積極參與進(jìn)來?！?/p>
一方面，通過創(chuàng)新融資模式，例如專項債和再貸款和組合，專項債解決前期資金，再貸款降低融資成本，同時引導(dǎo)銀行發(fā)放保障性住房專項貸款。
另一方面，可考慮將城市更新與存量房收購結(jié)合，通過改造閑置房源，轉(zhuǎn)化為保障房或租賃住房，引入社會資本參與運營，形成資金有序循環(huán)，降低對政府債務(wù)的依賴。
有序推動“好房子”建設(shè)
“好房子”建設(shè)依然是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點所在。
宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，房地產(chǎn)未來是內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，會議明確兩個關(guān)鍵詞與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)，就是“優(yōu)化供給”和“擴(kuò)大內(nèi)需”。
在其看來，今年“好房子”新規(guī)范在5月份落地，未來住房的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)跟以前有了明顯的代際提升，通過高品質(zhì)“好房子”來激發(fā)住房需求，就像每隔幾年老百姓都會購置性能更高的手機(jī)是一個邏輯。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)將推動房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)深耕，并進(jìn)一步聚焦綠色低碳、智慧家居、適老化設(shè)計等維度。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式將以雙軌制為核心，通過供需政策的同步優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。具體來看，保障和市場的雙軌方向不會發(fā)生變化，通過保租房、可售型保障房等一系列保障手段解決新青年新市場的居住問題，通過改善型“好房子”的有序入市，更好滿足居住品質(zhì)升級要求。
李宇嘉向界面新聞指出，“好房子”的有序入市，有序，意味著過去好房子成績是有，但存在秩序待規(guī)范的問題。
一是，“好房子”不是大房子、貴房子，二是，“好房子”不僅要堆科技、堆材料等，三是，“好房子”不能同質(zhì)化大規(guī)模、批量供應(yīng)，導(dǎo)致內(nèi)卷，要以滿足各類人群住房需求而實現(xiàn)差異化。
“同時，更要有好服務(wù)，還要下沉到普通住房、保障性住房、舊改住房、租賃住房，都要有自身的好房子標(biāo)準(zhǔn)?！崩钣罴握J(rèn)為，“好房子”還要加強(qiáng)住建、自然資源、市政配套等多方合作，推進(jìn)營商環(huán)境改革，讓好建造、好服務(wù)、好配套等集大成。
中指研究院也認(rèn)為，“好房子”建設(shè)由此前的“扎實有力推進(jìn)”“大力推進(jìn)”調(diào)整為“有序推動”，也一定程度體現(xiàn)了“好房子”建設(shè)思路的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，各地有望進(jìn)一步規(guī)范“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。