界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

上海南京西路商圈“金三角”要從“梅泰恒”變身“恒泰恒”了。

“梅泰恒”分別是南京西路中段上的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)（已停業(yè)）、中信泰富廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)三座商場(chǎng)，這三座商場(chǎng)共同構(gòu)成南京西路上的商圈“金三角”，曾長期撐起南京西路的高端零售格局，也見證了滬上核心商圈的黃金發(fā)展時(shí)代。

隨著上海商業(yè)多極化發(fā)展，淮海路、陸家嘴、前灘等商圈相繼崛起，讓昔日的“商業(yè)高地” 南京西路面臨前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力，即便坐擁黃金地段，但其優(yōu)勢(shì)依然逐步被稀釋。

連“金三角”之一的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)也不例外。2024年6月30日，梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹百貨正式終止?fàn)I業(yè)；兩個(gè)月后，整個(gè)梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)也宣布正式閉店，實(shí)施整體改建。

港資房企恒隆地產(chǎn)從中看到了商機(jī)，意圖憑借其深耕高端商業(yè)的運(yùn)營積淀激活這一老牌商業(yè)，要讓“恒泰恒”繼續(xù)書寫南京西路商業(yè)傳奇。

12月12日，在南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目簽約儀式上，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，“南京西路不僅是滬上乃至全國頂級(jí)時(shí)尚及商業(yè)地標(biāo)，更是承載上海文化底蘊(yùn)與歷史記憶的核心脈絡(luò)。能夠參與南京西路中段的煥新重塑，我們倍感責(zé)任重大。”

從“梅泰恒”到“恒泰恒”？

從去年8月起停止運(yùn)營的原梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，已迎來新的運(yùn)營方。

12月12日，界面新聞?dòng)浾攉@悉，恒隆地產(chǎn)聯(lián)合上海九百（集團(tuán)）有限公司（下稱“九百集團(tuán)”）正式簽約上海南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目。

項(xiàng)目由恒隆地產(chǎn)以20年的營運(yùn)租賃形式經(jīng)營，將為恒隆地產(chǎn)在南京西路的項(xiàng)目增加約96000平方米的總建筑面積，擴(kuò)大約44%至約312335平方米。南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目位于南京西路商圈，其前身正是梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，也是首個(gè)將“購物中心”概念引入上海的商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)九百集團(tuán)此前發(fā)布的招標(biāo)公告，南京西路1038號(hào)項(xiàng)目由九百集團(tuán)持有產(chǎn)權(quán)，用地面積11671.4平方米，總建筑面積約125219平方米，包括地下三層、地上三十三層，將于2025年實(shí)施更新改造，預(yù)計(jì)工期三年，進(jìn)一步提升區(qū)域能級(jí)。

界面新聞從九百集團(tuán)獲悉，南京西路1038號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資22億元。其中，恒隆地產(chǎn)方面將投入不低于5億元，作為項(xiàng)目酒店、商場(chǎng)及辦公區(qū)域的裝修費(fèi)用。

據(jù)界面新聞了解，恒隆地產(chǎn)本次簽約的南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，將被升級(jí)為一個(gè)充滿活力的綜合商業(yè)地標(biāo)，涵蓋零售、酒店及辦公空間。

其中，與項(xiàng)目毗鄰的美琪大戲院，曾是大華飯店的原址，為1920年代上海最奢華的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活動(dòng)場(chǎng)所，以及海派文化的鮮活象征。此次項(xiàng)目改造將引入酒店，亦是對(duì)周邊早期業(yè)態(tài)的重現(xiàn)。

對(duì)于恒隆地產(chǎn)簽約該項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)戲稱南京西路“金三角”將從“梅泰恒”變身“恒泰恒”。

但嚴(yán)格來講，原梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)不會(huì)變成下一個(gè)恒隆廣場(chǎng)。

據(jù)恒隆地產(chǎn)透露，項(xiàng)目將聚焦于追求高品質(zhì)體驗(yàn)空間的新一代消費(fèi)群體，致力于打造全新社交樞紐，匯聚全球領(lǐng)先的時(shí)尚品牌與新興消費(fèi)力量，提供融合文化底蘊(yùn)與前沿潮流的沉浸式多元體驗(yàn)。

這也意味著，梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)原址可能不會(huì)再繼續(xù)做重奢，而是打造更年輕化的高端消費(fèi)和生活場(chǎng)景。

恒隆地產(chǎn)很清楚，受經(jīng)濟(jì)前景不明朗、消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變及來自國內(nèi)外市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力等因素影響，中國奢侈品市場(chǎng)早已發(fā)生變化，消費(fèi)者對(duì)高端消費(fèi)漸趨謹(jǐn)慎及理性化，開始轉(zhuǎn)向?qū)w驗(yàn)、沉浸式需求及消費(fèi)實(shí)際價(jià)值的追求。

因此，高端商業(yè)代表之一的恒隆地產(chǎn)，也不再執(zhí)著于“高端”。并且，2025年開始不再將旗下內(nèi)地商場(chǎng)組合劃分為“高端”及“次高端”類別。

值得一提的是，如今的上海南京西路商圈已進(jìn)入“群雄逐鹿”的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，興業(yè)太古匯憑借 LV 巨輪實(shí)現(xiàn)流量突圍，張園通過城市更新與文旅商融合，客流熱度持續(xù)高位，恒隆廣場(chǎng)雖然仍占據(jù)南京西路“重奢一哥”的位置，但其傳統(tǒng)高端商業(yè)運(yùn)營模式正面臨差異化競(jìng)爭(zhēng)壓力。

簽約南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，或許也是恒隆地產(chǎn)應(yīng)對(duì)南京西路商圈競(jìng)爭(zhēng)的重要途徑之一。只是，該項(xiàng)目最終能否突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壁壘，為南京西路核心商圈注入新動(dòng)能，還有待時(shí)間考驗(yàn)。

“恒隆V.3”能否實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化？

今年以來，港資房企恒隆地產(chǎn)開啟輕資產(chǎn)擴(kuò)張之路。

在本次簽約上海南京西路1038號(hào)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目之前，恒隆地產(chǎn)還分別在杭州和無錫完成項(xiàng)目簽約。

7月10日，百大集團(tuán)發(fā)布公告，宣布與恒隆地產(chǎn)簽署20年租賃合同，將位于延安路546號(hào)的杭州百貨大樓南、北樓物業(yè)租予恒隆地產(chǎn)，租期自2028年4月1日起，租金高達(dá)3750萬元/季度，相當(dāng)于年租金1.5億元。

這意味著，現(xiàn)為銀泰百貨大本營武林總店B、C館的4.2萬平方米商業(yè)空間，將在三年后掛上恒隆招牌。據(jù)界面新聞了解，這次合作將使杭州恒隆廣場(chǎng)的零售面積增加40％，臨街面積增加超過200％。

12月9日，界面新聞獲悉，恒隆地產(chǎn)與無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合作，以一份長期租約獲得位于無錫市中心的一個(gè)地標(biāo)性商業(yè)煥新項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)。

該項(xiàng)目前身為無錫新世界百貨，毗鄰無錫恒隆廣場(chǎng)，于2011年5月停止?fàn)I業(yè)。接下來，恒隆地產(chǎn)將對(duì)其進(jìn)行煥新改造，開業(yè)后將為無錫恒隆廣場(chǎng)新增約4.7萬平方米的商業(yè)空間，令其總零售面積擴(kuò)大38%至約16.9萬平方米。

這也是恒隆地產(chǎn)“恒隆 V.3”策略下的重要落子。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，很高興能成功取得這一項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，標(biāo)志著“恒隆 V.3”策略再創(chuàng)重要里程碑，引領(lǐng)公司邁向下一階段增長。

據(jù)界面新聞了解，恒隆地產(chǎn)先后經(jīng)歷了三個(gè)重要的策略發(fā)展階段?！昂懵?V.1”是基礎(chǔ)階段，指在香港布局多元化業(yè)務(wù)；“恒隆 V.2”是集團(tuán)在內(nèi)地重點(diǎn)擴(kuò)張階段，聚焦發(fā)展大型資本密集型綜合商業(yè)項(xiàng)目。

而“恒隆 V.3”是集團(tuán)的下一階段策略，側(cè)重在恒隆地產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目所在地拓展業(yè)務(wù)，以高資本效益的方式，精選現(xiàn)有項(xiàng)目再投資，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模、可見度及可達(dá)性。

盧韋柏此前在接受界面新聞采訪時(shí)表示，“我們認(rèn)識(shí)到過去那種粗放式、依托城市空白點(diǎn)的增長模式已經(jīng)結(jié)束。現(xiàn)在中國各個(gè)城市的商業(yè)體量已相當(dāng)飽和，單純依靠數(shù)量擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去了。”

因此，恒隆地產(chǎn)希望，“恒隆 V.3”通過善用及提升旗下資產(chǎn)的價(jià)值，來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化。如今隨著無錫、上海、杭州這幾大項(xiàng)目簽約落地，恒隆地產(chǎn)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略已進(jìn)入提速階段。

但擴(kuò)張并非毫無挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)商辦市場(chǎng)供需格局持續(xù)調(diào)整，核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公載體供應(yīng)端持續(xù)放量，疊加消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏分化等因素，市場(chǎng)整體出租率承壓已成為行業(yè)共性難題。

恒隆地產(chǎn)今年上半年的業(yè)績也沒有很樂觀，內(nèi)地物業(yè)租賃收入下滑2%至31.99億港元，營業(yè)利潤下滑2%至21.76億港元。

在此背景下，恒隆地產(chǎn)依托“V.3 戰(zhàn)略”推進(jìn)的旗下周邊項(xiàng)目拓展，其投資回報(bào)的可持續(xù)性仍存在不確定性。