文 | 酒管財經

“邪修”的風，如今也刮到了高星酒店。

生存壓力下，有的在抖音直播間賣起了早餐自助，有的在門口擺攤賣鹵味燒烤，有的甚至出租場地拍短劇。

臨近年底，不少高星酒店又轉頭盯上了REITs。

今年11月，金茂以22.65億元掛牌轉讓三亞麗思卡爾頓酒店。

與以往不同的是，金茂明確表示此次出售“基于資產證券化的目的”，而非簡單的資產變現。

今年12月，京投發(fā)展以“0元購”的形式買下新天地安達仕酒店，盡管該酒店負債25.3億元，但正常年份營收可達1.8—2.1億元，具有REITs發(fā)行潛力。

表面上看都是普通的高星酒店轉讓，但背后都隱藏著更為精妙的資本運作。

值得一提的是，《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》也是最近剛發(fā)布，明確將四星級及以上酒店項目納入REITs范圍。

隨著REITs新政落地，不少高星酒店紛紛通過掛牌轉讓來試探資本市場反應，為后續(xù)推出酒店REITs做鋪墊。

這些看似不務正業(yè)的操作背后，是高端酒店對生存的渴望，更反映出國內酒店市場對酒店資產證券化的迫切期待與轉型現實困境交織在一起的復雜心情。

“邪修”求生的高星酒店，試水REITs

高星酒店曾經是高端與體面的象征，如今卻不得不放下身段自救。

曾經高冷的高星酒店，不得不通過各種“邪修”方式維持生存。

不少高星酒店直接走上了街頭，把攤子支在了路邊，賣起了燒烤鹵味。

這些舉措看似自貶身價，實則是市場倒逼下的務實選擇，但有的終究逃不過現實而被轉讓。

在過去，投資人想要退出酒店，要么直接出售，要么抵押給銀行。

前者在當今文旅消費低迷的大環(huán)境下，可能只有寄希望于像煤老板一樣的買家接盤。

在高星酒店業(yè)陷入轉型困境的背景下，REITs新規(guī)為行業(yè)帶來了曙光。

REITs新規(guī)讓酒店業(yè)看到了新的退出路徑。酒店可以將原本流動性較低的酒店資產，切割成若干份小份額基金放在證券市場自由交易，獲得現金流資產。

畢竟，高端酒店單店投資動輒數億甚至數十億，資金多用于買地、建樓、裝修，一旦投入就成為固定資產，流動性極差。

URI調查數據顯示，酒店行業(yè)平均投資回收周期長達 15-20年，遠超其他行業(yè)，導致“經營現金流健康，賬面資金緊張”的普遍現象。

而酒店REITs就是將符合條件的酒店物業(yè)，通過資產重組、風險隔離等金融操作，轉化為可在證券交易所交易的標準化產品。

換句話來說，就是向公眾眾籌盤活酒店資產，按收益分紅。

金茂的三亞高端酒店資產前后兩次調整，展現出完全不同的邏輯。

去年12月，金茂以18.49億元將三亞希爾頓酒店轉讓給海南驪馳咨詢有限公司，而該公司背后與山西煤老板有著千絲萬縷的聯系。

今年11月，金茂通過類REITs形式，以22.65億元掛牌出售金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權，其主要資產為三亞麗思卡爾頓酒店，中標單位為中信證券。

這并非一場公開叫賣，而是一次精準的“定向鎖定”交易。由中信證券搭建的專項資金池將通過其關聯公司摘走麗思卡爾頓的股權，金茂則通過這一類REITs計劃將酒店從財報中剝離。

對比金茂直接出售三亞希爾頓酒店給煤老板的交易，REITs路徑顯示出明顯優(yōu)勢。

前者是一次簡潔高效的“資產處置”，而后者則是一場優(yōu)化資產負債表的出表動作。

金茂的兩筆交易，是國內地產系高星酒店深刻轉型的微觀縮影。

它宣告了過去地產系主導高星酒店“買地、開發(fā)、賣掉”的簡單循環(huán)的終結，一個更復雜、更精細的資產管理時代到來。

三亞成酒店REITs“試驗田”

所謂“邪修”，更多是戲稱國內高星酒店在REITs正式開閘前，通過類REITs、ABS等形式進行資產證券化探索。

去年，錦江國際集團就發(fā)行了國內首單酒店資產類REITs產品，將存量酒店物業(yè)資產轉化為標準化金融產品。

通過出售旗下“時尚之旅”100%股權，不僅實現了資金回籠，還獲得了約4億元的投資收益。

今年12月，錦江國際啟動酒店公募REITs招標，盡管未明確披露底層資產類型，但市場普遍猜測其可能涉及酒店類資產。

而三亞作為國內高端酒店最集中的區(qū)域之一，似乎很適合做酒店REITs的天然試驗田。

金茂出售三亞麗思卡爾頓的案例展示了一種可行模式：

先通過資產支持計劃實現資產出表和資金回籠，同時保留運營權。這種“權益型資產支持證券”兼具REITs內核和ABS形式，在業(yè)內被稱為“持有型不動產ABS”或直接歸類為“類REITs”。

與傳統ABS基于債權資產不同，類REITs的核心在于權益性，目標是盤活龐大的存量不動產。

通過這種類REITs操作，金茂將重資產轉為高流動性現金，優(yōu)化財務報表，同時為戰(zhàn)略收縮和再投資騰挪空間。

財報顯示，酒店業(yè)務在金茂整體營收中占比僅為3%，且2025年中期酒店經營收入同比下降12%。

通過資產證券化，企業(yè)可以優(yōu)化資產負債結構、壓降有息負債規(guī)模，而非僅僅因為現金流壓力。

據了解，金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店在2008年開業(yè)，擁有446間客房及套房，以及33棟私密別墅，是金茂現有的六處酒店資產中每間房收益最高的資產。

2025年上半年，該酒店平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益達到1654元。 這樣的經營數據，使其成為酒店REITs的優(yōu)質標的。

此外，復星旅文也加入這一行列。宣布啟動私有化退市后，復星旅文計劃將其核心資產三亞亞特蘭蒂斯在上海證券交易所獨立上市，借助REIT模式進行資產證券化。

此類試水REITs策略的核心目的是實現“并表資產到現金”的徹底轉化，為后續(xù)其他商業(yè)物業(yè)的類REITs退出提供范本。

對眾多高星酒店來說，REITs不是終點，而是新起點。通過證券化回收資金，酒店管理方可以更專注于品牌輸出和輕資產運營。

自2023年提出輕資產轉型以來，復星旅文持續(xù)剝離非核心資產、重塑業(yè)務結構。

今年11月，復星旅文推出三大核心產品線，并實現多個輕資產項目的集中落地，其戰(zhàn)略路徑已經從資產擴張轉向能力驅動。

金茂在剝離酒店重資產的同時，也在加速向輕資產轉型，重點打造金茂璞修、金茂隱逸和金茂嘉悅三大自有酒店品牌。

那些經歷過“邪修”磨練的高星酒店業(yè)主方，在酒店REITs時代可能更具韌性。

高星酒店如何擁抱REITs時代？

未來幾年，國內高星酒店將經歷從重資產持有向輕資產運營的關鍵轉型。

隨著更多高星酒店加入酒店REITs，酒店資產的估值邏輯、運營模式和退出機制將迎來深刻變革。

未來酒店的競爭力將不再由建筑規(guī)模、初始投入或品牌包裝決定，而將取決于運營效率、現金流穩(wěn)定性與治理結構的規(guī)范程度。

據URI研究中心預測，未來國內酒店業(yè)將形成“資本方（REITs 投資人）+ 運營方（酒店管理公司）+ 品牌方（酒店集團）” 的清晰格局，各自聚焦核心能力。

面對REITs帶來的歷史性機遇，酒店業(yè)需要做好哪些準備？如何順利實現這一轉型？

盡管政策大門已經打開，但并不意味著所有四星級以上酒店都能立刻進入發(fā)行通道。

酒店REITs在國內大規(guī)模落地仍面臨一些待解的問題。

首要問題是酒店資產的持續(xù)盈利能力。

目前，國內除部分高端酒店外，整體行業(yè)盈利承壓。能否入選REITs資產包，關鍵取決于酒店是否具備通過運營實現穩(wěn)定增長收益的能力。

其次，是資產估值的合理性。酒店估值受區(qū)位、品牌、市場周期等多因素影響，波動較大。

估值過高將損害投資者收益和產品吸引力；估值過低則難以激發(fā)原始權益人的發(fā)行意愿。

值得一提的是，酒店REITs政策明確要求項目“優(yōu)中選優(yōu)”，高門檻將是未來幾年酒店REITs的核心特征。

要滿足REITs條件，酒店至少需要具備幾個關鍵條件：

首先，是四星級及以上的星級定位，但這只是入門門檻，更關鍵的是酒店是否具備長期、穩(wěn)定、可預測的現金流；

其次，是產權清晰、運營規(guī)范，包括所有權結構、租賃結構等都需要透明并符合監(jiān)管要求；

此外，處于核心商圈、成熟旅游目的地或有城市更新屬性的酒店更具優(yōu)勢。

酒店REITs涉及復雜的資產重組、持續(xù)運營和信息披露，而澎潤近期發(fā)布的《酒店REITs核心指標自查清單》聚焦酒店 REITs全生命周期的關鍵指標，為行業(yè)提供了一定參考。

在其核心指標中，運營資質、規(guī)模、盈利能力、運營效率、合規(guī)風險、ESG等是高頻出現的關鍵詞。

業(yè)內專家預測，未來三年將是中國酒店REITs發(fā)展的關鍵窗口期。

那些率先“邪修”試水REITs的高星酒店，似乎已獲得先發(fā)優(yōu)勢。

隨著REITs市場大門開啟，預示著中國酒店業(yè)正在走向成熟，走向更加專業(yè)化、精細化、市場化的發(fā)展新階段。

未來國內酒店市場的競爭將不僅限于資產規(guī)模，更在于運營效率與價值創(chuàng)造能力。

隨著更多玩家入場，一場圍繞酒店REITs的盛宴將全面開始。