文 | 酒管財(cái)經(jīng)

“邪修”的風(fēng)，如今也刮到了高星酒店。

生存壓力下，有的在抖音直播間賣起了早餐自助，有的在門口擺攤賣鹵味燒烤，有的甚至出租場地拍短劇。

臨近年底，不少高星酒店又轉(zhuǎn)頭盯上了REITs。

今年11月，金茂以22.65億元掛牌轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店。

與以往不同的是，金茂明確表示此次出售“基于資產(chǎn)證券化的目的”，而非簡單的資產(chǎn)變現(xiàn)。

今年12月，京投發(fā)展以“0元購”的形式買下新天地安達(dá)仕酒店，盡管該酒店負(fù)債25.3億元，但正常年份營收可達(dá)1.8—2.1億元，具有REITs發(fā)行潛力。

表面上看都是普通的高星酒店轉(zhuǎn)讓，但背后都隱藏著更為精妙的資本運(yùn)作。

值得一提的是，《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》也是最近剛發(fā)布，明確將四星級及以上酒店項(xiàng)目納入REITs范圍。

隨著REITs新政落地，不少高星酒店紛紛通過掛牌轉(zhuǎn)讓來試探資本市場反應(yīng)，為后續(xù)推出酒店REITs做鋪墊。

這些看似不務(wù)正業(yè)的操作背后，是高端酒店對生存的渴望，更反映出國內(nèi)酒店市場對酒店資產(chǎn)證券化的迫切期待與轉(zhuǎn)型現(xiàn)實(shí)困境交織在一起的復(fù)雜心情。

“邪修”求生的高星酒店，試水REITs

高星酒店曾經(jīng)是高端與體面的象征，如今卻不得不放下身段自救。

曾經(jīng)高冷的高星酒店，不得不通過各種“邪修”方式維持生存。

不少高星酒店直接走上了街頭，把攤子支在了路邊，賣起了燒烤鹵味。

這些舉措看似自貶身價(jià)，實(shí)則是市場倒逼下的務(wù)實(shí)選擇，但有的終究逃不過現(xiàn)實(shí)而被轉(zhuǎn)讓。

在過去，投資人想要退出酒店，要么直接出售，要么抵押給銀行。

前者在當(dāng)今文旅消費(fèi)低迷的大環(huán)境下，可能只有寄希望于像煤老板一樣的買家接盤。

在高星酒店業(yè)陷入轉(zhuǎn)型困境的背景下，REITs新規(guī)為行業(yè)帶來了曙光。

REITs新規(guī)讓酒店業(yè)看到了新的退出路徑。酒店可以將原本流動(dòng)性較低的酒店資產(chǎn)，切割成若干份小份額基金放在證券市場自由交易，獲得現(xiàn)金流資產(chǎn)。

畢竟，高端酒店單店投資動(dòng)輒數(shù)億甚至數(shù)十億，資金多用于買地、建樓、裝修，一旦投入就成為固定資產(chǎn)，流動(dòng)性極差。

URI調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店行業(yè)平均投資回收周期長達(dá) 15-20年，遠(yuǎn)超其他行業(yè)，導(dǎo)致“經(jīng)營現(xiàn)金流健康，賬面資金緊張”的普遍現(xiàn)象。

而酒店REITs就是將符合條件的酒店物業(yè)，通過資產(chǎn)重組、風(fēng)險(xiǎn)隔離等金融操作，轉(zhuǎn)化為可在證券交易所交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

換句話來說，就是向公眾眾籌盤活酒店資產(chǎn)，按收益分紅。

金茂的三亞高端酒店資產(chǎn)前后兩次調(diào)整，展現(xiàn)出完全不同的邏輯。

去年12月，金茂以18.49億元將三亞希爾頓酒店轉(zhuǎn)讓給海南驪馳咨詢有限公司，而該公司背后與山西煤老板有著千絲萬縷的聯(lián)系。

今年11月，金茂通過類REITs形式，以22.65億元掛牌出售金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)，其主要資產(chǎn)為三亞麗思卡爾頓酒店，中標(biāo)單位為中信證券。

這并非一場公開叫賣，而是一次精準(zhǔn)的“定向鎖定”交易。由中信證券搭建的專項(xiàng)資金池將通過其關(guān)聯(lián)公司摘走麗思卡爾頓的股權(quán)，金茂則通過這一類REITs計(jì)劃將酒店從財(cái)報(bào)中剝離。

對比金茂直接出售三亞希爾頓酒店給煤老板的交易，REITs路徑顯示出明顯優(yōu)勢。

前者是一次簡潔高效的“資產(chǎn)處置”，而后者則是一場優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的出表動(dòng)作。

金茂的兩筆交易，是國內(nèi)地產(chǎn)系高星酒店深刻轉(zhuǎn)型的微觀縮影。

它宣告了過去地產(chǎn)系主導(dǎo)高星酒店“買地、開發(fā)、賣掉”的簡單循環(huán)的終結(jié)，一個(gè)更復(fù)雜、更精細(xì)的資產(chǎn)管理時(shí)代到來。

三亞成酒店REITs“試驗(yàn)田”

所謂“邪修”，更多是戲稱國內(nèi)高星酒店在REITs正式開閘前，通過類REITs、ABS等形式進(jìn)行資產(chǎn)證券化探索。

去年，錦江國際集團(tuán)就發(fā)行了國內(nèi)首單酒店資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，將存量酒店物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

通過出售旗下“時(shí)尚之旅”100%股權(quán)，不僅實(shí)現(xiàn)了資金回籠，還獲得了約4億元的投資收益。

今年12月，錦江國際啟動(dòng)酒店公募REITs招標(biāo)，盡管未明確披露底層資產(chǎn)類型，但市場普遍猜測其可能涉及酒店類資產(chǎn)。

而三亞作為國內(nèi)高端酒店最集中的區(qū)域之一，似乎很適合做酒店REITs的天然試驗(yàn)田。

金茂出售三亞麗思卡爾頓的案例展示了一種可行模式：

先通過資產(chǎn)支持計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表和資金回籠，同時(shí)保留運(yùn)營權(quán)。這種“權(quán)益型資產(chǎn)支持證券”兼具REITs內(nèi)核和ABS形式，在業(yè)內(nèi)被稱為“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”或直接歸類為“類REITs”。

與傳統(tǒng)ABS基于債權(quán)資產(chǎn)不同，類REITs的核心在于權(quán)益性，目標(biāo)是盤活龐大的存量不動(dòng)產(chǎn)。

通過這種類REITs操作，金茂將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為高流動(dòng)性現(xiàn)金，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)為戰(zhàn)略收縮和再投資騰挪空間。

財(cái)報(bào)顯示，酒店業(yè)務(wù)在金茂整體營收中占比僅為3%，且2025年中期酒店經(jīng)營收入同比下降12%。

通過資產(chǎn)證券化，企業(yè)可以優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、壓降有息負(fù)債規(guī)模，而非僅僅因?yàn)楝F(xiàn)金流壓力。

據(jù)了解，金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店在2008年開業(yè)，擁有446間客房及套房，以及33棟私密別墅，是金茂現(xiàn)有的六處酒店資產(chǎn)中每間房收益最高的資產(chǎn)。

2025年上半年，該酒店平均房價(jià)為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益達(dá)到1654元。 這樣的經(jīng)營數(shù)據(jù)，使其成為酒店REITs的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

此外，復(fù)星旅文也加入這一行列。宣布啟動(dòng)私有化退市后，復(fù)星旅文計(jì)劃將其核心資產(chǎn)三亞亞特蘭蒂斯在上海證券交易所獨(dú)立上市，借助REIT模式進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

此類試水REITs策略的核心目的是實(shí)現(xiàn)“并表資產(chǎn)到現(xiàn)金”的徹底轉(zhuǎn)化，為后續(xù)其他商業(yè)物業(yè)的類REITs退出提供范本。

對眾多高星酒店來說，REITs不是終點(diǎn)，而是新起點(diǎn)。通過證券化回收資金，酒店管理方可以更專注于品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)營。

自2023年提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，復(fù)星旅文持續(xù)剝離非核心資產(chǎn)、重塑業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

今年11月，復(fù)星旅文推出三大核心產(chǎn)品線，并實(shí)現(xiàn)多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的集中落地，其戰(zhàn)略路徑已經(jīng)從資產(chǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動(dòng)。

金茂在剝離酒店重資產(chǎn)的同時(shí)，也在加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)打造金茂璞修、金茂隱逸和金茂嘉悅?cè)笞杂芯频昶放啤?/p>

那些經(jīng)歷過“邪修”磨練的高星酒店業(yè)主方，在酒店REITs時(shí)代可能更具韌性。

高星酒店如何擁抱REITs時(shí)代？

未來幾年，國內(nèi)高星酒店將經(jīng)歷從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

隨著更多高星酒店加入酒店REITs，酒店資產(chǎn)的估值邏輯、運(yùn)營模式和退出機(jī)制將迎來深刻變革。

未來酒店的競爭力將不再由建筑規(guī)模、初始投入或品牌包裝決定，而將取決于運(yùn)營效率、現(xiàn)金流穩(wěn)定性與治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范程度。

據(jù)URI研究中心預(yù)測，未來國內(nèi)酒店業(yè)將形成“資本方（REITs 投資人）+ 運(yùn)營方（酒店管理公司）+ 品牌方（酒店集團(tuán)）” 的清晰格局，各自聚焦核心能力。

面對REITs帶來的歷史性機(jī)遇，酒店業(yè)需要做好哪些準(zhǔn)備？如何順利實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)型？

盡管政策大門已經(jīng)打開，但并不意味著所有四星級以上酒店都能立刻進(jìn)入發(fā)行通道。

酒店REITs在國內(nèi)大規(guī)模落地仍面臨一些待解的問題。

首要問題是酒店資產(chǎn)的持續(xù)盈利能力。

目前，國內(nèi)除部分高端酒店外，整體行業(yè)盈利承壓。能否入選REITs資產(chǎn)包，關(guān)鍵取決于酒店是否具備通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長收益的能力。

其次，是資產(chǎn)估值的合理性。酒店估值受區(qū)位、品牌、市場周期等多因素影響，波動(dòng)較大。

估值過高將損害投資者收益和產(chǎn)品吸引力；估值過低則難以激發(fā)原始權(quán)益人的發(fā)行意愿。

值得一提的是，酒店REITs政策明確要求項(xiàng)目“優(yōu)中選優(yōu)”，高門檻將是未來幾年酒店REITs的核心特征。

要滿足REITs條件，酒店至少需要具備幾個(gè)關(guān)鍵條件：

首先，是四星級及以上的星級定位，但這只是入門門檻，更關(guān)鍵的是酒店是否具備長期、穩(wěn)定、可預(yù)測的現(xiàn)金流；

其次，是產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營規(guī)范，包括所有權(quán)結(jié)構(gòu)、租賃結(jié)構(gòu)等都需要透明并符合監(jiān)管要求；

此外，處于核心商圈、成熟旅游目的地或有城市更新屬性的酒店更具優(yōu)勢。

酒店REITs涉及復(fù)雜的資產(chǎn)重組、持續(xù)運(yùn)營和信息披露，而澎潤近期發(fā)布的《酒店REITs核心指標(biāo)自查清單》聚焦酒店 REITs全生命周期的關(guān)鍵指標(biāo)，為行業(yè)提供了一定參考。

在其核心指標(biāo)中，運(yùn)營資質(zhì)、規(guī)模、盈利能力、運(yùn)營效率、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、ESG等是高頻出現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，未來三年將是中國酒店REITs發(fā)展的關(guān)鍵窗口期。

那些率先“邪修”試水REITs的高星酒店，似乎已獲得先發(fā)優(yōu)勢。

隨著REITs市場大門開啟，預(yù)示著中國酒店業(yè)正在走向成熟，走向更加專業(yè)化、精細(xì)化、市場化的發(fā)展新階段。

未來國內(nèi)酒店市場的競爭將不僅限于資產(chǎn)規(guī)模，更在于運(yùn)營效率與價(jià)值創(chuàng)造能力。

隨著更多玩家入場，一場圍繞酒店REITs的盛宴將全面開始。