界面新聞記者 | 李香才
12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知，自通知發(fā)布之日起施行。
此次政策內(nèi)容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等。
接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策緊密銜接中央經(jīng)濟(jì)工作會議“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的要求，聚焦剛性與改善性住房需求。在前期市場略顯疲軟的背景下，新政的落地將對北京樓市供需兩端產(chǎn)生影響，推動市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段。
分層釋放購房潛力
此次北京市新政提出，非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房。
中指研究院分析指出，降低非戶籍家庭社保、個稅年限要求，將直接擴(kuò)大住房需求群體規(guī)模，有利于促進(jìn)符合要求購房者進(jìn)入市場。
此前，北京市政策是符合條件的家庭五環(huán)外不限購房套數(shù)，五環(huán)內(nèi)戶籍家庭限購2套、非戶籍家庭限購1套。此次新政后，戶籍和非戶籍多孩家庭分別在五環(huán)內(nèi)限購3套、2套。新政加大對多孩家庭支持力度，允許在五環(huán)內(nèi)多購一套，有利于滿足多孩家庭的子女教育、住房改善等需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對界面新聞分析指出：“需求端精準(zhǔn)破局，分層釋放購房潛力成為政策核心發(fā)力點(diǎn)。非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體，精準(zhǔn)匹配了新市民梯度置業(yè)的節(jié)奏。多子女家庭的定向支持政策，則為改善性需求釋放打開空間。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)接受界面新聞采訪時表示：“從社保繳納要求來看，北京進(jìn)行了顯著調(diào)整。這一調(diào)整與上海此前標(biāo)準(zhǔn)一致，也就是一年社保繳納記錄即可具備購房資格。相比之下，其他城市如廣州已取消社保要求，深圳則象征性地要求半年等，總體上體現(xiàn)了社保層面優(yōu)化政策的導(dǎo)向?！?/p>
“社保繳納要求的調(diào)整，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的重要內(nèi)容。從各地市場情況來看，限購政策的調(diào)整往往能產(chǎn)生積極效應(yīng)，因?yàn)橄拶徴邔κ袌鲇兄苯忧绎@著的影響，尤其是激活更多的市場需求。”
此次北京市新政還提出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。
當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。新政后，首套二套房貸利率將保持一致（上海、深圳在今年8-9月已經(jīng)出臺該政策），具體利率是多少，將由銀行根據(jù)利率定價機(jī)制安排。總體上降低了二套房貸利率，有利于降低購買二套房家庭的購房成本，促進(jìn)需求釋放。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年以來全國各地公積金政策出臺頻次超270條，涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍等多個方面。近期中央及監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來支持住房需求的重要舉措之一。
中指研究院分析稱：“本次北京將首付比例降至2.5成，仍高于其他一線城市，未來北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間?！?/p>
易居研究院百城庫存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值14個月的水平。界面新聞在采訪中發(fā)現(xiàn)，此次新政的效果尚待時日觀察。
中海北京新城公司相關(guān)案場人員告訴界面新聞，目前中海地產(chǎn)所屬中海北京新城開發(fā)的位于?北京市朝陽區(qū)東南三環(huán)的時光之境、京西長安源境等盤呈現(xiàn)利好跡象，之前社保不滿足購房條件以及觀望的客戶，因新政有所預(yù)期計劃周末來訪。
北京另一家房企內(nèi)部人士告訴界面新聞：“影響體現(xiàn)不會這么快，政策昨天剛出來。就算有效果也要到這個周末，可能要等等看。”
招商地產(chǎn)一位大客戶經(jīng)理也對界面新聞表示：“有詢問政策影響的，不過不多。”
對于新政的出臺，鏈家通州門店一位經(jīng)紀(jì)人告訴界面新聞："目前來看咨詢新政影響的并不多，影響不大。"我愛我家一位經(jīng)紀(jì)人表示：“目前來看市場反響有限?！?/p>
市場分化料延續(xù)
北京此次調(diào)控政策為年內(nèi)第二次放松。今年8月8日，北京出臺新政，符合條件的家庭（京籍家庭、連續(xù)繳納社保或個稅滿2年的非京籍家庭）在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)。政策出臺在短期對市場起到提振作用，步入金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季，房企積極推盤，市場熱度有所回升。
數(shù)據(jù)顯示，今年8月北京市新房和二手房數(shù)據(jù)雙雙反彈，二手房網(wǎng)簽13331套，9月進(jìn)一步攀升至15843套。10月，北京二手住宅網(wǎng)簽12087套，環(huán)比下跌23.7%，同比下跌30.4%?？紤]到國慶8天假期因素，市場也不算低迷，與近六年同期數(shù)據(jù)對比排名第三。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年1-11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。但近期新房市場表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬套，保持較高水平。
前述招商地產(chǎn)人士對界面新聞分析說：“相對于以前，二手房價格下降已經(jīng)對成交量有了比較大的提升。很多人的糾結(jié)點(diǎn)在于，選性價比高的二手房還是舒適度更高的新房。這兩年的趨勢是新房成交量下降，二手房成交量上升?！?/p>
除了新房市場和二手房市場的分化之外，分化還體現(xiàn)在不同區(qū)域和不同樓盤項(xiàng)目上。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，北京城市副中心、海淀、朝陽核心區(qū)等熱點(diǎn)板塊活躍度突出，高品質(zhì)新房與區(qū)位優(yōu)質(zhì)的二手房表現(xiàn)優(yōu)于市場整體。這種兩極分化的情況一直存在，預(yù)判趨勢將持續(xù)。
招商蛇口人士也對界面新聞表示：“北京現(xiàn)在新房市場二級分化太嚴(yán)重了，最近這幾年越來越明顯。好的項(xiàng)目賣的很火，差的項(xiàng)目賣不動，降價都難賣?！?/p>
另外，分化還體現(xiàn)在剛需項(xiàng)目與高端改善項(xiàng)目的市場需求分化。
中指研究院高級分析師范詒杰接受界面新聞采訪時表示：“當(dāng)前市場整體熱度較低，需求分化，剛需去化壓力較大，但高端市場顯示出較強(qiáng)的韌性?！?/p>
據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市今年以來開盤銷售的高端改善項(xiàng)目包括和樾望雲(yún)、和樾玉鳴、懋源云紀(jì)、紫京宸園、璞樾、北京潤園、懋源·驪橒臺等。此外，中海樹村項(xiàng)目（備案名為安和雅苑）和建國門9號項(xiàng)目（備案名為菁瀾嘉苑）?近期也取得預(yù)售證。
12月22日，中海發(fā)布全新產(chǎn)品代系“萬方安和”，“萬方安和”首個面市產(chǎn)品同步亮相，即“安”系北京首作安瀾北京。安瀾北京是中海樹村項(xiàng)目的案名。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，市場分化是行業(yè)進(jìn)入存量階段、居民需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”的必然結(jié)果，這也推動住房向“好房子”升級。
北京樓市的分化則與土地市場密切相關(guān)，土地市場的結(jié)構(gòu)性特征直接反映了并加劇了樓市的整體分化趨勢。?
12月25日，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道0001地塊由北京建工+城鄉(xiāng)開發(fā)以底價24.72億元摘得，2025年北京土拍正式收官。
回顧2025年全年，北京市累計成交涉宅用地40宗，總面積約359萬平方米，較去年同期下降約24%；土地出讓金共計1427.4億元，同比下降8%。與規(guī)?；卣{(diào)形成對比的是，成交樓面均價同比上升20%，平均溢價率也提高了3.7個百分點(diǎn)，整體呈現(xiàn)“量減價升”的格局。
從區(qū)域分布看，市場熱度明顯向心聚集，海淀、朝陽、昌平位列成交規(guī)模前三。高溢價地塊也集中于上述區(qū)域——全年溢價率超過10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽占3宗，通州占2宗。
具體來看，朝陽區(qū)太陽宮地塊以39.18%的溢價率居首，海淀樹村地塊、朱房村0030地塊分別以27.93%和25.04%的溢價率緊隨其后，折射出核心地段資源的稀缺性與競爭強(qiáng)度。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對界面新聞分析指出：“隨著優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)入市，市場分化也進(jìn)一步加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價或接近底價成交?！?/p>
“房企拿地邏輯也發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更注重‘產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)性’與‘市場承接力’，聚焦于確定性高、風(fēng)險可控的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也在一定程度上推動了市場分化?！?/p>
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。
張大偉表示：“政策落地后，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或?qū)⒅噩F(xiàn)。”
短期來看，五環(huán)外新房市場有望率先迎來成交高峰，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。
張大偉進(jìn)一步分析指出，但需注意的是，市場修復(fù)將是漸進(jìn)過程，當(dāng)前二手房高掛牌量的現(xiàn)狀仍需時間消化，價格大幅波動的可能性較小，穩(wěn)中有升將是主流趨勢。
“未來，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望實(shí)現(xiàn)從‘筑底企穩(wěn)’”到‘結(jié)構(gòu)性回暖’的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域改善型住宅與外圍區(qū)域剛需住宅將成為市場主流增長點(diǎn)?！睆埓髠ケ硎尽?/p>
中指研究院指出，整體來看，本次政策依然延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保/個稅年限要求，直接擴(kuò)大了購房需求群體規(guī)模，并增加多孩家庭購房套數(shù)，有望促進(jìn)非京籍及多孩家庭住房需求釋放，但整體政策效果或有限。