界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“新房豪宅化傾向進(jìn)一步固化?！?025年上海樓市正式收官，今年繼續(xù)延續(xù)2024年的樓市成交態(tài)勢(shì)，豪宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向界面新聞指出，2025年上海全年成交套均總價(jià)達(dá)到了1千萬元，去年套均總價(jià)為932萬元，似乎新房就是豪宅市場(chǎng)。
“套均面積達(dá)到124.54平方米，比去年增加2.64平方米。這基于改善客群不斷增加，中心區(qū)提供豐富且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，配合信貸優(yōu)惠政策，激發(fā)改善意愿。”盧文曦表示。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-11月，上?？們r(jià)在3000萬元-5000萬元的豪宅成交數(shù)量為1006套，占全國(guó)重點(diǎn)一、二線城市同價(jià)位段成交量的48%；總價(jià)5000萬元以上豪宅成交數(shù)量為889套，占比高達(dá)76%。
也是基于此，上海新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲5.1%，領(lǐng)跑全國(guó)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除了新房品質(zhì)在提升，成本推動(dòng)導(dǎo)致價(jià)格上漲外，結(jié)構(gòu)性因素也是重要原因。
從2025年成交前十榜單可以看出，榜單中出現(xiàn)4個(gè)10萬+項(xiàng)目，且排名都在前5。此外，基于產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)值回歸，核心地段的產(chǎn)品價(jià)格天花板在不斷抬升，比如今年高福云境成交均價(jià)達(dá)到21.27萬元/平方米，露香園一期項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到21.23萬元/平方米。
近日，中海在上海的又一10萬+項(xiàng)目開盤售罄，成為上海12月首個(gè)“日光盤”。12月27日，界面新聞獲悉，位于普陀區(qū)真如城市副中心的中海·環(huán)宇玖章正式開盤，首推90套建筑面積約123-144平方米的房源迅速售罄，房源均價(jià)約11.8萬元/平方米。
據(jù)銷售人員表示，開盤現(xiàn)場(chǎng)人氣高漲，30分鐘即告售罄，平均約20秒成交一套。其中約六成客戶為普陀本區(qū)改善型家庭，約四成客戶來自本市外區(qū)。
雖然豪宅市場(chǎng)熱度持續(xù)，但整體分化依然明顯。
盧文曦告訴界面新聞，當(dāng)前上海庫存為811.55萬平方米，比2024年略有減少，但是結(jié)構(gòu)性分化依舊難以扭轉(zhuǎn)。中環(huán)內(nèi)去化周期基本在12個(gè)月以內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)可控。但外郊環(huán)去化周期達(dá)到18個(gè)月，郊環(huán)外則達(dá)到37個(gè)月，可見外環(huán)外去化依舊面臨一定困難，仍需要政策大力支持。
“市場(chǎng)的熱度呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，雖然外環(huán)外去化有壓力，但一些板塊推出項(xiàng)目，比如寶山楊行、嘉定新城、曹路等，推新盤市場(chǎng)承接力表現(xiàn)不錯(cuò)，甚至還有觸發(fā)積分制的項(xiàng)目。相反，中心區(qū)的項(xiàng)目也不見得都能全部銷售完畢，即便順銷一個(gè)月也不一定能賣掉1套。”盧文曦指出。
對(duì)比2024年，上海今年新房供應(yīng)量也在減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全市供應(yīng)約10萬套新房，2023年約9萬套，2024年約6萬套，而2025年迄今不到4萬套。
根據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月25日，新建商品住宅供應(yīng)497.91萬平方米，同比減少30.63%。
從供應(yīng)特征來看，今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，傳統(tǒng)銷售季甚至每周都會(huì)有數(shù)個(gè)新盤“過會(huì)”，入市項(xiàng)目密度高，選擇余地大。
整體節(jié)奏“以需定供”，強(qiáng)化信心和預(yù)期。
盧文曦認(rèn)為，這一特征在下半年尤為顯著，以往市場(chǎng)預(yù)期高，新房熱銷，一批房源投放至少百套起。但是今年一些熱賣的中高端改善項(xiàng)目投放出現(xiàn)幾十套就開盤的現(xiàn)象，目的就是為了保證“去化率”，給市場(chǎng)產(chǎn)品熱銷的印象，繼而強(qiáng)化預(yù)期，為后期開盤做鋪墊。
在其看來，年底北京迎來樓市寬松舉措，進(jìn)一步降低置業(yè)門檻，降低購房總成本。給上海、深圳這樣的一線城市帶來更多期待。從方向來看，進(jìn)一步釋放剛需和改善力量，化解結(jié)構(gòu)性不平衡風(fēng)險(xiǎn)，所以，明年政策的寬松是大概率事件。
實(shí)際上，樓市利好政策正不斷落地。
12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，明確自2026年1月1日起，調(diào)整個(gè)人銷售住房的增值稅政策。新規(guī)規(guī)定：個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向界面新聞表示，這種降成本的導(dǎo)向?qū)κ袌?chǎng)尤其是買賣雙方產(chǎn)生了積極影響，一方面降低了交易成本，另一方面促進(jìn)預(yù)期向好。當(dāng)前，房屋價(jià)格已基本調(diào)整到位，購房者的市場(chǎng)信心將進(jìn)一步增強(qiáng)。
值得一提的是，11月以來，上海二手房市場(chǎng)也逐漸升溫，成為2025年上海樓市新亮點(diǎn)。
截至2025年12月28日，上海二手房當(dāng)月網(wǎng)簽量已達(dá)20812套，預(yù)計(jì)全月將突破2.3萬套。這是繼11月成交22943套后，連續(xù)第二個(gè)月站上2萬套大關(guān)，成交量企穩(wěn)信號(hào)明顯。
業(yè)內(nèi)人士指出，從中長(zhǎng)期來看，上海市二手房市場(chǎng)將從“以價(jià)換量”逐漸邁入“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”的新階段，市場(chǎng)交易積極態(tài)勢(shì)也會(huì)在2026年得到延續(xù)。