界面新聞記者 | 李香才

元旦假期期間，北京新房市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，而隨著新政的實施，二手房市場有所回暖。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，元旦期間，北京新建商品住宅合計網(wǎng)簽240套，達到2.52萬平米，表現(xiàn)平穩(wěn)。二手房方面，2025年底最后一日北京二手商品住宅網(wǎng)簽量超千套。元旦期間，北京二手商品住宅合計網(wǎng)簽88套。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶接受界面新聞采訪時說：“二手房方面，新政后，北京二手房市場熱度有所回升，部分房源帶看熱度顯著走高。”

鏈家北京通州門店一位經(jīng)紀人告訴界面新聞：“元旦期間看房的客戶不少，不過整體還是以價換量。有的業(yè)主報價虛高，客戶不買單，覺得房價還會再降?！?/span>

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年元旦期間，重點城市房企營銷動作多延續(xù)節(jié)前力度，多是“特價房”、“贈送/減免物業(yè)費”、“送車位”等傳統(tǒng)手段，且房企推盤力度一般，項目多以消化現(xiàn)有庫存為主，市場整體表現(xiàn)較平淡，市場觀望情緒尚未完全轉(zhuǎn)變。

“市場信心的修復(fù)并非一蹴而就，政策效應(yīng)的傳導仍需過程。”曹晶晶表示。

2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，北京市發(fā)展和改革委員會，中國人民銀行北京市分行，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

政策內(nèi)容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營商環(huán)境5個方面。

整體來看，本次政策依然延續(xù)漸進式推進節(jié)奏，降低了非京籍家庭購房的社保/個稅年限要求，并增加多孩家庭購房套數(shù)。

從政策效果來看，新政后，北京部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)尚不明顯。

曹晶晶此前接受界面新聞采訪時表示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，新政后（2025年12月25日至28日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量分別為133、511套，其中新建商品住宅較新政前（2025年12月1日至24日）日均增長44.6%，二手房成交量基本持平。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，北京二手住房網(wǎng)簽量為17181套，重回1.5萬套“榮枯線”以上。

對于“榮枯線”的含義，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進解釋稱，如果將1.5萬套設(shè)定為一個衡量二手房市場活躍度的參考輪廓線，這實際上相當于一個平均值的概念。當交易量低于這一數(shù)字時，二手房門店的咨詢量通常會減少，購房交易的節(jié)奏也會明顯放緩。相反，如果交易量超出這一輪廓線，市場將呈現(xiàn)出將呈現(xiàn)較為活躍的景象。

北京中指研究院高級分析師范詒杰接受界面新聞采訪時表示：“2025年北京樓市總體呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌特征，新房和二手房累計成交21.47萬套、2093.97萬平米，同比分別下降3.8%和5.0%，近三年成交規(guī)模保持相對平穩(wěn)。”

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年北京新房房價跌幅較2024年出現(xiàn)收窄，但整體仍處于下跌區(qū)間，10月份以來新房房價跌幅出現(xiàn)擴大，11月房價環(huán)比跌幅約為0.5%。

2025年二季度以來，北京二手房市場出現(xiàn)新一輪房價下跌，10月、11月跌幅進一步擴大。市場剛需化，總價500萬元以下二手房成交量同比及占比均增長，其他總價段成交量均同比下降。

范詒杰表示，2025年，北京二手房市場持續(xù)呈現(xiàn)“以價換量”特征，尤其是老舊小區(qū)、次新房項目，帶動剛需購房者流入二手房市場。

回顧2025年的北京房地產(chǎn)市場，不管從新房、二手房還是土地拍賣市場上，都呈現(xiàn)出明顯的分化特征。

比如，一個明顯的趨勢就是剛需項目與高端改善項目的分化。范詒杰接受界面新聞采訪時表示：“市場延續(xù)分化態(tài)勢，改善市場熱度較高，兩端產(chǎn)品成交同比降幅較大，其中總價500萬元以下新房同比下降15.4%，占比降至39.9%；總價1000-2000萬元新房成交保持較快增長，占比升至16.1%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場?！?/span>

從土地市場來看，回顧2025年全年，北京市累計成交涉宅用地40宗，總面積約359萬平方米，較去年同期下降約24%；土地出讓金共計1427.4億元，同比下降8%。從區(qū)域分布看，市場熱度明顯向心聚集，海淀、朝陽、昌平位列成交規(guī)模前三。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱分析指出，北京土拍市場分化進一步加劇，強者恒強的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價或接近底價成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，總體而言，此次北京房地產(chǎn)新政是對中央經(jīng)濟工作會議精神的精準落實，通過需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，為樓市注入積極動能。短期將有效激活剛性與改善性需求，提升市場活躍度；長期則有助于優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

“對于購房者而言，當前是政策紅利窗口，需結(jié)合自身需求理性入市；對于房企而言，應(yīng)把握政策機遇，聚焦產(chǎn)品力提升，適配市場需求變化。北京樓市正迎來結(jié)構(gòu)性修復(fù)的關(guān)鍵契機。2026年樓市有望出現(xiàn)開門紅。”張大偉表示。

曹晶晶認為，整體來看，2026年分化與筑底仍將是房地產(chǎn)市場的核心特征。