界面新聞記者 | 李香才

近日，華潤啤酒正式完成全國總部的遷移，從北京東城區(qū)華潤大廈遷至深圳寶安雪花科創(chuàng)城。作為北京東城區(qū)的金融地標(biāo)之一，華潤大廈一直是區(qū)域商務(wù)辦公的核心載體，此次華潤啤酒總部搬遷將直接釋放數(shù)千平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受界面新聞采訪時表示：“一定程度上增加了北京寫字樓市場空置壓力。”

據(jù)新華社報道，2025年12月25日至28日，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司、中國華電集團(tuán)有限公司和中國誠通控股集團(tuán)有限公司先后在雄安新區(qū)舉行總部項(xiàng)目開工儀式。截至目前，第二批疏解至雄安的4家央企總部已全部開工建設(shè)。

作為承接北京非首都功能疏解的集中承載地，雄安新區(qū)“十四五”期間承接疏解成效顯著。中國星網(wǎng)總部及所屬企業(yè)已于2024年10月入駐辦公；中國中化、中國華能于今年10月9日正式遷駐雄安辦公；中國礦產(chǎn)總部項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，正抓緊進(jìn)行室內(nèi)精裝修等工作；中國大唐雄安總部項(xiàng)目已于今年啟動建設(shè)。截至目前，已有8家央企總部疏解落戶雄安。

RET睿意德企業(yè)服務(wù)高級合伙人朱毓敏接受界面新聞采訪時表示：“截至2025年末，國央企及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)外遷已累計釋放超百萬平方米甲級寫字樓存量空間，短期內(nèi)直接推高金融街、東長安街等傳統(tǒng)核心商圈空置率1-2個百分點(diǎn)，形成階段性供給壓力。”

北京非首都功能疏解最早于2014年2月提出，旨在優(yōu)化首都戰(zhàn)略定位，推動京津冀協(xié)同發(fā)展。明確北京作為全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心的四大核心功能，將其他功能有序轉(zhuǎn)移以緩解“大城市病”并促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。?

隨著國央企外遷，北京市寫字樓市場的供需結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。

科技企業(yè)成需求主力

2025年，北京寫字樓租賃需求延續(xù)2024年緩慢釋放的態(tài)勢。租金方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，北京重點(diǎn)監(jiān)測的9個商圈寫字樓租金均較二季度有所下跌，其中金融街商圈跌幅最小，中關(guān)村商圈跌幅最大。

空置率方面，盡管新增需求仍顯不足，但由于年內(nèi)新增供應(yīng)偏少，綜合作用下北京寫字樓市場空置壓力短期有所緩解。2025年三季度，北京甲級寫字樓空置率為13.5%，較2024年末小幅下降0.7個百分點(diǎn)。

曹晶晶告訴界面新聞：“受益于北京國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)，北京科技創(chuàng)新企業(yè)不斷聚集，成為寫字樓租賃市場需求主力之一?！?/span>

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，北京寫字樓租戶以科技、商務(wù)服務(wù)業(yè)等為主。具體來看，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)占比約45%，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)占比約13%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)占比均在12%左右，以上四個行業(yè)合計占比超八成。

戴德梁行報告也指出，四季度，從北京寫字樓市場租賃需求來看，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)三大行業(yè)在新租及搬遷類成交中合計占比超七成，其中TMT行業(yè)占比38.5%，過去五年成交占比接近45%，人工智能領(lǐng)域成為核心增長動力。

朱毓敏告訴界面新聞，據(jù)RET睿意德2025年四季度寫字樓租賃成交監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)已形成清晰的“三大核心支柱”，硬科技創(chuàng)新、專業(yè)服務(wù)升級、生命健康產(chǎn)業(yè)合計貢獻(xiàn)超60%的市場凈吸納量，這一趨勢與“十五五”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向高度契合，且在2026年將進(jìn)一步強(qiáng)化。

2026年北京國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)將進(jìn)入提速期。RET睿意德基于首都功能定位演化模型研判，具備高研發(fā)屬性的硬科技企業(yè)、跨境專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將在未來1-2年內(nèi)逐步填補(bǔ)需求缺口，市場價值標(biāo)準(zhǔn)正從“地段依賴”加速轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配”。

高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，北京寫字樓市場正在需求變量與供應(yīng)常量的動態(tài)平衡中重構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局。本輪科技創(chuàng)新周期和寫字樓市場再平衡周期的雙周期共振，將驅(qū)動北京寫字樓市場邁入一場以質(zhì)量變革和效率提升為核心的“新供給側(cè)改革”。

高力國際中國區(qū)寫字樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明則認(rèn)為，盡管科創(chuàng)類企業(yè)如預(yù)期釋放出更多新增辦公空間需求，但其規(guī)模尚不足以拉動整體市場企穩(wěn)，當(dāng)前市場需求仍呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇與區(qū)域分化特征。相較目前已在建設(shè)中的甲級寫字樓未來供應(yīng)量，市場仍需更為強(qiáng)勁且可持續(xù)的新增需求放量。

轉(zhuǎn)型對接高質(zhì)量發(fā)展需求

需要看到，當(dāng)前北京寫字樓市場已進(jìn)入“供需重構(gòu)+價值重估”的深度調(diào)整期，呈現(xiàn)顯著的供需錯配、區(qū)域失衡特征，與“十五五”培育新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求存在適配缺口。

朱毓敏接受界面新聞采訪時指出，2025年北京寫字樓市場新增供應(yīng)約180萬平方米，但據(jù)RET睿意德產(chǎn)業(yè)空間適配性評估體系，其中符合硬科技、生命健康等新興產(chǎn)業(yè)需求的層高、荷載、通風(fēng)達(dá)標(biāo)型專業(yè)化空間占比不足30%。

“運(yùn)營模式滯后，傳統(tǒng)‘收租為主’的盈利模式難以覆蓋ESG合規(guī)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等新增成本，近半數(shù)存量項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)智慧化管理系統(tǒng)部署?！敝熵姑舯硎?。

當(dāng)下，北京的寫字樓市場正圍繞創(chuàng)新資源密集區(qū)重構(gòu)空間價值，這與“十五五”“推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合”的要求契合。隨著行業(yè)生態(tài)重構(gòu)，也對寫字樓運(yùn)營企業(yè)提出更高要求。意味著寫字樓市場的競爭力將不再單純依賴地段，而是將取決于“產(chǎn)業(yè)資源集聚度、空間適配度、服務(wù)專業(yè)度”的綜合效能。

在朱毓敏看來，2026年北京寫字樓市場將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性機(jī)會窗口。持有方需徹底告別“物業(yè)管理者”思維，轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)合伙人”。

朱毓敏進(jìn)一步解釋稱，在產(chǎn)品端，打造“基礎(chǔ)辦公+專業(yè)空間+生態(tài)服務(wù)”三維矩陣，重點(diǎn)配置適配未來產(chǎn)業(yè)的定制化空間。

運(yùn)營端，構(gòu)建“智慧物業(yè)+產(chǎn)業(yè)對接+創(chuàng)新孵化”一體化服務(wù)體系，落地租戶成功計劃。通過聯(lián)動產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源、引入專業(yè)孵化機(jī)構(gòu)，打造細(xì)分產(chǎn)業(yè)集群。

技術(shù)端，以ESG合規(guī)與數(shù)字化轉(zhuǎn)型為核心競爭力，全面部署智慧管理系統(tǒng)，如能耗監(jiān)測、空間預(yù)約、智能安防，優(yōu)先獲取LEED鉑金、WELL金級等綠色建筑認(rèn)證。

寫字樓的價值邏輯正在從租金收益轉(zhuǎn)向空間運(yùn)營和結(jié)構(gòu)匹配，這似乎成了業(yè)界的共識。

曹晶晶在接受界面新聞采訪時也表示：“寫字樓運(yùn)營企業(yè)需聚焦產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造，提升服務(wù)質(zhì)量，如為樓宇內(nèi)客戶提供政策咨詢、資源對接等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)續(xù)拓新。同時通過數(shù)字化技術(shù)提升運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本。”

第一太平戴維斯中國區(qū)交易及顧問業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人招啟怡指出，近年來，中國寫字樓租賃市場正加速從單一的空間交易轉(zhuǎn)向價值共創(chuàng)，2026年這一趨勢將進(jìn)一步深化，從根本上重塑寫字樓市場的運(yùn)營邏輯與價值標(biāo)準(zhǔn)。