界面新聞記者 | 王婷婷

2025 年，中國經(jīng)濟(jì)在復(fù)雜的全球環(huán)境中展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供了有力支撐。

期間，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，為上海商辦市場注入多元化的需求動力，推動市場在逆周期中完成新舊動能轉(zhuǎn)換，為后續(xù)復(fù)蘇積蓄力量。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告顯示，過去這一年，上海寫字樓市場迎來需求面的邊際改善跡象，尤其在第四季度表現(xiàn)明顯，凈吸納量為82570平方米，環(huán)比增長9.3%；零售市場保持活躍，社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長；大宗交易市場在經(jīng)歷連續(xù)了四年的調(diào)整后，也展現(xiàn)出明顯的筑底企穩(wěn)跡象。

萊坊在最新報(bào)告中也指出，2026年全球經(jīng)濟(jì)增長面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但中國“十五五”規(guī)劃的開局將為市場注入強(qiáng)勁的內(nèi)生動力。政策層面聚焦AI、芯片、量子等未來產(chǎn)業(yè)，將直接利好上海這一全國科技創(chuàng)新中心的辦公樓宇需求。

寫字樓逆周期調(diào)整，金融行業(yè)為首要驅(qū)動力

“2025年末，上海寫字樓市場已在供應(yīng)放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調(diào)整?！?/p>

戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英告訴界面新聞，2026年，上海寫字樓市場將正式邁入“存量提質(zhì)、需求分層、運(yùn)營革新、資本聚焦”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期，行業(yè)競爭邏輯從過往的“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量與效率雙輪驅(qū)動”。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應(yīng)放量周期，全年共14個(gè)新項(xiàng)目集中入市，總供應(yīng)面積約85萬平方米，新增體量主要分布于浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興板塊。

其中，在第四季度，長寧虹橋“晶耀虹橋”、徐匯濱江“西岸中環(huán)B3”及“阿里巴巴徐匯濱江園Z”三個(gè)項(xiàng)目相繼入市。供應(yīng)增加，推動四季度上海甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，2025年四季度，上海寫字樓市場流動性繼續(xù)溫和修復(fù)。全市凈吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。四季度，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得5.3萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場錄得10.8萬平方米。隨著甲級與乙級項(xiàng)目之間的租金差距縮小，升級需求持續(xù)釋放。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇向界面新聞表示，過去12個(gè)月，金融行業(yè)仍為甲級辦公樓需求的首要驅(qū)動力，占比達(dá)23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業(yè)務(wù)規(guī)模增長，帶動相關(guān)租賃活動。

“與此同時(shí)，科技互聯(lián)網(wǎng)在年內(nèi)錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)擴(kuò)張尤為顯著?！?/p>

當(dāng)然，在供應(yīng)持續(xù)釋放、市場競爭加劇的背景下，業(yè)主為維持出租率水平，繼續(xù)調(diào)整租金策略。萊坊數(shù)據(jù)指出，截至2025年四季度末，上海全市甲級寫字樓平均租金為6.05元/平方米/天。

區(qū)域分化態(tài)勢持續(xù)。四季度，核心商務(wù)區(qū)超甲級寫字樓租金環(huán)比跌幅收窄至1.3%，達(dá)10.35元/平方米/天；中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)受區(qū)位優(yōu)勢不足、樓宇樓齡較久等因素，租金環(huán)比跌幅達(dá)3.4%，至4.62元/平方米/天。

萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚指出，從市場基本面看，供應(yīng)壓力有望邊際緩解?！斑^去五年新增供應(yīng)呈逐年遞減趨勢，未來3-5年計(jì)劃總量約370萬平方米。盡管2026年計(jì)劃供應(yīng)約140萬平方米，但考慮到部分項(xiàng)目延遲交付及部分預(yù)售，實(shí)際入市面積將更為溫和，有助于市場在2026年下半年進(jìn)入筑底期?！?/p>

黃蔚向界面新聞表示，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)的推出也為市場提供了關(guān)鍵的流動性支持。疊加2026年作為AI技術(shù)大規(guī)模應(yīng)用之年的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，相關(guān)投資與就業(yè)增長將有效去化庫存。

大宗交易筑底蓄能，長租公寓受關(guān)注

2025年，伴隨著外地國企與民營企業(yè)家持續(xù)在上海布局，投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗、共計(jì)424億元成交。盡管同比有所回落，但市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，內(nèi)資主導(dǎo)格局進(jìn)一步鞏固，小額交易活躍，非機(jī)構(gòu)投資人參與度顯著提升，為未來市場的復(fù)蘇積蓄動能。

“而且，目前已有約140億元的大宗交易完成草簽，預(yù)計(jì)將在2026年上半年陸續(xù)完成交割，市場流動性有望逐步釋放?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)告訴界面新聞。

從成交價(jià)格來看，2025年上海大宗市場單宗成交均價(jià)約5.6億元，四季度降至4.8億元，3億元以下的小額交易占比超50%（38宗），反映出投資者更趨理性與務(wù)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于審慎的同時(shí)仍維持配置意愿。

具體到物業(yè)類型，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2025年辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點(diǎn)，穩(wěn)固市場基本盤。

其余資產(chǎn)類別的交易金額中，長租公寓占比15%，零售物業(yè)占比13%，酒店占比8%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比6%，數(shù)據(jù)中心占比5%。

“隨著公募REITs持續(xù)擴(kuò)容，長租公寓和租賃住宅受到更多機(jī)構(gòu)關(guān)注，2025年典型案例如微領(lǐng)地浦江R4項(xiàng)目與旭輝松江R4項(xiàng)目?！北R強(qiáng)表示。

一名從事投資業(yè)務(wù)的外資機(jī)構(gòu)人士告訴界面新聞，接下來在中國內(nèi)地會更關(guān)注長租公寓等項(xiàng)目的投資，主要看上海的中端長租公寓。

值得一提的是，2025年上海法拍交易宗數(shù)約占全年總成交的四分之一，凸顯部分存量資產(chǎn)面臨債務(wù)壓力的同時(shí)，也加快了不良資產(chǎn)處置與價(jià)值重塑的進(jìn)程?！斑@標(biāo)志著商辦地產(chǎn)正加速從增量開發(fā)向存量盤活轉(zhuǎn)型?！?/p>

展望2026年，盧強(qiáng)表示，以上海為代表的一線城市核心物業(yè)將持續(xù)吸金，國企及實(shí)力民企的投資邏輯正從單純的財(cái)務(wù)回報(bào)，轉(zhuǎn)向“資本化、資管化、資源化”的深度運(yùn)營與價(jià)值重塑。

零售市場租金承壓，韓國品牌集體涌入

2025年上海零售市場雖然保持活躍，但租金仍承壓。

以第四季度為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%至41.8元每平方米每天，非核心區(qū)首層平均租金環(huán)比下降1.3%至14.4元每平方米每天。

這與大量新增供應(yīng)集中入市不無關(guān)系。戴德梁行指出，四季度，上海非核心商圈新增供應(yīng)約30萬平方米。從供應(yīng)類型來看，有大體量商業(yè)代表之一虹橋前灣印象城MEGA，有時(shí)髦街區(qū)的永源路項(xiàng)目，還有全新打卡圣地新天地東臺里等。

不過，租金優(yōu)惠與靈活租約策略也持續(xù)助力業(yè)主填補(bǔ)原有空置面積，核心商圈空置率季度環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.4%，非核心區(qū)空置率環(huán)比降0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。

未來新增供應(yīng)還將持續(xù)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上海核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2026-2029年），總供應(yīng)量約76萬平方米；非核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2026-2029年），總供應(yīng)量約643萬平方米。

另外，在第四季度新興消費(fèi)趨勢和政策刺激下，部分行業(yè)迎來新機(jī)遇，如消費(fèi)電子、運(yùn)動服飾、潮玩雜貨、寵物消費(fèi)和平價(jià)餐飲成為新增租賃需求的主要驅(qū)動力。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻告訴界面新聞，第四季度上海市區(qū)凈吸納量達(dá)27.3萬平方米，推動全年總凈吸納量至40.4萬平方米。

過去一年，上海零售市場的亮點(diǎn)之一是韓國品牌入華潮。“韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體涌入中國市場的一個(gè)縮影?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年有至少20個(gè)韓國品牌進(jìn)駐中國。戴德梁行認(rèn)為，韓國時(shí)尚品牌憑借設(shè)計(jì)力與潮流敏銳度，正贏得中國年輕消費(fèi)者的青睞?！罢雇磥?，國內(nèi)外零售商繼續(xù)偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。”

零售市場逐漸回暖的另一特征是，能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養(yǎng)、泛體育等細(xì)分類消費(fèi)增長顯著，這意味著消費(fèi)者為情緒付費(fèi)的意愿變得更加強(qiáng)烈。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie指出，隨著大量的新增供應(yīng)入市，上海零售物業(yè)市場競爭趨于白熱化。存量項(xiàng)目改造升級成為行業(yè)共識，多個(gè)傳統(tǒng)零售物業(yè)將啟動“煥新計(jì)劃”。