文｜邁點
“轉(zhuǎn)讓！營業(yè)中酒店急轉(zhuǎn)，設(shè)備齊全，接手即干！”這段時間朋友圈出現(xiàn)了不少類似的轉(zhuǎn)讓信息，一打聽發(fā)現(xiàn)都是房租壓力太大酒店承受不住了。
就像近期引發(fā)熱議的嫣然醫(yī)院，實體運營從來繞不開剛性成本的考驗，而酒店業(yè)的命門，正是房租。有數(shù)據(jù)顯示，2025年酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量已達到2024年同期的3倍，然而成交量卻持續(xù)低迷，大量酒店陷入“轉(zhuǎn)讓無門”的窘境。
當(dāng)租金占營收比例不斷攀升，當(dāng)入住率持續(xù)下滑而租金卻一點不能少，酒店業(yè)的困境就不再是單純的經(jīng)營問題，而是資本游戲退潮后，剛性房租引發(fā)的系統(tǒng)性危機。這背后，是資本早年埋下的陷阱，是利益分配的失衡，更是品牌方與投資人不得不共進退的現(xiàn)實枷鎖。
01 租金，正在成為酒店投資第一變量
在傳統(tǒng)認知中，租金只是酒店成本結(jié)構(gòu)中的一部分。只要比例合理，酒店可以通過提高入住率、拉長經(jīng)營周期、逐步提升房價來消化壓力。然而在現(xiàn)實中，這一邏輯正變得越來越難以成立。
不少城市的核心地段，酒店租金漲幅已經(jīng)明顯快于消費能力和房價水平。即便在需求相對穩(wěn)定的市場，酒店也很難再通過單純提價來覆蓋不斷上行的固定成本。租金不再是“經(jīng)營中的變量”，而是在簽約階段就決定走向的“第一變量”。
一位從業(yè)多年的投資人曾坦言：“現(xiàn)在不是酒店不會做生意，而是生意再怎么做，也趕不上租金漲得快。”
這并非個案，而是一種正在擴散的行業(yè)現(xiàn)實。
廣州天河華威達酒店，這家老牌四星酒店因5年累積拖欠租金近360萬元，2026年1月，酒店被法院強制清退，大堂入口被焊死，附屬的餐飲、KTV等業(yè)態(tài)全部停業(yè)。
西安天驪君廷酒店，因為拖欠了5年的租金，自2020年起，酒店逐步陷入經(jīng)營困境，直至2025年11月被房東斷水?dāng)嚯姀娭魄逋恕?/p>
湖州德清金銀島國際大酒店因經(jīng)營困難陷入欠租泥潭，多位房東被拖欠租金長達15個月，即便通過曝光維權(quán)，最終也未能挽回損失。
從高端四星到區(qū)域連鎖，再到中小單體，高租金正成為壓垮酒店業(yè)的共同重擔(dān)。
02 風(fēng)險共擔(dān)，沒人能獨善其身
現(xiàn)在的酒店租賃市場，早已不是“房東穩(wěn)賺，租戶承壓”的單邊格局，而是酒店投資人、房東、品牌方三方各有難處的囚徒困境。
投資人面臨的壓力最直觀：收入端，客源被越來越多的酒店分食，價格內(nèi)卷嚴(yán)重，平均房價上不去；成本端，人工占比持續(xù)上升，能源成本暴漲，OTA還要抽傭；資金端，資本撤退后，融資渠道收緊，想借錢周轉(zhuǎn)都難。當(dāng)營收不夠覆蓋租金，投資人就陷入了兩難：繼續(xù)經(jīng)營，每天都在虧；關(guān)門跑路，要賠巨額違約金，還得放棄數(shù)百萬的裝修投入。
投資人難，房東更未必好過。很多房東買酒店物業(yè)時貸了巨額房貸，酒店租金是他們的主要還款來源。湖州德清金銀島國際大酒店的房東被拖欠15個月租金，自己要扛著房貸壓力，只能曝光維權(quán)；廣州華威達酒店的房東打了四年官司，才等到法院強制清退，可近360萬元拖欠租金能不能追回還是未知數(shù)。對房東來說，酒店成了“燙手山芋”：降租吧，自己房貸還不上；不降租吧，酒店倒閉了，物業(yè)空置損失更大。
品牌方也挺難做，一邊要安撫投資人，避免門店批量倒閉；一邊要和房東談判，爭取降租或彈性租金；還要應(yīng)對市場競爭，投入資金做營銷、升級產(chǎn)品。
當(dāng)然，信息的不對稱也讓各方矛盾加深。很多租約里，房東看不到酒店真實的運營數(shù)據(jù)，只能靠投資人單方面上報；而投資人也摸不清房東的房貸壓力，品牌方出面協(xié)調(diào)時，也很難讓雙方完全信任，最后從協(xié)商走向訴訟，三敗俱傷。
03 克制者穩(wěn)，激進者險
很多投資人把希望寄托在“房東降租”上，但現(xiàn)實是，房東也有自己的債務(wù)壓力，單純降租根本不現(xiàn)實。邁點認為，真正的破局之道不是讓別人讓利，而是用新的資本工具和合作模式，重構(gòu)酒店、房東、品牌方的利益關(guān)系。
第一個方向，可以把固定租金改成風(fēng)險共擔(dān)的彈性機制。這不是簡單的降租，而是讓房東、品牌方、投資人成為利益共同體。比如采用“基礎(chǔ)租金+營收提成”模式：酒店營收低時，房東只收保底租金；營收高時，房東按比例分收益，品牌方的管理費也可以和營收掛鉤。
目前也有一些租金糾紛是通過這種方式解決的，比如張家界法院就用這種方式解決了145戶業(yè)主的租賃糾紛，酒店方、房東、品牌方簽訂三方協(xié)議，租金和管理費都與營收綁定，既保障了房東的基本收益，又減輕了投資人的剛性壓力，品牌方也能通過穩(wěn)定的門店運營獲得持續(xù)收益。還有四川樂至縣的花緣盛宴酒店，業(yè)主以物業(yè)入股，和村集體經(jīng)濟、品牌方共同出資，采取“保底+分紅”模式，每年給村里帶來10多萬穩(wěn)定收入，投資人不用扛高額租金，品牌方也能通過股權(quán)分紅彌補管理費的損失，實現(xiàn)三方共贏。
第二個方向，可以用業(yè)態(tài)融合分攤資本壓力。這兩年“拼租”“店中店”模式的興起，本質(zhì)上是用多業(yè)態(tài)的現(xiàn)金流，對沖單一住宿業(yè)務(wù)的風(fēng)險。有的酒店單店會引入星巴克、瑞幸等咖啡業(yè)態(tài)，0租金或低租金讓對方入駐，一起共享客流。有的品牌也在主動推動這種模式在門店中落地，除了咖啡業(yè)態(tài)之外，便利店、共享辦公等都可以成為酒店復(fù)合業(yè)態(tài)的一部分，可以幫助投資人盤活閑置樓層，增加非房收入，從而覆蓋部分租金成本。這種模式的核心，是把酒店從“單純的住宿載體”變成“消費場景綜合體”，用多業(yè)態(tài)的收益，稀釋剛性的租金支出。
第三個方向，可以用資產(chǎn)證券化打開流動性?，F(xiàn)在很多酒店物業(yè)陷入“賣不掉、租不出去”的僵局，核心是資產(chǎn)流動性太差。如果能把酒店資產(chǎn)納入REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），把大額物業(yè)拆成小額權(quán)益憑證，房東既能收回部分資金緩解債務(wù)壓力，又能讓投資人擺脫高額租金束縛，變成“股東+經(jīng)營者”，品牌方也能通過持有部分股權(quán)，深度綁定三方利益。雖然國內(nèi)目前還在試點階段，但已有部分區(qū)域型酒店集團嘗試將優(yōu)質(zhì)門店打包，通過資產(chǎn)證券化融資，用于償還房東租金和門店升級，這是未來的必然趨勢——只有讓資產(chǎn)流動起來，才能打破“租金綁架”的死局。
寫在最后
酒店租賃違約潮不是行業(yè)的末日，而是產(chǎn)業(yè)升級的開始。酒店業(yè)的真正敵人，從來也不是房租，而是被資本洗腦的固執(zhí)，是對利益分配模式的漠視。
未來能活下來的酒店，不是租金最低的，也不是位置最好的，而是懂得用資本邏輯重構(gòu)利益關(guān)系，把“單向收割”變成“三方共贏”的玩家。當(dāng)租金不再是催命符，而是共贏的紐帶，酒店業(yè)才能真正走出困境，回歸經(jīng)營本質(zhì)，迎來下一個黃金時代。