界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
臨近年末，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闇p退。
1月29日，上海開(kāi)啟年內(nèi)第十一批次土拍，三幅地塊分布于松江九亭、青浦趙巷以及青浦新城，總起拍價(jià)40.18億元。最終，三幅地塊都只有一家開(kāi)發(fā)商參與，全部底價(jià)成交。
具體來(lái)看，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊總起始價(jià)4.46億元，起始樓面價(jià)23000元/平方米，土地出讓面積18483.69平方米，地上總規(guī)劃建筑面積19407.87平方米，容積率1.05，建筑限高24米，未來(lái)大概率會(huì)打造低密多層住宅。
從地理位置來(lái)看，地塊東至河道、南至規(guī)劃路、西至文仁路、北至河道，算是一塊被水系環(huán)繞的純居住用地，居住氛圍較好。該地塊由民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)江精工以總價(jià)4.46億元競(jìng)得地塊，溢價(jià)率0%。
這是長(zhǎng)江精工第二次入滬拿地，兩次拿地總價(jià)接近10億元。2025年9月，在上海年內(nèi)第七批土拍中閔行區(qū)顓橋地塊的爭(zhēng)奪中，長(zhǎng)江精工與閔房、象嶼&天安展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終長(zhǎng)江精工以總價(jià)5.46億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)36649元/平方米，溢價(jià)率11.19%。
直到近日，閔行顓橋地塊才公示設(shè)計(jì)方案，地塊整體為抬板社區(qū)，并規(guī)劃有下沉庭院，用地面積約9319.6平方米，容積率1.6，地上總建筑面積約14911.36平方米，建筑限高50米，規(guī)劃建造4幢3層聯(lián)排別墅與2幢6-8層多層住宅。
據(jù)界面新聞了解，長(zhǎng)江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1999年，是一家集國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、施工與銷售于一體的大型上市集團(tuán)公司，已連續(xù)六年位居全國(guó)鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)榜首，曾參與北京奧運(yùn)鳥(niǎo)巢、大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)等地標(biāo)工程的建設(shè)。
至于為何從精工鋼構(gòu)跨界房地產(chǎn)，精工鋼構(gòu)相關(guān)人士曾在接受媒體采訪時(shí)表示，上海進(jìn)一步優(yōu)化了樓市限制性政策，故公司優(yōu)先考慮在上海市參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以控制風(fēng)險(xiǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
在目前區(qū)域和城市選擇方面，長(zhǎng)江精工主要考慮北上廣深一線城市。
本次土拍的另一宗地塊為青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊，位于青浦趙巷核心區(qū)域。地塊起始價(jià)17.99億元，起始樓面價(jià)20000元/平方米。
這4幅子地塊總土地出讓面積67520.41平方米，總規(guī)劃建筑面積89958.96平方米，全部定位為居住用地，體量不小，是近兩年趙巷核心區(qū)域內(nèi)難得一見(jiàn)的大體量宅地。
地塊得主為廈門國(guó)貿(mào)，以總價(jià)17.99億元競(jìng)得，溢價(jià)率0%。廈門國(guó)貿(mào)對(duì)該板塊并不陌生，2022年11月曾在此溢價(jià)奪地，在8家房企中脫穎而出，以8.96%的溢價(jià)率、33.08億元的總價(jià)拿得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)三幅打包地塊，也即后來(lái)的國(guó)貿(mào)虹橋璟上，目前還剩少量房源。
本次出讓的青浦新城地塊，由中交城投以總價(jià)17.72億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)18467元/平方米，溢價(jià)率0%。
該地塊由5幅子地塊組成，D4-01地塊與D5a-01地塊容積率均為1.05，K2-04地塊容積率1.2，J5-01地塊與K3-04地塊容積率則為1.7，總出讓面積73527.19平方米。
其實(shí)中交城投在青浦也是“老面孔”。上海最大的城中村改造項(xiàng)目之一鳳溪城中村，就是由中交城投與青浦區(qū)政府合作推進(jìn)。2025年5月，中交城投又通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，獲取了青浦新城老城廂城市更新項(xiàng)目的首發(fā)地塊，即南廂觀寧府。
2026年1月10日，南廂觀寧府正式開(kāi)盤，首批42套房源共吸引64組客戶參與搖號(hào)選購(gòu)。據(jù)開(kāi)發(fā)商披露，短短37分鐘，房源全部售罄，交易額超5億元。
由此可見(jiàn)，依托在青浦積淀的布局基礎(chǔ)，中交城投深耕區(qū)域的戰(zhàn)略決心愈發(fā)鮮明。此次拿下的五宗組合地塊，與南廂觀寧府東西相鄰，也為后續(xù)實(shí)現(xiàn)片區(qū)資源統(tǒng)籌整合、推動(dòng)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)發(fā)展奠定了有利基礎(chǔ)。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴界面新聞，十一批次延續(xù)了十批次市場(chǎng)表現(xiàn)，1月作為傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，房企企業(yè)多處于調(diào)整階段，拿地關(guān)注度與積極性較其他月份有所降低。而且本次三宗地塊均為非傳統(tǒng)熱門出地區(qū)域，拿地價(jià)格基本符合市場(chǎng)預(yù)期。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也認(rèn)為，本場(chǎng)土拍地塊全部以底價(jià)成交在意料之中。
“首先，地塊吸引力稍弱。地塊均位于松江、青浦這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域。比如松江地塊雖然位于九亭，技術(shù)參數(shù)也不錯(cuò)，可做低密度產(chǎn)品，離開(kāi)外環(huán)也比較近。但地塊還是有些不足之處，比如地塊面積小，全部建筑面積加起來(lái)不到2萬(wàn)平方米，相對(duì)開(kāi)發(fā)成本比較高?！北R文曦向界面新聞指出。
盧文曦表示，雖然近期二手房市場(chǎng)交易相當(dāng)活躍，市場(chǎng)情緒開(kāi)始明顯回升。但接下來(lái)就是春節(jié)假期，假期后市場(chǎng)是不是還會(huì)延續(xù)當(dāng)前慣性，需要時(shí)間來(lái)證明。包括近期市場(chǎng)還有不少“小作文”，尤其是年后的政策窗口期是不是有政策出臺(tái)支持樓市反彈還有不確定性。因此，市場(chǎng)參與度不高。
“從參與拍賣的房企可以看出，沒(méi)有頭部房企，因此市場(chǎng)不會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面，價(jià)格自然不會(huì)高?！北R文曦告訴界面新聞，“上海是一梯隊(duì)國(guó)央企重點(diǎn)投資地方，但不意味所有地塊都要參與，而是選擇的結(jié)果。上海土地總價(jià)高昂，即便以底價(jià)成交，也需占用大量資金。寧可錯(cuò)過(guò)，不可錯(cuò)投成為共識(shí)，資金會(huì)用在更確定、更優(yōu)質(zhì)的機(jī)會(huì)?！?/p>
張文靜表示，“預(yù)計(jì)2026年年后將逐步推出核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，推動(dòng)市場(chǎng)拿地?zé)崆榛厣??！?/p>