12月29日，第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第四季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，分享市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，前瞻未來(lái)趨勢(shì)。

甲級(jí)寫(xiě)字樓——需求強(qiáng)勢(shì)反彈，空置率四個(gè)季度連降，凈吸納量首破百萬(wàn)

2021年前三季度，深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.1%，至約人民幣21,791.2億元，兩年年均增速為4.8%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)居全國(guó)第三，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.3%，至約人民幣13,896.0億元，第三產(chǎn)業(yè)占比63.8%。

2021年，全年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)達(dá)98.2萬(wàn)平方米。其中，第四季度有三個(gè)項(xiàng)目交付入市，共為市場(chǎng)帶來(lái)43.5萬(wàn)平方米辦公面積。截至年末，全市總存量升至928.8萬(wàn)平方米，同比擴(kuò)張11.8%。

2021年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，全市年度凈吸納量錄得117.6萬(wàn)平方米，首破百萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，第四季度，TMT行業(yè)頭部企業(yè)延續(xù)上季度強(qiáng)勁擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，于季內(nèi)達(dá)成數(shù)宗過(guò)萬(wàn)平方米矚目成交。此外，金融及零售與貿(mào)易行業(yè)租賃需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。得益于此，第四季度全市凈吸納量創(chuàng)歷史單季新高，達(dá)44萬(wàn)平方米。

2021年，在租賃需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的背景下，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率自年初以來(lái)連續(xù)四個(gè)季度持續(xù)下降。截至年底，全市平均空置率環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)、同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，至22.7%，系過(guò)去兩年多以來(lái)最低值。

盡管市場(chǎng)需求保持旺盛，但年末之際，部分業(yè)主仍愿為租戶(hù)提供小幅租金優(yōu)惠以進(jìn)一步提高項(xiàng)目入駐率。截至年末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金因此降至人民幣每平方米每月184.1元，租金指數(shù)環(huán)比、同比均微降0.2%。

展望

2022年，全市預(yù)計(jì)將有18個(gè)新項(xiàng)目入市，共為市場(chǎng)帶來(lái)120.4萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。屆時(shí)，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量有望突破千萬(wàn)平方米。

2022年，本地經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期有望進(jìn)一步賦能深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍度。TMT及金融行業(yè)仍將保持高速發(fā)展，支撐市場(chǎng)租賃需求增長(zhǎng)。然而，市場(chǎng)去化壓力或?qū)⒃俣纫虬偃f(wàn)量級(jí)新增供應(yīng)的入市而增加，全市空置率預(yù)計(jì)將上升。

盡管經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，但供應(yīng)壓力下租賃競(jìng)爭(zhēng)猶存，平均租金料將下降。

零售——零售商積極擴(kuò)張，凈吸納量達(dá)2018年來(lái)最高；優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)向好，租金指數(shù)同比上升1.4%

人口和收入的提高賦能本地消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)深圳零售物業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展。據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年末，深圳常住人口達(dá)1,756萬(wàn)人，較2010年增長(zhǎng) 68.5%，增速居全省首位，且在一線城市中增速居首。前三季度，深圳居民人均可支配收入55,209元，同比增長(zhǎng)10.6%。

整體而言，全市消費(fèi)市場(chǎng)保持積極增長(zhǎng)。2021年前三季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣6,959.02億元，同比增長(zhǎng)15.1%，較疫情前的2019年同期增長(zhǎng)4.9%，兩年平均增長(zhǎng)2.4%。其中，商品零售同比增長(zhǎng)14.6%，餐飲收入同比增長(zhǎng)19.4 %。

2021年，全市共錄得五個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。其中，三個(gè)項(xiàng)目于第四季度開(kāi)業(yè)，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)41.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。截至年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量同比擴(kuò)容15.0%，至約604.8萬(wàn)平方米。

2021年，市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)活躍，除了餐飲、時(shí)尚、配飾業(yè)態(tài)以外，體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)如個(gè)人護(hù)、親子設(shè)施、休閑及娛樂(lè)類(lèi)品牌需求亦保持積極。得益于此，本年全市凈吸納量錄得83.9萬(wàn)平方米，為自2018年以來(lái)最高，約為近十年均值（44.9萬(wàn)）的1.9倍。其中，第四季度，鑒于新項(xiàng)目均以較高入駐率開(kāi)業(yè)，全市凈吸納量環(huán)比上升36.9%，至44.3萬(wàn)平方米，為疫情爆發(fā)以來(lái)的最高值。

鑒于年內(nèi)零售商于深圳積極擴(kuò)張，多個(gè)子市場(chǎng)空置率均有明顯下降，帶動(dòng)全市平均空置率連續(xù)第三個(gè)季度下降。截至2021年底，深圳零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)、同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.5%。

2021年，受益于品牌級(jí)次提高，多個(gè)存量項(xiàng)目租金上升，在市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)化提升的背景下，全市首層平均租金錄得人民幣每平方米每月631.6元，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.4%，同比上升1.4%。

展望

2022年，全市預(yù)計(jì)將迎來(lái)五個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)零售建筑面積44.7萬(wàn)平方米。

2022年，深圳仍將繼續(xù)吸引品牌積極進(jìn)駐和擴(kuò)張，市場(chǎng)總體品牌級(jí)次將顯著提高，品牌租賃需求預(yù)計(jì)保持活躍。屆時(shí)，全市空置率料將繼續(xù)回落。

整體而言，受新興商圈項(xiàng)目陸續(xù)入市的影響，全市平均租金水平料將結(jié)構(gòu)性下降。

住宅 ——全年需求愈趨理性，按季成交量?jī)r(jià)齊跌

2021年，因受調(diào)控政策不斷升級(jí)影響，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩。截至12月20日，深圳一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積同比下降3.9%，至626.1萬(wàn)平方米。其中，第四季度市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)208.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.1%，同比下降31.2%。

同期，眾多具備完善配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)入市且受到買(mǎi)家青睞，市場(chǎng)成交總量繼續(xù)增長(zhǎng)。全年成交面積達(dá)553.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。但第四季度，受限于市場(chǎng)供應(yīng)有限，剛需購(gòu)房者的決策過(guò)程亦更趨理性，全市成交面積環(huán)比下降13.3%，至121.5萬(wàn)平方米。

全年，受大量核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市推動(dòng)，深圳一手住宅成交均價(jià)同比上升13.3%，至人民幣每平方米63,920元。但由于第四季度市場(chǎng)成交集中于新興區(qū)域，成交套數(shù)占比高達(dá)88.3%，全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比下降19.6%，至人民幣每平方米59,908元。

展望

在調(diào)控政策取得階段性成果的背景下，未來(lái)深圳將加快建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。盡管如此，2022年調(diào)控政策預(yù)計(jì)將保持一定彈性空間，房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)，以更好滿(mǎn)足剛需購(gòu)房者的合理住房需求，并緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。

2022年，深圳將持續(xù)加大居住用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)緊張局面將逐漸改善。

本地人口預(yù)計(jì)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，潛在住宅剛需仍維持旺盛，但購(gòu)房者在決策過(guò)程中的謹(jǐn)慎和理性情緒料將延續(xù)。

受年內(nèi)多重調(diào)控政策的后續(xù)影響，2022年深圳一手住宅市場(chǎng)價(jià)格料將維穩(wěn)。