近日，第一太平戴維斯在滬舉行年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望暨高端住宅市場(chǎng)專題交流會(huì)，對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是高端住宅進(jìn)行回顧和多維度解讀，并對(duì)2022年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。

上海住宅銷售市場(chǎng)一手銷售市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健，高端住宅表現(xiàn)搶眼

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部主管、高級(jí)董事唐華表示：“今年上海均價(jià)超10萬/平米高端住宅供應(yīng)面積為112萬方，成交面積121萬方，市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況較2020年更為凸顯。價(jià)格方面，由于限價(jià)等相關(guān)因素，自去年的119,402元/平米，小幅上漲至今年122,961元/平米的，漲幅僅3%左右，成交均價(jià)并沒有太大變化。核心區(qū)域供應(yīng)稀缺、剛需改善、財(cái)富保值目的等依然是整個(gè)高端項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧的重要因素。從高端公寓的成交總價(jià)來看，二千萬及以上產(chǎn)品成交占比達(dá)到32%，雖較去年有所下降，減少的原因是因?yàn)橄鄬?duì)應(yīng)的供應(yīng)量有限?！?/p>

當(dāng)被問到未來上海豪宅市場(chǎng)值得大家關(guān)注的區(qū)域時(shí)，唐華對(duì)幾個(gè)熱門板塊進(jìn)行了解讀：比如徐匯濱江將會(huì)看到比2021年供應(yīng)量更大；又如前灘板塊，2022年仍持續(xù)有新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)供應(yīng)套數(shù)將有所增加，或?qū)⒊蔀橘?gòu)房者入市良機(jī)；再如蘇河沿線普陀、虹口及靜安相對(duì)靠老靜安位置較好的區(qū)域仍不乏有一些好的項(xiàng)目；此外，中外環(huán)仍然有一些區(qū)域在持續(xù)受到關(guān)注。例如被關(guān)注好幾年的大虹橋板塊，相信該板塊表現(xiàn)會(huì)越來越好。預(yù)計(jì)五大新城熱度仍將延續(xù)，尤其臨港的表現(xiàn)將更為亮眼。2022年我們將會(huì)看到上海在城市更新方面的升級(jí)表現(xiàn)，還會(huì)出現(xiàn)更多的綠色建筑，這不但是響應(yīng)國(guó)家雙碳目標(biāo)的需求，也是推動(dòng)上海整體住宅產(chǎn)品升級(jí)的契機(jī)，未來的建筑會(huì)更好的融合綠色、環(huán)保、雙碳這些主題， 預(yù)計(jì)2022年在很多產(chǎn)品上會(huì)體現(xiàn)出來?！?/p>

上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全年凈吸納同比翻倍，接近歷史峰值

四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來七個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)約65.9萬平方米辦公面積。至此，全年新增供應(yīng)達(dá)120萬平方米，占到年初計(jì)劃體量的85%。截至年末，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)1,520萬平方米。

四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得40.5萬平方米凈吸納量，環(huán)比增長(zhǎng)18%。全年凈吸納量共計(jì)136萬平方米，同比實(shí)現(xiàn)翻一番，接近2015年歷史峰值。季內(nèi)，國(guó)內(nèi)食品飲料行業(yè)需求旺盛，其中一些承租面積超過5,000平方米。

盡管全年供應(yīng)量依然較大，但鑒于需求強(qiáng)勁，2016-2020年供過于求的市場(chǎng)局面在2021年得到暫時(shí)緩解。四季度，受新供應(yīng)影響，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.2%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

全年來看，醫(yī)療健康、傳媒及娛樂行業(yè)需求占比顯著提升，分別占到10%和22%，相比2020年這一比例僅為5%和4%。醫(yī)療健康企業(yè)預(yù)算通常相對(duì)充足，因而更青睞熱點(diǎn)區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目作為其主要辦公地點(diǎn)。在年內(nèi)醫(yī)療健康企業(yè)成交里，近75%的企業(yè)在南京西路、前灘和淮海中路選址。而傳媒及娛樂企業(yè)選址在區(qū)位上更加分散。

四季度，全市甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比上調(diào)0.8%，至每平方米每天人民幣7.4元。全年甲級(jí)寫字樓租金上漲1.8%，其中各子市場(chǎng)漲幅為：1.1%（中央商務(wù)區(qū)），1.6%（次級(jí)商務(wù)區(qū)），2.8%（非核心商務(wù)區(qū)）。

上海依然是民營(yíng)和國(guó)有企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要城市，目前已累計(jì)吸引800多家跨國(guó)公司地區(qū)總部，近期包括中國(guó)電氣裝備集團(tuán)和中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)在內(nèi)的數(shù)家央企也計(jì)劃將總部設(shè)立或遷至上海。

2022年市場(chǎng)仍計(jì)劃有百萬量級(jí)新供應(yīng)，整體出租率和租金增長(zhǎng)或?qū)⒊袎??？紤]到新項(xiàng)目入市加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，采取靈活策略方為業(yè)主的制勝之道。

新裝修或裝修升級(jí)的企業(yè)更多考慮樓宇健康和增加靈活工位，以確保員工身體健康，同時(shí)提高辦公室利用率。跨國(guó)公司在選址過程中也愈加將LEED和WELL認(rèn)證的樓宇作為優(yōu)先考慮。

上海軌道交通14號(hào)線和18號(hào)線一期的開通運(yùn)營(yíng)將提升陸家嘴、洋涇、老黃浦、南京西路、真如，以及五角場(chǎng)、東外灘、花木等板塊的通達(dá)性，為片區(qū)商業(yè)發(fā)展增添價(jià)值。

上海零售市場(chǎng)供應(yīng)觸頂加劇競(jìng)爭(zhēng), 空置率降至疫前水準(zhǔn)

2021年前十一個(gè)月，上海零售總額同比上漲15.7%，批發(fā)零售業(yè)與住宿餐飲業(yè)分別累計(jì)同比增長(zhǎng)14.9%和25.4%，上海消費(fèi)市場(chǎng)保持良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

上海零售市場(chǎng)2021全年迎來16個(gè)項(xiàng)目共139.4萬平方米新增供應(yīng)。其中在第四季度有五個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，為市場(chǎng)帶來44.1萬平方米新增供應(yīng)，推升外環(huán)內(nèi)購(gòu)物中心和百貨存量至1,484萬平方米。

第四季度，位于南京西路商圈的中信泰富廣場(chǎng)完成升級(jí)改造，首層引入Dolce & Gabbana、Vivienne Westwood和Kiton等多個(gè)奢侈品牌首店或旗艦店。淮海中路商圈的新天地時(shí)尚也在季度內(nèi)進(jìn)行閉店升級(jí)，預(yù)計(jì)于2022年下半年更名為新天地時(shí)尚II重新開業(yè)。

全市購(gòu)物中心首層租金較上季度增長(zhǎng)0.4%，為每平方米每天人民幣26.5元，較去年同期上漲1.3%，零售市場(chǎng)恢復(fù)良好。

全市購(gòu)物中心空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，較去年同期下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中核心商圈購(gòu)物中心空置率較上季度下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.0%，非核心商圈下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。

休閑娛樂、汽車、運(yùn)動(dòng)及戶外在2021年品牌租賃需求提升顯著，為上海購(gòu)物中心面積中整體占比增長(zhǎng)前三位。

2022年上海市區(qū)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)有9個(gè)新項(xiàng)目入市，總建筑面積約72.6萬平方米。新增項(xiàng)目包括萬象天地、金融街購(gòu)物中心等，除位于真如的Love@大都會(huì)外，均為中小型購(gòu)物中心。

上海物流市場(chǎng)2021年物流投資活躍，2022年市場(chǎng)或迎大量供應(yīng)

第四季度上海高標(biāo)倉市場(chǎng)有六個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)供應(yīng)面積約71.8萬平方米；2021年全年新交付項(xiàng)目多位于金山、奉賢兩個(gè)子市場(chǎng)，共計(jì)新增供應(yīng)約93.5萬平方米，推升全市高標(biāo)倉存量達(dá)到727.8萬平方米。

上海整體租金水平環(huán)比維持穩(wěn)定，錄得人民幣每平方米每月48.4元，租金水平較去年小幅上漲1.3%。

空置率方面，第四季度隨著傳統(tǒng)購(gòu)物季來臨，來自電商、第三方物流及快遞企業(yè)的新租需求上升，但隨著年末大體量項(xiàng)目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。

第四季度上海成交一宗位于松江區(qū)永豐街道的物流倉儲(chǔ)用地，可建面積約9.8萬平方米，成交單價(jià)約每畝63萬元，以零溢價(jià)成交。

資本市場(chǎng)來看，上海2021年全年共錄得四宗物流倉儲(chǔ)相關(guān)的大宗交易。包含凱德中國(guó)信托及深國(guó)際分別購(gòu)入資產(chǎn)包中位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，共計(jì)成交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當(dāng)下，資本方在選擇合適項(xiàng)目時(shí)亦日趨謹(jǐn)慎。

隨著工業(yè)物流市場(chǎng)日益受到長(zhǎng)期資本關(guān)注以及可供投資機(jī)會(huì)有限，開發(fā)商亦在通過收并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模，以期獲得更優(yōu)的投資機(jī)會(huì)。

上海2022年預(yù)計(jì)金山及青浦等子市場(chǎng)有大體量高標(biāo)倉項(xiàng)目入市；此外，奉賢、嘉定等子市場(chǎng)預(yù)計(jì)亦有新增項(xiàng)目入市，計(jì)劃交付面積預(yù)計(jì)將將超百萬平方米，上海將迎來物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)新高。

大量新增供應(yīng)或?qū)⒘钕顺袎?，預(yù)計(jì)2022年上海高標(biāo)倉市場(chǎng)空置率將小幅上升；租金水平預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。

上海投資市場(chǎng)自用買家主導(dǎo)寫字樓成交，投資者集中關(guān)注基本面向好物業(yè)

盡管整體融資環(huán)境嚴(yán)峻，2021年上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)積極，合計(jì)總成交量達(dá)人民幣981億元，同比上升47%。最大一筆成交是平安保險(xiǎn)以人民幣330億元收購(gòu)六個(gè)來福士項(xiàng)目部分股權(quán)，其中包括上海來福士和長(zhǎng)寧來福士項(xiàng)目。

境內(nèi)投資者放緩?fù)顿Y步伐的同時(shí)，資金充沛的企業(yè)買家頻頻出手，收購(gòu)物業(yè)自用，也有一些以投資為目的的收購(gòu)。企業(yè)買家類型集中在半導(dǎo)體制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、生物制藥企業(yè)。2021年自用買家占全部寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量76%。

由于傳統(tǒng)資產(chǎn)類別基本面仍充滿變數(shù)，大部分的投資者目前重點(diǎn)關(guān)注包括物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園及租賃住宅等基本面強(qiáng)，中長(zhǎng)期需求及價(jià)值增長(zhǎng)可觀的物業(yè)。然而在整體寫字樓市場(chǎng)重新回升前，對(duì)一些長(zhǎng)期投資者而言目前是其擴(kuò)充資產(chǎn)組合的理想時(shí)期。

2021年11月末第二批中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金入市，其中包括華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，合計(jì)共募集人民幣50億元。由于首批中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)表現(xiàn)超出預(yù)期，引發(fā)投資者對(duì)第二批房地產(chǎn)投資信托基金的追捧。中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的成功推出將會(huì)給市場(chǎng)帶來更多的資本和流動(dòng)性。

進(jìn)入2022年，隨著政府堅(jiān)持降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期目標(biāo)不動(dòng)搖，預(yù)計(jì)整體的融資環(huán)境難有大幅改善，開發(fā)商將會(huì)繼續(xù)面臨較高的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)會(huì)有更多開發(fā)商為償還負(fù)債出售資產(chǎn)和資產(chǎn)包，一些較大規(guī)模的兼并收購(gòu)活動(dòng)也會(huì)出現(xiàn)。此外，也有可能出現(xiàn)國(guó)家主導(dǎo)的資產(chǎn)重組及銀行處置不良貸款的情況。一些資金和經(jīng)驗(yàn)充沛的境外買家正在積極關(guān)注此類機(jī)會(huì)。

上海住宅租賃市場(chǎng)高端租賃需求多元

上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)2021全年迎來兩個(gè)項(xiàng)目共413套新增供應(yīng)。其中第四季度有一個(gè)新項(xiàng)目入市，為雅詩閣森蘭服務(wù)公寓，為上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)帶來203套新增租賃單元。

2021年第四季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)到15.1%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。主要由于秋冬季節(jié)到來，租賃市場(chǎng)活躍度受季節(jié)因素影響有所平緩。

全市第四季度服務(wù)式公寓平均租金環(huán)比下降1.4%至人民幣每平方米每月268.3元，但較去年同期增長(zhǎng)5.2%。

位于中山公園的園景公寓項(xiàng)目于季度內(nèi)被整體出售，截至2021年末全市服務(wù)式公寓存量為9,257套。

高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)本季度無新增供應(yīng)入市，平均租金環(huán)比下降1.6%至人民幣每平方米每月191.9元，空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至11.4%。

2022年上海高端住宅租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來眾多服務(wù)式公寓新供應(yīng)項(xiàng)目，包括希爾頓集團(tuán)的上海首個(gè)康萊德酒店公寓、嘉華集團(tuán)臻逸恒豐服務(wù)式公寓和雅詩閣旗下多個(gè)項(xiàng)目。

新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，在為高端租賃市場(chǎng)帶來更為充沛的國(guó)內(nèi)客戶需求的同時(shí)，也為供應(yīng)端產(chǎn)品打造提出更高訴求。預(yù)計(jì)更多投資者及運(yùn)營(yíng)商將積極入局高端租賃市場(chǎng)，帶來更為豐富的產(chǎn)品線及創(chuàng)新服務(wù)。