南寧，2022年1月14日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行，近日發(fā)布《2021年南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》研究報(bào)告, 以戴家視角解讀2021年南寧甲級(jí)寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，并預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。報(bào)告顯示：

·寫(xiě)字樓空置率降至三年最低，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)重獲租戶青睞·金融業(yè)租賃成交占比第一，自用需求為買賣交易主力·甲級(jí)寫(xiě)字樓集中供應(yīng)造成短期租金壓力，長(zhǎng)期趨勢(shì)則有賴于經(jīng)濟(jì)和區(qū)域向好發(fā)展·優(yōu)質(zhì)零售跨江擴(kuò)張，南北兩岸均衡發(fā)展·南寧優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)格局將迎來(lái)新氣象

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

寫(xiě)字樓空置率降至三年最低，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)重獲租戶青睞2021年南寧甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)了此前的相對(duì)活躍態(tài)勢(shì)，全年累計(jì)凈吸納量達(dá)21.1萬(wàn)平方米。其中，下半年租賃需求更為活躍，吸納量達(dá)11.8萬(wàn)平方米，較上半年大幅上升25.1%，推動(dòng)空置率較去年末進(jìn)一步下降8.3個(gè)百分點(diǎn)至39.1%，達(dá)至2018年以來(lái)的最低點(diǎn)。

注：本報(bào)告所提之租金為甲級(jí)寫(xiě)字樓中間樓層的租金面價(jià)、合同租金，并未依據(jù)免租期、裝補(bǔ)等租賃成本因素進(jìn)行折算。

分區(qū)域看，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)延續(xù)了此前的延長(zhǎng)免租期、免物業(yè)費(fèi)等多種優(yōu)惠措施，租賃成本繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平，加上優(yōu)渥的商務(wù)配套，成功重獲租戶青睞。鳳嶺板塊2021年度凈吸納量達(dá)7萬(wàn)平方米，較上一年度攀升77%；金湖及南湖板塊也逐漸扭轉(zhuǎn)了上年度的客戶流出趨勢(shì)，凈吸納量重回正區(qū)間，尤其金湖板塊于下半年表現(xiàn)亮眼，吸引了數(shù)量可觀的中小企業(yè)入駐，空置率較年中回落13個(gè)百分點(diǎn)至26%。而五象新區(qū)在下半年迎來(lái)了多個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心入市，交通、商業(yè)、娛樂(lè)等配套設(shè)施日漸完善，令該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓保持相當(dāng)?shù)奈?，空置率穩(wěn)步回落，平均租金企穩(wěn)在每月每平方米52元水平，年增長(zhǎng)15.8%，并帶動(dòng)下半年全市平均租金同比上升2.4%至每月每平方米67.94元。不同區(qū)域間租金差異縮小的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

金融業(yè)租賃成交占比第一，自用需求為買賣交易主力 

回顧全年，金融業(yè)成為南寧甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求的最重要組成部分，租賃成交面積占比達(dá)26.6%，位居第一，并出現(xiàn)了浙商銀行新租華潤(rùn)大廈A座約6000平方米等大面積成交。下半年后以寫(xiě)字樓專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)尋租最為活躍，推動(dòng)全年占比躍升至第二位，達(dá)23.0%。中建三局、中建八局的大面積成交案例則帶動(dòng)建筑業(yè)租賃成交占比達(dá)12.1%。物業(yè)買賣方面，自用需求仍然是買賣交易的主力，華潤(rùn)大廈C座、龍光世紀(jì)A塔等甲級(jí)寫(xiě)字樓都出現(xiàn)了來(lái)自自用型買家上千平方米的較大宗交易。此外也有來(lái)自個(gè)人投資者的大面積收購(gòu)，項(xiàng)目去化明顯加快。

集中供應(yīng)造成短期租金壓力，長(zhǎng)期趨勢(shì)則有賴于經(jīng)濟(jì)和區(qū)域向好發(fā)展

2022年南寧預(yù)計(jì)有43.4萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用，整體供應(yīng)量與2019年持平。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端預(yù)計(jì)，短期內(nèi)租金將繼續(xù)承壓，商務(wù)區(qū)之間直接競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨激烈，但租金下調(diào)也將繼續(xù)刺激租賃需求釋放，中小企業(yè)遷入甲級(jí)寫(xiě)字樓的情況會(huì)更加普遍。以可見(jiàn)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)，2023、2024年整體供應(yīng)將明顯放緩，有利于存量消化及租金筑底回升。

戴德梁行南寧公司總經(jīng)理李思毅指出，隨著五象火車站、平陸運(yùn)河、南寧機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建等重大基建項(xiàng)目即將啟動(dòng)建設(shè)，以及中央要求適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資，建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)以及相關(guān)的工程咨詢等專業(yè)服務(wù)業(yè)有望為中長(zhǎng)期南寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供有效支撐。其中，平陸運(yùn)河作為廣西“世紀(jì)工程”，將容許千噸級(jí)別海輪直達(dá)南寧，大大降低物流成本，南寧城市能級(jí)有望藉此更上層樓。此外，隨著“南寧渠道”功能持續(xù)提升，南寧與東盟的合作交流將更趨繁榮，物流、外貿(mào)、旅游、會(huì)展等行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求料將穩(wěn)步增長(zhǎng)。

優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)零售跨江擴(kuò)張，南北兩岸均衡發(fā)展

2021年，南寧優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)共迎來(lái)22.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市存量達(dá)到160.2萬(wàn)平方米。大部分新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目位于邕江南岸的五象新區(qū)，這也是五象新區(qū)商圈迎來(lái)萬(wàn)達(dá)茂之外的首批優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心集中入市，該區(qū)商圈氛圍正逐漸成型。2022年初即將開(kāi)業(yè)的龍光藍(lán)鯨世界也同樣位于邕江南岸。南寧優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)格局從此前的偏倚江北，邁向南北兩岸均衡發(fā)展。

新項(xiàng)目的集中供應(yīng)亦給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，令全市租金較上半年下調(diào)13.5%至每月每平方米342.5元。但新供應(yīng)同樣激發(fā)了市場(chǎng)活力，下半年錄得全市凈吸納量24.5萬(wàn)平方米，推動(dòng)總體空置率下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

注1：主要市場(chǎng)指標(biāo)僅統(tǒng)計(jì)五大核心商圈；注2：平均租金是主要購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)的算術(shù)平均數(shù)，基于使用面積計(jì)算，不包含免租期、物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等其他費(fèi)用。

注3：凈吸納量自2021年下半年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)；注4：2021年上半年無(wú)新增供應(yīng)。

新品牌，新商場(chǎng)；新零售，新氣象

下半年，老牌標(biāo)桿項(xiàng)目萬(wàn)象城迎來(lái)了Manner咖啡、野獸派花藝等新興品牌的廣西首店。餐飲業(yè)表現(xiàn)活躍，本土品牌中的咖啡茶飲和帶社交屬性的休閑體驗(yàn)式業(yè)態(tài)也積極尋求進(jìn)入優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。而傳統(tǒng)零售、服裝業(yè)態(tài)受社區(qū)電商和網(wǎng)購(gòu)沖擊表現(xiàn)下行；教育培訓(xùn)行業(yè)受政策規(guī)制出現(xiàn)明顯收縮。另一方面，奢侈品等高端品牌受制于標(biāo)桿性項(xiàng)目非常有限的可租面積，進(jìn)入南寧的步伐有所遲滯。2022年預(yù)計(jì)將有包括中山路萬(wàn)象匯、龍湖青秀天街在內(nèi)共約41.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，但房地產(chǎn)大環(huán)境的變化波及到個(gè)別未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目的進(jìn)度，未來(lái)實(shí)際供應(yīng)量或小于預(yù)期。從開(kāi)發(fā)商布局看，華潤(rùn)的萬(wàn)象系將繼續(xù)擴(kuò)張，龍湖也將正式進(jìn)入南寧商業(yè)市場(chǎng)；同時(shí)，山姆會(huì)員商店、盒馬鮮生亦計(jì)劃于2022年首進(jìn)南寧，南寧優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)格局將迎來(lái)新的氣象。

李思毅先生認(rèn)為，2022年計(jì)劃入市項(xiàng)目多位于傳統(tǒng)核心商圈，更趨熱烈的競(jìng)爭(zhēng)將激發(fā)品牌爭(zhēng)奪及消費(fèi)分流現(xiàn)象。此外，位于新區(qū)的五象商圈仍處人氣培育階段，而于2021年入市的項(xiàng)目將逐漸走出開(kāi)業(yè)紅利期。各個(gè)片區(qū)的運(yùn)營(yíng)商能力都將面臨考驗(yàn)，預(yù)計(jì)來(lái)年全市租金水平將會(huì)有小幅下調(diào)。張曉端女士同時(shí)指出，從中長(zhǎng)期看，南寧“十四五規(guī)劃”提出要建設(shè)立足廣西輻射東盟的區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心城市，隨著政府落實(shí)提振消費(fèi)、首店經(jīng)濟(jì)及夜經(jīng)濟(jì)等一系列扶持政策，除了刺激本地消費(fèi)外，更有潛力吸引西南、大灣區(qū)乃至東盟等地的居民來(lái)邕，發(fā)展成熟的朝陽(yáng)及鳳嶺商圈的經(jīng)營(yíng)狀況有望逐漸回暖，其他商圈或?qū)⒁暫踹\(yùn)營(yíng)能力出現(xiàn)分化。