房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜第一名，曾是很多企業(yè)為之向往的鐵王座，如今卻鮮少有人再談及。鐵王座的光芒以前有多耀眼，當(dāng)下就有多寂寥。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的觀察與分析，已經(jīng)逐漸回歸到價(jià)值邏輯。

近日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2021胡潤(rùn)中國(guó)500強(qiáng)》，列出了中國(guó)500強(qiáng)非國(guó)有企業(yè)，按照企業(yè)市值或估值進(jìn)行排名。本次共有32家房地產(chǎn)企業(yè)入圍榜單，其中，7家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。龍湖集團(tuán)憑借其穩(wěn)健增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，位列房地產(chǎn)企業(yè)中價(jià)值排行第二位，僅次于香港的新鴻基地產(chǎn)。

在過(guò)去艱難的一年跑贏行業(yè)，讓龍湖的投資者們更加相信自己的選擇。有中小投資者甚至總結(jié)稱(chēng)：有一種發(fā)展模式叫龍湖，企業(yè)發(fā)展理念可以對(duì)抗周期風(fēng)險(xiǎn)。投資者口中的溢美之詞肯定摻雜主觀考量，但卻不失為一種觀察的角度。

地產(chǎn)行業(yè)從狂飆突進(jìn)到回歸理性，高峰低谷大小周期，聚光燈照耀的位置不斷在變換，然而像龍湖這樣一直保持競(jìng)爭(zhēng)力的并不多。無(wú)論外部環(huán)境如何變化，龍湖一直在牌桌上。

流水不爭(zhēng)先，爭(zhēng)的是滔滔不絕。

穿越周期

龍湖是堅(jiān)定的長(zhǎng)期主義者，這是行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。 事實(shí)上，“長(zhǎng)期”并不是以時(shí)間為單位，5年、10年都不足以判定是否“長(zhǎng)期”。 “長(zhǎng)期”的單位不是“年份”，而是“周期曲線”。長(zhǎng)期主義，是一種能穿越小周期，看透大周期的能力。

有券商機(jī)構(gòu)指出，支撐龍湖目前高估值的一個(gè)重要原因，是龍湖的商業(yè)地產(chǎn)做得早且做得好，直接為公司打開(kāi)估值空間。

不久前，龍湖智創(chuàng)生活宣布將商管和物業(yè)打包上市，成為行業(yè)內(nèi)最值得關(guān)注的IPO動(dòng)作。聆訊材料披露，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活為60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，合計(jì)面積580萬(wàn)平米。

龍湖商業(yè)能有今天的成就，得益于龍湖一直堅(jiān)持在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，將銷(xiāo)售回款的10%投入持有型物業(yè)，是從2011年就提出的公司戰(zhàn)略。雖然現(xiàn)在這個(gè)決策已經(jīng)被證實(shí)是正確的，但是在把“千億”作為衡量?jī)?yōu)秀企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的十年前，龍湖現(xiàn)在的成績(jī)是大多數(shù)人不可預(yù)見(jiàn)的。

如今，龍湖的業(yè)務(wù)圍欄越來(lái)越寬，基于“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù)，也開(kāi)始為龍湖的“服務(wù)引擎”提供了更多想象空間。

以藍(lán)海引擎為例，這是龍湖旗下的產(chǎn)城更新業(yè)務(wù)品牌，以辦公空間為載體，整合集團(tuán)內(nèi)外部創(chuàng)新資源，通過(guò)城市更新、TOD綜合開(kāi)發(fā)等模式，打造產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合發(fā)展的創(chuàng)新平臺(tái)。

從功利的短期視角出發(fā)，產(chǎn)城項(xiàng)目并非一兩年即能見(jiàn)到效果的快周轉(zhuǎn)生意。但是對(duì)未來(lái)的洞察和投入，既是發(fā)展的需要，更是生存的需要。龍湖時(shí)下沒(méi)有為新業(yè)務(wù)制定強(qiáng)制性的量化指標(biāo)，事實(shí)上也沒(méi)有必要，企業(yè)已經(jīng)為自己贏得了更從容的機(jī)會(huì)。

運(yùn)營(yíng)為王

正確的決策還需要適配良好的運(yùn)營(yíng)能力，存量時(shí)代下多元化業(yè)務(wù)發(fā)展重要性提升，將更為考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商包括財(cái)務(wù)、管理等在內(nèi)的多維實(shí)力。

平安證券指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由金融紅利轉(zhuǎn)向管理紅利。由于新金融監(jiān)管環(huán)境下傳統(tǒng)模式適用性降低，未來(lái)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式預(yù)計(jì)將向低杠桿、低負(fù)債經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，由向金融要紅利轉(zhuǎn)為向管理、運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)。簡(jiǎn)而言之，賺快錢(qián)的時(shí)代過(guò)去了。

這是屬于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，而龍湖即是其中的佼佼者之一。根據(jù)上市公司披露數(shù)據(jù)，在2021年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入87.8億元，較去年同期增長(zhǎng)49.1%。2021全年，龍湖商業(yè)全年新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)12座，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量超60座。

租賃住房領(lǐng)域，2021上半年龍湖租賃住房品牌冠寓實(shí)現(xiàn)10.7億租金收入，期末整體出租率達(dá)到94.1%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.5%。

運(yùn)營(yíng)為王，但也需要資本開(kāi)路。有苛刻的觀察者指出，對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，融資利率幾何是唯一重要的房企考察指標(biāo)。這個(gè)論調(diào)或許有失偏頗，卻充分說(shuō)明了融資端口能力的重要性。

在全投資級(jí)信用評(píng)級(jí)與“綠檔”加持下，截至2021上半年末，龍湖集團(tuán)平均融資成本為4.21%，再創(chuàng)歷史新低。進(jìn)入2022年，龍湖1月份成功公開(kāi)發(fā)行2022年公司債券（第一期），規(guī)模及票面利率分別為6年期債券發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.49%，8年期債券發(fā)行規(guī)模為8億元，票面利率為3.95%。

出色的管理和運(yùn)營(yíng)能力支撐龍湖在資本市場(chǎng)獲得高評(píng)級(jí)高估值，同時(shí)高評(píng)級(jí)又助力公司低成本融資，補(bǔ)給業(yè)務(wù)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)。龍湖形成了一個(gè)健康良性的發(fā)展循環(huán)。隨著行業(yè)洗牌，劣幣加速出清，所有人都樂(lè)意看到，諸如新鴻基、龍湖、貝殼這樣的企業(yè)越多越好。